作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

從供應規模來(lái)看，已發(fā)布供地公告的11城涉宅地塊總供應建面達5218萬(wàn)平方米，整體較首輪供應總建面增加了18%，供應規模明顯增加，其中有7個(gè)城市供地規模明顯上漲。

具體城市而言，深圳、廈門(mén)、青島供應規模均實(shí)現翻番，其中深圳第二輪土拍供地規模較首輪增加208%。沈陽(yáng)、長(cháng)春、無(wú)錫、福州供地規模也有明顯上漲，房企拿地機會(huì )明顯增加。

表：11個(gè)重點(diǎn)城市首輪、

第二輪集中供地規模對比（萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC

除了供地規模增加，部分城市第二輪集中土拍土地質(zhì)量也有所提升。CRIC統計數據顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價(jià)樓板價(jià)為7332元/平方米，與首輪基本持平，但各城市之間以及城市內部表現分化。

具體城市來(lái)看，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價(jià)樓板價(jià)漲幅均超10%。受供地結構改變影響，蘇州第二批集中供地中園區就有4宗，其中三宗底價(jià)樓板價(jià)均超1.8萬(wàn)元/平方米；不僅如此，相城區還掛出一宗超大地塊，編號為蘇地2021-WG-42號地塊，起始價(jià)約55.81億元，起始樓面價(jià)達17500元/平方米，總體來(lái)看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升。

然而，廈門(mén)、無(wú)錫等城市供地質(zhì)量整體不如首輪，核心區供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓還新增諸多附加條件，以剛剛結束二輪土拍的無(wú)錫為例，有超半數地塊設置了額外門(mén)檻，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現房銷(xiāo)售、自持商業(yè)等；加之“限地價(jià)+搖號”的競拍政策，無(wú)錫二輪集中土拍“降溫”，平均溢價(jià)率只有4%。

表：11城第一、二批集中供應地塊

區域分布結構對比

數據來(lái)源：CRIC

精準調控之下，本輪競拍規則較首輪更加完善和細化，尤其是首輪競拍中市場(chǎng)熱度較高的杭州、無(wú)錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時(shí)暴露出的問(wèn)題，出臺了“打補丁”新規。

典型如首輪拍地中土地出讓金第一的杭州，彼時(shí)57宗涉宅地中地塊自持比例高達40%，近20個(gè)板塊創(chuàng )下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達26%，市場(chǎng)熱度持續高漲。為遏制土拍高熱情緒，防止地價(jià)過(guò)快上漲，繼而實(shí)現穩房?jì)r(jià)的目的，杭州在第二批供地中在競價(jià)規則上做了多重調整。

首先，提升房企報名門(mén)檻，采用保證金模式報名，保證金普遍為起拍價(jià)的20%；第二，首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調整為20%；此外，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，融資收緊背景之下，房企拿地的積極性將受挫，預計土地競拍熱度較首輪會(huì )有明顯的下降。

首輪集中拍地時(shí)馬甲現象嚴重的蘇州，采取了一系列針對馬甲現象的舉措，譬如提升保證金，其中，吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50％及以上。此舉既提升了房企拿地的門(mén)檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價(jià)和溢價(jià)率的上漲。

此外，天津第二次集中土拍也出現了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規定了對應的自持租賃住房套數。其中，61宗出讓地塊中共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達29.5%。無(wú)疑增加了房企的成本壓力，在拿地時(shí)也會(huì )更謹慎。

表：11城第二批集中供地較首輪競拍規則變化情況

資料來(lái)源：CRIC整理

CRIC對上述完成出讓的8個(gè)城市共326宗土地情況進(jìn)行系統梳理，高單價(jià)（起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平米）的土地幅數共有87宗，占比高達27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個(gè)城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中。

圖：第二輪余下8城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數量(按幅數)

資料來(lái)源：CRIC

從重點(diǎn)城市來(lái)看，此輪杭州高價(jià)地供地數量較多，其中單價(jià)超2萬(wàn)元/平方米的地塊就有9宗，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區域。其中掛牌價(jià)最高的是西湖區文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，該地塊起始價(jià)15.98億元，折合樓面價(jià)約33267元/平方米，周邊在售項目平均售價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，按這一價(jià)格測算的話(huà)，地房比為56%，該地塊并非現房銷(xiāo)售，勢必會(huì )吸引大量的房企，土拍將十分激烈。

再如深圳，地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊共有1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)摰仄鹗純r(jià)45.58億，最高限價(jià)66.091億元，起始樓面價(jià)36083元/平方米，項目建成后，普通商品住房最高毛坯均價(jià)為99000元/平方米，按照最高限價(jià)測算，地房比僅有53%，預期利潤率相對較高，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會(huì )封頂價(jià)+高比重人才房競得。此外，龍華區民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價(jià)均超2萬(wàn)元/平方米，限價(jià)相對寬松，預計項目競拍熱度也將維系高位。

此外，天津南開(kāi)區、蘇州工業(yè)園區、濟南歷城區、福州晉安區等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，房企也可重點(diǎn)關(guān)注。

表：重點(diǎn)城市中接下來(lái)值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊

資料來(lái)源：CRIC

整體來(lái)看，第二輪集中供地中多城土拍規則升級，包括保障金門(mén)檻升級、“競品質(zhì)”試點(diǎn)、現房銷(xiāo)售、競配建調整、溢價(jià)率上限下調等諸多新規。加之杭州、南京等城市進(jìn)一步收緊了落戶(hù)和購房新政，預計重點(diǎn)城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

值得注意的是，接下來(lái)杭州、深圳、蘇州、天津等城市仍有多宗優(yōu)質(zhì)掛牌，競拍熱度仍將延續高熱度，房企可重點(diǎn)關(guān)注，但要注意的是，政府調控加碼之下，鑒于房?jì)r(jià)走勢趨于平穩，盈利空間一定程度上被限制，競拍時(shí)切勿盲目追高。

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原標題： 第二輪集中土拍已出現“變數”，哪些城市值得關(guān)注？