時(shí)隔18年，中國的房地產(chǎn)稅為何此時(shí)開(kāi)啟？

房地產(chǎn)稅的底層邏輯是什么，為何助于“社會(huì )公平和共同富?！?？

中國房地產(chǎn)稅可行、可接受的執行方案是什么？

（原中房集團董事長(cháng)、現匯力基金董事長(cháng)孟曉蘇）

孟曉蘇關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的觀(guān)點(diǎn)原文：

一、房產(chǎn)稅的底層邏輯——弄清房產(chǎn)稅到底是什么、干什么？

過(guò)去居民沒(méi)有房產(chǎn)，如今像國外一樣逐漸擁有房產(chǎn)，并且多寡不一。所以現在我國需要在房產(chǎn)持有環(huán)節征稅。

第一是因為，房產(chǎn)稅有助于“縮小貧富差距”，主要利于農民、城市低收入人群。

在不收房地產(chǎn)稅的情況下，地方財政大量依靠土地，高地價(jià)最終轉變成高房?jì)r(jià)，賣(mài)給普通老百姓。

城市建設費用更多攤給了低收入群體，這明顯是不公平。

相反，收入高、持有多套房子的群體，享受了這個(gè)城市建設中匯集到房?jì)r(jià)的升值，他們應當多交稅，才能更好實(shí)現社會(huì )公平。

稅收本身講求“公平原則、效率原則、適度原則”，以稅收的方式調節社會(huì )公平比行政手段更好。合理設立房產(chǎn)稅制度，努力達到不同收入階層人群的合理稅負，能使我國社會(huì )主義經(jīng)濟制度更加完善。

第二是因為，房產(chǎn)稅對于化解政府 “土地財政依賴(lài)”、解決城鎮建設與維護等公共支出費用、使地方政府獲得長(cháng)期稅源等方面，都發(fā)揮稅收杠桿的重要作用。

二、房產(chǎn)稅開(kāi)征影響多少——限購限價(jià)應退出 房?jì)r(jià)不會(huì )大幅漲跌

此次房地產(chǎn)稅“先試點(diǎn)、再立法”，而且試點(diǎn)5年，相當謹慎，是出于什么考慮？

孟曉蘇認為，過(guò)去多年不征稅，現在征稅，全社會(huì )要有一個(gè)適應期。

一方面，房產(chǎn)稅開(kāi)征，主要面對房子過(guò)多的人群，不是面對廣大無(wú)房老百姓，所以對這類(lèi)人群影響較大。

一方面，房產(chǎn)稅開(kāi)征，有利于“限購限價(jià)”等樓市調控退出。

“限購政策”最早推出時(shí)，說(shuō)的是“臨時(shí)性措施”。未來(lái)，房產(chǎn)稅推廣，更沒(méi)必要限制老百姓購房了，因為房子買(mǎi)得多、稅繳得多，老百姓會(huì )“自我限制”。

同時(shí)，地方政府也不怕賣(mài)一次地以后就收不到錢(qián)了，房產(chǎn)稅按年征稅，有持續穩定的稅源。

房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)，沒(méi)有直接影響。美國新加坡等國征收房產(chǎn)稅多年，市場(chǎng)影響下，房?jì)r(jià)照樣有大漲大跌。

但房產(chǎn)稅間接力量，能夠促進(jìn)樓市平穩發(fā)展，不出現漲跌不定的局面。

因為理論上，房產(chǎn)稅增加了多套房屋持有成本，賣(mài)房時(shí)成本就可能更高，會(huì )支撐房?jì)r(jià)上漲；房產(chǎn)稅可以讓政府敢把增加住宅開(kāi)發(fā)的土地（包括農村用地可以入市），土地供給就會(huì )多，又會(huì )防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

過(guò)去上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)都不成功，因為它和房地產(chǎn)調控放在一起，很多政策都是房地產(chǎn)調控的內容，不是稅收應當有的內容。合理的房產(chǎn)稅，經(jīng)過(guò)立法后執行，效果會(huì )有很大不同。

三、房產(chǎn)稅執行可行方案——見(jiàn)房就征、見(jiàn)證就退、分產(chǎn)權按原值征收

在以往的房產(chǎn)稅條款中不乏“第一套房免征、90㎡內免征”…各類(lèi)表述。

孟曉蘇認為，過(guò)去坊間流傳的所謂“房地產(chǎn)稅方案”，多數設計得過(guò)于復雜，既不“科學(xué)”也不“可行”。

尤其是一些政策讓人不得不離婚、不能結婚、不善待老人，要花費大量的政府人力財力成本…這些就不是好政策。

房產(chǎn)稅在各國都是成熟稅種，征管都比較簡(jiǎn)單。我們要認真學(xué)取海外經(jīng)驗，結合我國實(shí)際，構建“科學(xué)可行”的房產(chǎn)稅方案。

根據孟曉蘇遞交《構建科學(xué)可行的房產(chǎn)稅征管模式和程序》，其提出一種方案，其關(guān)鍵在于以下2個(gè)核心、3個(gè)要點(diǎn)：

兩大核心：

見(jiàn)房就征、見(jiàn)證就退

居民納稅后，憑居民身份證“每人可退一套房的全額稅款”，居民可以自己選擇退哪套。

不需要區別“第幾套房”，僅限在一套房稅額內退稅。多數居民可承擔此稅賦壓力，而且行政成本最低。

比如在香港地區，已把“遺產(chǎn)稅”免除，但對所有持有房屋的人征收房產(chǎn)稅，稱(chēng)為“差餉”，征后按規定對符合條件的納稅人“退稅”。

三個(gè)要點(diǎn)：

小產(chǎn)權高稅率、老房低稅率、購置原值計征

鑒于我國居民房屋產(chǎn)權比較復雜（商品房、房改房、小產(chǎn)權房等），所以還需要區別房產(chǎn)來(lái)源，實(shí)行不同的房屋計價(jià)原則，合理厘定稅率。

1、從“小產(chǎn)權房”起征，對沒(méi)有繳納過(guò)土地出讓金的“小產(chǎn)權房”，有必要實(shí)行高些的稅率，并在征稅后承認其合法，使其購買(mǎi)者和未購買(mǎi)者都感到公平。

2、已繳納過(guò)“70年產(chǎn)權”土地出讓金的房屋，應當按照“老房老辦法”實(shí)行低稅率；

3、納稅房屋應按“購置原值”計征，而不是一律按“評估值”計征，使房改房、拆遷改造房等政策性房屋持有者有能力納稅。

“我并不認為只有我的方案最好，不過(guò)是拋磚引玉罷了。借此吁請比我聰明的人們：在設計房產(chǎn)稅時(shí)別忘了，全國人大常委會(huì )做出房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)決定時(shí)，特別提醒主管部門(mén)和試點(diǎn)地區：‘構建科學(xué)可行的征收管理模式和程序’?！泵蠒蕴K表示。