投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
今天早上有朋友咨詢(xún)“芽哥，年度IRR、季度IRR、月度IRR之間的量化關(guān)系是怎么樣的？”
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題我想大家投拓在工作中也會(huì )經(jīng)常遇到！一般來(lái)說(shuō)，我們都會(huì )采用公式：
年度IRR =（1+ 季度IRR）^4-1
=（1+ 月度IRR）^12-1
但是使用這個(gè)通式一般都有一個(gè)前提假設，即計算年度IRR時(shí)若使用該公式，則必須每年度的12個(gè)月或4個(gè)季度的現金流必須是相等的。
舉個(gè)栗子????：
登山哥公司某地產(chǎn)項目現金流如下，請分別計算季度IRR、年度IRR。
大家可以算一下：
年度IRR=(1+12.468%)^4-1=60%
其實(shí)：大家完全可以通過(guò)IRR的計算公式，即NPV=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2+...+CFn/(1+）^n=0
去做一個(gè)推導。
如果，假設前提中的：每一年四個(gè)季度的現金流不相同，怎么辦？
舉個(gè)栗子????，假設登山哥公司地產(chǎn)項目現金流如下：
顯然，（1+季度IRR）^4=51%≠60%，這個(gè)時(shí)候就不能再使用上述公式。
為什么每季度現金流不一致的時(shí)候，年度IRR≠（1+ 季度IRR）^4-1？由于IRR的EXCEL公式中根本不需要填寫(xiě)現金流發(fā)生時(shí)間，所以它自動(dòng)默認資金的投入和回收時(shí)間點(diǎn)都是每一期的正中間！
這個(gè)話(huà)有點(diǎn)拗口，比如在年度IRR中，其默認是2020年6月30日投入20億，2021年6月30日收回32億。但例2中，明顯項目投入時(shí)間偏早，回收時(shí)間偏晚，導致這個(gè)默認不成立！
IRR是一個(gè)比較粗糙的公式，現在越來(lái)越多TOP房企通過(guò)引入XIRR來(lái)更加精準的計算。XIRR能精確到現金流投入和收回具體發(fā)生在哪一天！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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