扒財經(jīng) 作者：任英楠、王婷婷
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
河南地產(chǎn)一哥建業(yè)，最近不太輕松。
風(fēng)財訊獲悉，5月中旬建業(yè)地產(chǎn)緊急召開(kāi)了一次投資者會(huì )議，解釋近期的美元債異動(dòng)、股價(jià)暴跌。
接下來(lái)的時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)會(huì )大舉發(fā)新債，為應對今年的到期債券，尤其是一筆11月到期的美元債。
據風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)目前在境外的發(fā)債額度還有約7.7億美元、境內發(fā)債額度約25億元。按其以往的發(fā)債規模，今年建業(yè)基本上還就能發(fā)行1筆境外債。
為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)必須加大銷(xiāo)售變現的力度。
據悉，建業(yè)計劃在2021年推出1000億元的項目，上半年就完成銷(xiāo)售目標的40%，項目主要集中投放在3月和6月。
但中指研究院數據顯示，建業(yè)地產(chǎn)1-4月銷(xiāo)售額142.1億元，當月排第74名，同比減少9.49%，尤其1月和4月銷(xiāo)售額都出現26%和28%的大幅減少。
融資、銷(xiāo)售、拿地，接下來(lái)建業(yè)地產(chǎn)將應對的是一系列“連鎖反應”。
建業(yè)債股大跌 被迫再加融資杠桿
因中原建業(yè)分拆上市，5月12日為按權基準買(mǎi)賣(mài)建業(yè)地產(chǎn)股份的截止日期，5月13日為按除權基準買(mǎi)賣(mài)的首日。
兩日之間，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）股價(jià)大幅波動(dòng)，分別以每股4.55港幣、每股2.29港元收盤(pán)，跌幅達49.67%，幾乎腰斬，5月14日繼續下跌。
值得一提的是，除權因素消減后，建業(yè)地產(chǎn)的股價(jià)在本周開(kāi)始正常反彈，但幅度不如預期。
同一時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)的部分美元債，出現多只、持續的下跌。
5月13日，建業(yè)地產(chǎn)2023年8月到期美元債的跌幅，更是創(chuàng )下紀錄。5月14日，建業(yè)地產(chǎn)2025年到期票據，也開(kāi)始下跌，出現4月以來(lái)的最低價(jià)。
一系列資本市場(chǎng)“不樂(lè )觀(guān)”的反應，促使建業(yè)地產(chǎn)在上周召開(kāi)投資者緊急會(huì )議。
風(fēng)財訊獲悉，會(huì )上，建業(yè)管理層表示，計劃發(fā)行新債，應對債券價(jià)格因其股票價(jià)格大幅下調而導致的波動(dòng)。
建業(yè)地產(chǎn)計劃在未來(lái)幾個(gè)月將發(fā)行新的境外債，利用其7.7億美元的境外發(fā)債額度為今年11月到期的美元債進(jìn)行融資。
同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)準備利用其25億元境內債券發(fā)行額度來(lái)發(fā)行新的境內債。
實(shí)際上，目前建業(yè)地產(chǎn)的負債壓力已經(jīng)不小。
數據顯示，2020年度建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負債率仍然高達91.10%，已經(jīng)連續兩年保持在90%以上的高位水平；建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負債其中占比高達87.49%，合計1306.39億元。
目前建業(yè)地產(chǎn)的信托貸款、應付未償票據不到50億元，主要和鄭州土地有關(guān)。
另外，拆分中原建業(yè)后，建業(yè)地產(chǎn)仍踩中一條紅線(xiàn)（剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率）。
實(shí)際上，中原建業(yè)的市值重估，管理層并未在會(huì )上置評，這個(gè)400億元（目標）銷(xiāo)售規模的標的，到底能給建業(yè)集團帶來(lái)多少募資、多大估值空間，還難以預估。
押注上半年變現 銷(xiāo)售219億動(dòng)力不足
新增融資之外，建業(yè)地產(chǎn)試圖通過(guò)加大銷(xiāo)售，緩解資金壓力，撫平后續股債波動(dòng)。
據風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年的總銷(xiāo)售金額目標為1200億，其中輕資產(chǎn)400億，重資產(chǎn)800億，全年計劃推出的重資產(chǎn)項目1000億元，存銷(xiāo)比為70%。
建業(yè)的推銷(xiāo)火力將集中在上半年，6個(gè)月時(shí)間內建業(yè)要想辦法完成全年銷(xiāo)售目標的40%，也就是480億元。
這個(gè)數字，并不容易。
數據顯示，截至2021年4月30日，建業(yè)地產(chǎn)連同其附屬公司物業(yè)合同銷(xiāo)售總額為219.15億元，同比上升4.5%；平均銷(xiāo)售價(jià)格6861元，同比減少3.9%。
但若僅計算建業(yè)地產(chǎn)本身的合同銷(xiāo)售金額，中指研究院統計為1-4月銷(xiāo)售額142.1億元，當月排第74名，同比減少9.49%。
建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現“到2023年合同銷(xiāo)售額每年至少增長(cháng)20%”的要求，需要進(jìn)一步努力。
利潤持續下滑拿地底線(xiàn)毛利20%
尤其是在利潤不斷下滑的行情，建業(yè)地產(chǎn)更需要以量換利。
2020年，建業(yè)地產(chǎn)毛利潤率從2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，2020年建業(yè)地產(chǎn)的溢利21.02億元，同比下降13.0%；凈利潤率降至4.9%的低位，較2019年度下滑了3個(gè)百分點(diǎn)。
為控制成本，建業(yè)地產(chǎn)管理層在會(huì )議上指出，建業(yè)地產(chǎn)購地的最低毛利率要求為20%，最低凈利潤率要求為10%。
只有在項目?jì)炔渴找媛食^(guò)150%的時(shí)候，這兩項要求可以分別降低到15%和8%。
但值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州和武漢的地塊，受到集中供地的政策限制，對其當地的項目運營(yíng)有一定影響。
另外，建業(yè)地產(chǎn)的土儲，集中在河南，但越來(lái)越偏離省會(huì )城市。
據風(fēng)財訊了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年拿地預算為200億元，今年前四個(gè)月已經(jīng)拍下位于逾60億元的土地，權益比例大概在70%-75%。
但這些土地都在河南省，位置離省會(huì )鄭州均相對較遠，未來(lái)或跑量容易、增利難。
完
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
