丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
3月12日，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要正式對外發(fā)布，作為指導我國今后5年及15年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，全文共19篇65章，分別在第4篇、第6篇和第8篇提及房地產(chǎn)相關(guān)內容。
相較于“十三五”規劃內容，下一個(gè)五年規劃對房地產(chǎn)方面的內容著(zhù)墨頗多，直接提及房地產(chǎn)方面的內容多達538字，核心在于通過(guò)實(shí)施實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
作為中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與中國經(jīng)濟發(fā)展一脈相承。2020年，我國GDP首次突破100萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.3%，成為全球唯一實(shí)現經(jīng)濟正增長(cháng)的主要經(jīng)濟體。在此基礎上，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現超預期，2020年，全國商品房銷(xiāo)售面積17.6億平方米，比上年增長(cháng)2.6%，商品房銷(xiāo)售額17萬(wàn)億元，增長(cháng)8.7％，增速與GDP增速基本保持一致。
2035年，我國人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，2萬(wàn)美元或將是重要的參考標準，預示著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)仍是必要條件，未來(lái)15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理區間。此外，從建立健全城鄉統一的建設用地市場(chǎng)、完善新型城鎮化戰略和完善城鎮化空間布局等方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。
因城施策落實(shí)“三穩”，租賃、保障緩解大城市住房難題
“十四五”時(shí)期將完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，加快構建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
對于住房市場(chǎng)體系，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化城市政府主體責任，更好地落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期調控目標。
其中明確提及建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機制，加強房地產(chǎn)金融調控。從上海、杭州等熱點(diǎn)城市出臺政策內容來(lái)看，房地產(chǎn)金融方面調控將成為接下來(lái)的政策重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市繼續堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，現階段地價(jià)、房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，短期內城市地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
具體而言，完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，熱點(diǎn)城市或將效仿北京、上海，商品住宅用地出讓實(shí)行限房?jì)r(jià)、競地價(jià)，指導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性拿地。嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線(xiàn)”，嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以稅收調節為主要手段，打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍，例如增值稅征免年限從2年提升至5年，延長(cháng)住房持有年限，規避寄望于短期房?jì)r(jià)上漲后投資套利。
壓力二、三線(xiàn)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。具體而言，土地供應要有供有限，適度降低土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口長(cháng)期凈流出的弱三、四線(xiàn)城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。
對于住房保障體系，切實(shí)增加租賃住房和保障房供應，解決好大城市住房突出問(wèn)題。
加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，并保質(zhì)保量完成。探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長(cháng)期供地壓力。
地方政府要多渠道籌措保障資金，地方財政更要安排專(zhuān)項資金，并通過(guò)提前告知、預撥等方式，加快財政資金撥付進(jìn)度，全力支持租賃住房和保障房建設，確保保障工程項目都能順利開(kāi)工、按時(shí)完工，順利達成住房保障目標。
規范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。長(cháng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)監管要制度化、常態(tài)化，資金監管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。
表：“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要有關(guān)房地產(chǎn)的內容
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市場(chǎng)份額向城市群和都市圈集中，核心城市市場(chǎng)價(jià)值重構
在城鎮化空間布局中，文件提及“發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類(lèi)引導大中小城市發(fā)展方向和建設重點(diǎn)，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮化空間格局。依托輻射帶動(dòng)能力較強的中心城市，提高1小時(shí)通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現代化都市圈?！?/p>
從房地產(chǎn)角度而言，未來(lái)市場(chǎng)份額將向城市群和都市圈集中，強化行業(yè)新格局。
目前，我國已經(jīng)獲批的城市群共有19個(gè)，承載了我國75%以上的城鎮人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長(cháng)三角、粵港澳、京津冀、長(cháng)江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地，市場(chǎng)占有率也將穩中有升。
核心城市與衛星城市市場(chǎng)價(jià)值重構。積極打造一批1小時(shí)通勤的現代化都市圈，人力、物力、財力等資源要素將在核心城市與周邊衛星城市之間雙向流動(dòng)，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，并加快市政配套功能建設，真正實(shí)現以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。
新型城鎮化仍是行業(yè)制度紅利，潛在購房需求充裕
堅持走中國特色新型城鎮化道路，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化戰略，以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調聯(lián)動(dòng)、特色化發(fā)展，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活；放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶(hù)限制，全面取消城區常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶(hù)限制。
“十四五”時(shí)期，我國常住人口城鎮化率將由2019年末60.6%進(jìn)一步提升至2025年末65%，未來(lái)5年常住人口城鎮化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(cháng)空間，大約5600萬(wàn)人將由農村遷移至城鎮，期間有望帶動(dòng)更多增量購房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅實(shí)的需求支撐。
戶(hù)籍制度改革或將成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“助推劑”。十四五”時(shí)期將深化戶(hù)籍制度改革，加速農業(yè)轉移人口市民化。城區常住人口300萬(wàn)以下的中小城市更實(shí)行“零門(mén)檻”落戶(hù)，真正實(shí)現人口的自由遷徙，全面提升新市民在城市的認同感和歸屬感，讓外來(lái)人口都能安心就業(yè)、放心置業(yè)。
值得期許的是，隨著(zhù)新晉落戶(hù)人口持續增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯受益，潛在購房需求依舊充裕，且更為剛需，有望在較長(cháng)時(shí)間周期內有序釋放。
從人口的角度而言，“十四五”時(shí)期將優(yōu)化生育政策，全國出生人口整體降幅或將明顯收窄，再加上全面提升國民素質(zhì)及教育水平，高等教育毛入學(xué)率將由2020年54.4%提升至60%，大批高校畢業(yè)生有望轉化為房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在置業(yè)需求，并有較強購買(mǎi)力支撐。受此影響，“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強勁需求支撐，成交規模大概率將繼續走穩。
此外，文件明確提出完善養老服務(wù)體系，未來(lái)五年養老地產(chǎn)或將步入發(fā)展快車(chē)道，市場(chǎng)規?；驅⒋蠓鶖U容，并有望超越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)。
“十四五”期間，中國新型城鎮化建設進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨許多機會(huì )。
未來(lái)五年，中國城鎮化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，新增城市人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅實(shí)的需求支撐，城鎮化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。此外，城市群建設仍是新型城鎮化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長(cháng)三角、長(cháng)江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地。
對于房企來(lái)說(shuō)，如何把握時(shí)機，搶占城鎮化建設紅利成為接下來(lái)需要考量的重點(diǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”而言，租賃、城市更新以及養老地產(chǎn)都將迎來(lái)新一輪發(fā)展快車(chē)道，這也是房企發(fā)展的機會(huì )點(diǎn)，綜合而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間，并呈現出平穩健康發(fā)展的特征。
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