深耕基金行業(yè)數十年,德邦基金總經(jīng)理陳星德,同時(shí)擔任著(zhù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)、公募REITs工作組組長(cháng),其對公募REITs等金融創(chuàng )新產(chǎn)品有著(zhù)獨到的見(jiàn)解。
作者:陳文莉
來(lái)源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)
在“房住不炒”的整體基調下,房地產(chǎn)面臨“三道紅線(xiàn)”的債務(wù)管控,“五檔分類(lèi)”的房貸控制,層層壓力之下,傳統的高杠桿舉債經(jīng)營(yíng)模式,必須改變。伴隨行業(yè)邏輯的改變,房地產(chǎn)融資方式,也需要放開(kāi)視野,積極創(chuàng )新。深耕基金行業(yè)數十年,德邦基金總經(jīng)理陳星德,同時(shí)擔任著(zhù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)、公募REITs工作組組長(cháng),其對公募REITs等金融創(chuàng )新產(chǎn)品有著(zhù)獨到的見(jiàn)解。尤其在國內試點(diǎn)公募REITs引起熱議的當下,去年4月《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見(jiàn)稿)》等相關(guān)通知發(fā)布,也引發(fā)了房地產(chǎn)對公募REITs的期待。4月15-16日【更下一層樓·品器不動(dòng)產(chǎn)論壇】將亮相上海,即將啟程之際,鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊特邀“不動(dòng)產(chǎn)金融”主論壇的嘉賓——陳星德提前帶來(lái)分享,資管行業(yè)創(chuàng )新應用的干貨。目前地產(chǎn)公募REITs的發(fā)展現狀如何?中短期會(huì )有怎樣的趨勢?
公募REITs作為一個(gè)金融品種,不會(huì )因為幾項試點(diǎn)的通知,幾項政策的發(fā)布,就完全塵埃落定, 此次試點(diǎn)開(kāi)放的公募REITs范圍局限在基礎設施領(lǐng)域,并沒(méi)有擴展到所有的不動(dòng)產(chǎn)。所以,我認為公募REITs未來(lái)還有很長(cháng)的路要走。目前最有價(jià)值的、可能作為公募REITs的房地產(chǎn)產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)?
商業(yè)地產(chǎn)本身就有天然的商業(yè)屬性,所以它的市場(chǎng)化程度也比較高。中國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度,開(kāi)始從增量往存量階段轉變,從重建設往重管理方面轉變,我認為未來(lái)公募REITs的發(fā)展方向一定會(huì )是往商業(yè)地產(chǎn)的方向發(fā)展。在中國,公募REITs推進(jìn)的過(guò)程中主要存在哪些難點(diǎn)?
公募REITs才剛剛開(kāi)閘試點(diǎn),還有很多受限的地方,這是政府和監管機構從積極穩妥的角度來(lái)考慮的。比如資產(chǎn)的范圍限制在基礎設施領(lǐng)域,地區限制在長(cháng)三角、珠三角、京津冀等國家重大戰略地區。在制度設計上也有需要積極探索的地方。比如,目前還是以試點(diǎn)通知和相關(guān)規則的方式來(lái)發(fā)布。此外還有國有資產(chǎn)的轉移問(wèn)題、出表問(wèn)題等,未來(lái)都需要不斷地探索完善。 公募REITs對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人有哪些重大意義?
在中國,公募REITs是一個(gè)金融的創(chuàng )新和嘗試,它是將實(shí)體經(jīng)濟和資本市場(chǎng)有效結合的金融工具。無(wú)論是對不動(dòng)產(chǎn)行業(yè),還是對資本市場(chǎng),甚至對普通大眾的投資都會(huì )產(chǎn)生比較重大的意義。從不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域來(lái)說(shuō),它為實(shí)體經(jīng)濟真真實(shí)實(shí)注入了資金,而且促使不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從增量往存量的轉移,從注重建設向精細化管理的轉移,提升了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的效率和質(zhì)量。從資本市場(chǎng)上來(lái)講,它提供了一個(gè)中等風(fēng)險和中等收益的工具。目前來(lái)說(shuō),在資本市場(chǎng)上類(lèi)似的工具是很少的。它為長(cháng)期投資者,特別是注重每年都有固定現金流的長(cháng)期投資者,提供了一個(gè)很好的資產(chǎn)配置工具。(陳星德先生接受鳳凰網(wǎng)采訪(fǎng))
公募REITs對于企業(yè)主體、利潤、戰略、形象等各方面有哪些好的影響?
公募REITs會(huì )對企業(yè)品牌有重大的影響。在過(guò)去重建設的年代,企業(yè)品牌并不是非常重要,只要把房子蓋起來(lái),銷(xiāo)售出去就行了。未來(lái)進(jìn)入REITs時(shí)代,運營(yíng)REITs的是專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理機構,這些機構的品牌對REITs的市場(chǎng)價(jià)格以及REITs的利潤都會(huì )產(chǎn)生重大的影響。對于企業(yè)來(lái)說(shuō),發(fā)行REITs可以實(shí)現資產(chǎn)出表,收入結構從原來(lái)的租金收入變成投資金融產(chǎn)品的收入,以及作為委托運營(yíng)方收取的運營(yíng)管理費收入;戰略上,企業(yè)可以逐漸向輕資產(chǎn)運營(yíng)轉型,將REITs作為開(kāi)發(fā)的退出途徑,打造投資閉環(huán);企業(yè)形象上,企業(yè)作為資產(chǎn)的委托運營(yíng)方,管理得好的項目將受到公開(kāi)市場(chǎng)的認可,有利于樹(shù)立企業(yè)的管理品牌。在海外,如果有著(zhù)名的REITs管理機構去收購,它本身的物業(yè)就會(huì )產(chǎn)生很大的增值。中短期,是否只有大型綜合性房企才有公募REITs的機會(huì )?
我認為不是這樣的。REITs本身和公司上市不太一樣,它本質(zhì)上是指一個(gè)資產(chǎn)的上市,也就是說(shuō)投資者會(huì )更加關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量,而不是原始權益人的質(zhì)量。從原理上來(lái)說(shuō),原始權益人是公司上市以后就出表,雖然未來(lái)他可能負責物業(yè)運營(yíng)等,但所有權已經(jīng)實(shí)現了真實(shí)地轉移。所以,從投資者角度來(lái)講,更希望看到的是好資產(chǎn),而不是完全去看公司的大小。如何更好地切入公募REITs?有哪些領(lǐng)域可以切入?
目前在資本市場(chǎng)上公募基金是有高度監管的產(chǎn)品,所以對于公募REITs未來(lái)的發(fā)展方向,還是要看政策的開(kāi)放程度。我相信公共基礎設施REITs只是一個(gè)起步,未來(lái)可能會(huì )往更多的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類(lèi)別去發(fā)展。比如公租房、人才公寓等,它從廣義上來(lái)說(shuō)也是城市的基礎設施之一,那么這些資產(chǎn)也可以作為公募REITs去上市的,而且對于解決房?jì)r(jià)過(guò)高,堅守中央“房住不炒”的精神,有非常大的幫助。長(cháng)期來(lái)看,隨著(zhù)難點(diǎn)的解決,公募REITs在中國的發(fā)展遠景是怎樣的?預計中國何時(shí)能成為最大的REITs市場(chǎng)?
目前我對時(shí)間無(wú)法進(jìn)行預判,但是越早達成越好。中國的資產(chǎn)量跟投資人的數量都是最大的,資產(chǎn)質(zhì)量也是非常好的,而且還在逐步提高,比如現在寫(xiě)字樓的質(zhì)量和十幾年前完全不一樣,現在的寫(xiě)字樓放到紐約也都是頂級的,所以不用擔心資產(chǎn)的質(zhì)量。近期地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案似乎全部暫停了,地產(chǎn)私募會(huì )退出舞臺嗎?
原來(lái)地產(chǎn)主要是通過(guò)銀行貸款和非標融資來(lái)做,未來(lái)肯定是要往資本市場(chǎng)融資的方向走。不動(dòng)產(chǎn)私募基金或者房地產(chǎn)基金,不會(huì )消失,但屬于借貸類(lèi)的、非標融資類(lèi)的房地產(chǎn)基金可能會(huì )受到比較大的限制。真真實(shí)實(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行投資和建設的私募基金,我覺(jué)得仍然會(huì )蓬勃發(fā)展。海外有很多著(zhù)名的私募基金是把公募REITs作為建設和運營(yíng)完成以后的退出渠道,所以能夠和公募REITs打通,形成一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。
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原標題:
專(zhuān)訪(fǎng)德邦基金陳星德:房地產(chǎn)的“公募REITs”機會(huì )