作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢呈現出“先揚后落趨穩”態(tài)勢：1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來(lái)隨著(zhù)國內疫情得以階段性控制，各地復工復產(chǎn)，樓市開(kāi)始步入穩步恢復期，5月同比已然轉正，6月達到年內新高，7-8月“淡季不淡”，不過(guò)“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長(cháng)動(dòng)力轉弱，趨于平穩。

一線(xiàn)城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買(mǎi)力相對充裕，成交占比波動(dòng)上行；二線(xiàn)城市則呈現出穩步回落態(tài)勢，城市內部分化加劇，跌多漲少，以沈陽(yáng)、南寧、蘇州、武漢為典型代表，跌幅均在15%以上；而廣大三四線(xiàn)城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現好于市場(chǎng)預期，基本持穩，不過(guò)據我們實(shí)際調研情況來(lái)看，河南、山西等中部三四線(xiàn)已然出現了首付分期、降價(jià)折扣等營(yíng)銷(xiāo)手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況，未來(lái)市場(chǎng)的成交表現難言樂(lè )觀(guān)。

據CRIC統計，2020年全年，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應面積54071萬(wàn)平方米，相較2019年同期下降2%。

分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市整體新增供應面積3599萬(wàn)平方米，同比上升18%。廣州供應面積高達1346萬(wàn)平方米，同比大增45%，深圳供應明顯改善，同比增長(cháng)14%，北京供應規模微增5%，上海進(jìn)入四季度供應漸顯乏力，累計同比僅增長(cháng)2%。

二線(xiàn)城市整體供應面積26785萬(wàn)平方米，基本與去年同期相持平。具體來(lái)看，24個(gè)二線(xiàn)城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應同比分別增長(cháng)20%和23%，鄭州、蘇州等供應規模同比增長(cháng)超過(guò)兩成，呼和浩特受低基數影響，同比增幅更是高達47%。但濟南、重慶等供應明顯不濟，同比下跌20%，武漢、天津供應縮水，同比跌幅超過(guò)10%。

三四線(xiàn)城市整體供應面積24317萬(wàn)平方米，同比下跌5%。六成以上三四線(xiàn)城市供應縮量，北海、九江等供應同比腰斬，珠海、岳陽(yáng)、中山等降幅超三成。

CRIC數據統計顯示，全國100個(gè)典型城市2020年商品住宅成交面積合計50109萬(wàn)平方米，基本與去年同期持平。

分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市全年商品住宅成交面積3348萬(wàn)平方米，同比上升15%。其中，深圳樓市持續高熱，成交同比增幅最大，達16%，廣州進(jìn)入下半年成交明顯發(fā)力，累計同比增長(cháng)16%。

二線(xiàn)城市商品住宅成交面積共計24045萬(wàn)平方米，同比下滑6%。僅四成二線(xiàn)城市成交面積同比實(shí)現正增長(cháng)，杭州等長(cháng)三角城市市場(chǎng)整體向好，成交同比增幅可觀(guān)，合肥、蘭州、廈門(mén)成交表現不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續低迷，全年成交同比降幅都在20%左右。

三四線(xiàn)城市共計成交22716萬(wàn)平方米，同比上升6%。五成以上三四線(xiàn)城市全年成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點(diǎn)城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達25%，玉林、陽(yáng)江等由于低基數效應，成交同比翻番。反觀(guān)北海等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺等重點(diǎn)城市跌幅也接近20%

從國家統計局公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數同比月度變化規律來(lái)看，整體上全國房?jì)r(jià)的平均同比增速水平在2020年穩步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%，主要原因在于年初的新冠疫情對全國經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊，市場(chǎng)購買(mǎi)力不足疊加樓市調控政策愈發(fā)收緊，房?jì)r(jià)在整體銷(xiāo)售穩中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當前的房?jì)r(jià)增速已處于近年來(lái)的歷史低點(diǎn)，較去年同期近乎腰斬。

根據2020年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢來(lái)看，除一線(xiàn)外，二三線(xiàn)城市增速漸行漸近，均表現出先揚后抑的波動(dòng)走勢。70個(gè)大中城市環(huán)比漲幅自3月由降轉增，最高點(diǎn)達6%，而后波動(dòng)下行，至年末增幅降為1%。二三線(xiàn)走勢與70城總體基本吻合，年末環(huán)比增幅均為1%。

截至到12月末CRIC監測的100個(gè)重點(diǎn)城市庫存量達到了57995萬(wàn)平方米，較2019年末上升了9%，不同城市漲跌參半，百城中有14個(gè)庫存消化周期高于24個(gè)月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線(xiàn)城市，庫存風(fēng)險浮出水面。

分能級來(lái)看，各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線(xiàn)樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大，達到15%；三四線(xiàn)城市因成交表現好于預期，整體庫存較2019年末僅上漲了1%，庫存風(fēng)險依舊可控，具體來(lái)看。

一線(xiàn)城市中，廣州的漲幅最為顯著(zhù)，庫存達到1273萬(wàn)平方米，達到了2019年以來(lái)新高；其次為北京，自下半年以來(lái)，整體庫存便在1400萬(wàn)平方米高位波動(dòng)，12月末達1406萬(wàn)平方米，較2019年年底增長(cháng)14%；值得關(guān)注的當屬上海，得益于中高端購房需求的穩步釋放，2020年以來(lái)庫存量逐月波動(dòng)下行，至12月末降至685萬(wàn)平方米，較2019年末降幅達13%，供不應求市場(chǎng)格局持續。

二線(xiàn)城市中，超7成共22城庫存有所上漲，多數城市漲幅在35%以?xún)?。杭州、武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來(lái)雖然供求逐步恢復，但成交放量遠不及供應，因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調控，使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”，供應持續放量下，庫存整體延續上行走勢。

三四線(xiàn)城市相比2019年末漲跌參半，不過(guò)不同城市間分化持續加?。簱P州漲幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、日照、防城港、臨沂次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城，跌幅均在30%以上。

從消化周期來(lái)看，一線(xiàn)城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著(zhù)下調，跌幅均在15%以上，其中上海的降幅最為明顯，達到45%；且去化周期最短，僅為6.98個(gè)月；廣州雖然庫存總量較大，12月末的消化周期也保持在8.6個(gè)月左右。

二線(xiàn)城市商品住宅消化周期漲跌參半，南昌、貴陽(yáng)、?？?、廈門(mén)、合肥、銀川等城較2019年末有顯著(zhù)下滑，而前期市場(chǎng)熱度較高的“萬(wàn)人搖”城市，諸如成都、杭州、南京等因調控加碼，成交疲軟，整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚。不過(guò)多數城市消化周期依舊維持在20個(gè)月以?xún)?，短期并無(wú)庫存風(fēng)險。

三四線(xiàn)城市跌多漲少，珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫存壓力相對較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市不僅消化周期高達30個(gè)月以上，且較2019年末均有上行趨勢，庫存風(fēng)險逐步浮出水面。

據CRIC數據統計顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場(chǎng)急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內新高，后體量保持穩中微降，年底樓市再度返熱，12月更是創(chuàng )全年新高。15個(gè)典型城市2020年全年二手房累計成交面積14240萬(wàn)平方米，較2019年同比上漲7%。一、二線(xiàn)城市成交同比表現分化，一線(xiàn)城市疫后樓市熱度持續升溫，整體同比漲幅高達30%，二線(xiàn)城市分化顯著(zhù)，總體成交同比下降4%。

2020年，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年，全國供應總量穩中有降仍是大概率事件，但各能級城市走勢不一，具體來(lái)看，

一線(xiàn)城市供應情況或將有所改善，有望保持增勢。目前來(lái)看，一線(xiàn)城市2020年整體土地成交規?？捎^(guān)，全年成交量累計同比大幅增長(cháng)31%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應。

二三線(xiàn)城市供應預期穩中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線(xiàn)和三四線(xiàn)全年累計同比增幅分別僅為5%和7%；另一方面，“三道紅線(xiàn)”的客觀(guān)壓力下，房企更加強調回款速度，推盤(pán)重點(diǎn)也會(huì )集中在利潤空間較大的核心一二線(xiàn)城市，而對于去化周期較長(cháng)、市場(chǎng)相對低迷的三四線(xiàn)城市而言，房企觀(guān)望情緒更勝，推盤(pán)積極性并不會(huì )太高。

展望2021年，全國商品住宅成交規模相較2020年保持小幅回落。一線(xiàn)城市市場(chǎng)最具韌性，成交有望繼續企穩回升，二線(xiàn)城市成交總體保持平穩，或將迎來(lái)此消彼長(cháng)的輪動(dòng)行情。

三四線(xiàn)城市供應不濟疊加購買(mǎi)力透支，成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點(diǎn)：其一，居民購買(mǎi)力明顯透支，尤其是弱三四線(xiàn)城市，需求釋放空間有限。其二，三四線(xiàn)供應料將繼續走低，成交自然難言增長(cháng)。

二手房層面如是，預期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線(xiàn)市場(chǎng)成交熱度或將延續，尤其是“學(xué)區房”概念被熱炒，中高端購買(mǎi)力尚有釋放空間。

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原標題： 挑戰2021丨城市篇：分化加劇，一線(xiàn)領(lǐng)漲三四線(xiàn)購買(mǎi)力透支