路數 作者：很勤奮的路數
來(lái)源：路數（ID：ilushu）
“當流動(dòng)性的音樂(lè )停止時(shí)，事情將變得復雜；但只要音樂(lè )還在播放，你就得站起來(lái)跳舞，我們就必須繼續跳舞?！?/p> 現在再看美國花旗集團首席執行官Chuck Prince的這句話(huà)，也是部分房企在債券市場(chǎng)的寫(xiě)照。 特別是在2018年和2019年，不少像是趕集一般，一筆連著(zhù)一筆發(fā)著(zhù)令人咋舌的高息美元債。 怎么上岸，可能遠比戀戰更重要。漂亮扛過(guò)去，也算是業(yè)內正面教材。 01 除非新發(fā)債券票面利率高到一定程度，不然短期內借新還舊可能性挺低?；葑u(yù)和穆迪在今年7月的報告中都有提示這一點(diǎn)。 在美元債占總融資結構比重超過(guò)50%的若干房企中，花樣年還要加上條：集中兌付壓力。 所以啊，別光怨外部融資環(huán)境對民企天然不友好。其實(shí)更該反思曾經(jīng)是否高估了自身加杠桿的能力。 在行業(yè)上升周期，高杠桿掩蓋了主體信用瑕疵。一遇到融資收縮時(shí)期，高杠桿更像是定時(shí)炸彈。 接下來(lái)，怎么拆解，才是對管理層真正的考驗。 目前的情況還沒(méi)有那么糟糕，中報靜態(tài)數字顯示，短期內花樣年還應付的了。畢竟非受限現金有近280億元，EBITDA利息覆蓋率尚可。 不過(guò)邏輯前提是： 二、有造血能力，毛利較低項目不能多； 三、不出現大范圍的信用擠兌； 花樣年決定要減弱對美元債的依賴(lài)度。按管理層所述，雖然手握一定的發(fā)債額度，但短期內不考慮新增美元債。 這也意味著(zhù)接下來(lái)要靠自身造血。土儲質(zhì)量如何，一定程度決定能否逆境反轉。 但土儲更大的看點(diǎn)在城市更新——目前測算約2094萬(wàn)方占總土儲的近一半，貨值約4600億元。 但硬幣另一面，城市更新用地權屬確認需要時(shí)間，導致存在周轉上的不可控因素。 位于深圳成功供地的梅林越華項目和坪山世界塑料廠(chǎng)一期是典型。 值得注意的是，花樣年若干項目和信托公司有往來(lái)操作，加大表外負債的潛在風(fēng)險。 比如中融信托，它在2020年成為花樣年旗下多家控股子公司的股東方和股權置出方。到2021年，花樣年又從中融信托手上回購子公司股權。 在南京花萬(wàn)里置業(yè)有限公司身上，中融信托從進(jìn)入到退出時(shí)間大概是一年。 03 市場(chǎng)在波動(dòng)，好在花樣年展現的求生欲還很強。 一、力度不弱的回購。 這明顯是在向市場(chǎng)釋放公司在流動(dòng)性方面的能力和實(shí)力。只是效果沒(méi)有立竿見(jiàn)影，畢竟市場(chǎng)信心的恢復需要時(shí)間。但一直買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，總歸沒(méi)錯。 二、底氣充足+詳細地交待債券償還方案。 比如10月到期的，已經(jīng)準備好資金償還。對12月到期的，會(huì )通過(guò)自有資金償還，資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)。對2022年和2023年到期的，通過(guò)Tender +new issue+ exchange這些動(dòng)作完成。 這值得點(diǎn)贊，要知道減輕市場(chǎng)負面情緒的一大好方法是減少信息不對稱(chēng)性。 被擺上貨架的部分商場(chǎng)和酒店，目前進(jìn)展順利。 此外，北京豐臺項目和青島項目進(jìn)展也算不錯?；幽觐A計屆時(shí)會(huì )有5億美元流入，提供年底到期債務(wù)的還款空間。 買(mǎi)方對資產(chǎn)的出價(jià)； 交易所需要消耗的時(shí)間； 04 太陽(yáng)底下，從來(lái)沒(méi)有新鮮事。 過(guò)去十年的發(fā)展節奏看著(zhù)不太對：2012—2017年，花樣年曾處在轉型徘徊期，錯過(guò)爆發(fā)的地產(chǎn)白銀時(shí)代。2018年重回地產(chǎn)主賽道，2019年創(chuàng )始人曾寶寶回歸開(kāi)啟公司“二次創(chuàng )業(yè)”，逆勢擴張。 你看，從借貸銀行到評級機構都在嚴格審視當下的房企。各家要降負債去杠桿的進(jìn)程勢在必行。 花樣年要以什么樣的姿態(tài)繼續？ 得盯著(zhù)黑手，也得盯著(zhù)衙門(mén)的快刀，要在狼嘴里有肉的時(shí)候下筷子，還得在衙門(mén)拔刀之前抽身。
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