丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
11月19日，央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執行報告，公布房地產(chǎn)貸款增速的同時(shí)，闡述下一階段貨幣政策走向。
關(guān)于房地產(chǎn)方面的內容，央行提出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì )改變。同時(shí)，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。
短期內，居民按揭貸款將迎來(lái)邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所轉暖，但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準備，并積極開(kāi)展“自救”，加強銷(xiāo)售回款仍是第一要務(wù)。
01
行業(yè)去杠桿成效漸顯
去年，房企融資的“三道紅線(xiàn)”正式落地，去年末房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”落地執行，至此，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉向去杠桿，倒逼房企降負債、居民降杠桿。
據央行貨幣政策執行報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿成效初顯，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比均已進(jìn)入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。
具體數據顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)7.6%，增速較6月末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為37.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.3%，增速較6月末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額為9.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)0.1%，增速較6月末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。
從各項貸款占比來(lái)看，2021年三季度末，全國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2015年-2021年三季度房地產(chǎn)貸款余額、
個(gè)人住房貸款余額及占比（萬(wàn)億元）
數據來(lái)源：央行貨幣政策執行報告
02
過(guò)半到位資金來(lái)自銷(xiāo)售回款
行業(yè)全面轉向去杠桿的大背景下，基于部分規模房企風(fēng)險暴露，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯降低，房企境內融資出現了一致性的收縮。此外，國際評級機構批量下調中國房企信用評級，房企海外融資近乎停擺。
房企資金周轉壓力不斷加劇，“促銷(xiāo)售、搶回款”已成業(yè)內共識。
從國家統計局公布的數據來(lái)看，前10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.8%。其中，國內貸款同比下降10%至2萬(wàn)億，占比跌至12.1%；自籌資金同比增長(cháng)5.1%至5.3萬(wàn)億，占比跌至31.6%。此外，定金及預售款同比增長(cháng)21%至6.2萬(wàn)億，個(gè)人按揭貸款2.7萬(wàn)億，同比增長(cháng)9.7%，占比分別提升至37.2%和16%。
這意味著(zhù)，國內貸款、自籌資金增長(cháng)顯著(zhù)受限，定金及預收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)度持續提升。
圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項到位資金占比
數據來(lái)源：國家統計局
2021年下半年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，企業(yè)銷(xiāo)售回款同樣陷入增長(cháng)困境，房企資金周轉壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，個(gè)人按揭貸款新增2554億元，同比增長(cháng)1%，相較于上半年兩位數以上的高增長(cháng)態(tài)勢可謂一落千丈。
圖：2020年以來(lái)歷月房企到位
資金中定金及預收款、個(gè)人按揭貸款（億元）
數據來(lái)源：國家統計局
03
按揭松動(dòng)利好有限，房企仍需“自救”
近期，在央行兩個(gè)“維護”定調下，短期居民按揭貸款迎來(lái)邊際改善。
主要體現在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，進(jìn)而保證正常房地產(chǎn)交易平穩運行，且不能突破市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的底線(xiàn)。從數據來(lái)看，10月，全國個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，此外，全國首套房貸平均利率今年以來(lái)首次環(huán)比下降，預計全國首套房貸平均利率或將繼續小幅下調，以帶動(dòng)剛需群體入市。
基于銀行放貸的風(fēng)險偏好，短期房企融資難的困境很難得到實(shí)質(zhì)性扭轉。居民按揭貸款邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所轉暖，成交將企穩回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支的城市，市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。
表：9月以來(lái)中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)
資料整理：CRIC
短期內，由于房地產(chǎn)政策難言實(shí)質(zhì)轉向，疊加市場(chǎng)整體復蘇乏力，“?！闭邽橥醯臅r(shí)代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準備，并積極開(kāi)展“自救”，抓銷(xiāo)售、促回款仍是第一要務(wù)。長(cháng)期來(lái)看，行業(yè)內兼并重組案例將持續增多，“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現象會(huì )頻繁發(fā)生，優(yōu)質(zhì)房企將獲得集中度提升的機會(huì )。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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