扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
6月21日，深交所格外熱鬧。
“熱烈祝賀深交所首批基礎設施公募REITS成功上市”。這行字印在紅色背景板上十分醒目。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT是其中主角之一。招商局集團總經(jīng)理胡建華、總會(huì )計師周松，招商蛇口董事長(cháng)許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰等一眾高管在背景板前一字排開(kāi)。鐘聲敲響，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS在深交所上市。最終募集基金份額9億份，發(fā)售單價(jià)2.31元/份，基金募集資金凈額20.79億元。
與招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS一同上市的共計9只公募REITS，涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流、污水處理和垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等主流基礎設施類(lèi)型，覆蓋京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區、長(cháng)江三角洲等重點(diǎn)區域。首批公募REITS中，來(lái)自北京的項目數量與發(fā)行規模，均居全國首位。
這是屬于資本市場(chǎng)的歷史時(shí)刻，標志著(zhù)國內公募REITS試點(diǎn)正式落地。對招商蛇口而言，公募REITS的上市意味著(zhù)打通了投融管退的完整資金鏈，進(jìn)一步加速存量布局，亦可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)負債結構。
更值得關(guān)注的是，公募REITS上市對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一大利好。多位業(yè)內人士認為，公募REITS上市利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性及資產(chǎn)價(jià)值之外，有助于企業(yè)更好融資，相關(guān)REITS產(chǎn)品的運作，和產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)掛鉤，側面鞭策企業(yè)管理層強化產(chǎn)業(yè)園的管理。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)競爭力一般
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS以當日最高漲幅14.72%成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。最終募集基金份額9億份，發(fā)售單價(jià)為2.31元/份，基金募集資金凈額為20.79億元，存續期為50年。
公開(kāi)資料顯示， 招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)是深圳市蛇口工業(yè)區蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園中的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈，建筑面積合計約9.53萬(wàn)平方米，2020年12月末的平均加權出租率達90%、平均租金約為128元/平方米/月和146元/平方米/月，屬于行業(yè)及所處區域的較高水平。萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈兩處基礎設施項目估值為25.28億元。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)現金流的來(lái)源主要是租金收入，占比超85%，另有物業(yè)管理費和停車(chē)費作為補充。萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈兩棟大廈2018-2020年營(yíng)業(yè)總收入分別為1.33億元、1.31億元、1.15億元（2020年萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈分別減免了784萬(wàn)元、1,083萬(wàn)元租金），若不考慮疫情影響，整體來(lái)看營(yíng)業(yè)收入平穩，并沒(méi)有增長(cháng)趨勢。分個(gè)體來(lái)看，萬(wàn)海大廈的可租賃面積、平均租金、出租率都高于萬(wàn)融大廈，整體現金流來(lái)源優(yōu)于萬(wàn)融大廈。
專(zhuān)業(yè)人士分析，評價(jià)產(chǎn)業(yè)園公募REITS，首先要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園REITS底層架構的搭建，以及底層資產(chǎn)質(zhì)量。蛇口產(chǎn)園REITS在A(yíng)BS持有項目公司過(guò)程中，采用了設立SPV并反向吸收合并的方式。通過(guò)對比產(chǎn)業(yè)園附近以及產(chǎn)業(yè)園內的租賃競品，萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈的競爭力稍顯一般，并沒(méi)有特別的優(yōu)勢。
上述專(zhuān)業(yè)人士表示，收益性方面，REITS投資人則更看重產(chǎn)業(yè)園這類(lèi)底層資產(chǎn)的現金分紅水平否穩定并兼顧成長(cháng)性，主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園所在的區域、租金、出租率及租戶(hù)質(zhì)量，這些是運營(yíng)現金流及資產(chǎn)是否具備增值條件的保證。從大環(huán)境來(lái)講，深圳寫(xiě)字樓目前是供過(guò)于求，處于謹慎判斷，蛇口產(chǎn)園REIT增值存在可預見(jiàn)的上限。
“流動(dòng)性方面，蛇口產(chǎn)園REITS投資者結構較為多元化，券商、保險及銀行理財等參與度較高。另外，REITS對于原始權益人和戰略配售方都設了不同時(shí)間的限售期，且從蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS收益更偏股性的屬性來(lái)看，投資者更看重其長(cháng)期的成長(cháng)性?！?/p>
匯生國際融資有限公司總裁黃立沖則表示，現在REITS大環(huán)境不好，因為現在受到疫情和中外的矛盾影響產(chǎn)業(yè)都不景氣?！熬托袠I(yè)而言，供求過(guò)剩、租金回報率過(guò)低（稅務(wù)過(guò)重導致和供求失衡導致）是REITS的最大硬傷，國際上REIT至少要有5%的每年股息分配?！?/p>
公募REITs上市有效降低招商蛇口負債率
事實(shí)上，此次招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS上市是招商蛇口多年來(lái)的REITS、私募基金等資本通道的嘗試的成果。
2017年底，招商蛇口通過(guò)地產(chǎn)基金模式，以3.2億元的出資額，打包北京和上海三處商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并獲得了50億元離岸人民幣，成為招商蛇口探索REITS融資通道的起點(diǎn)。
2019年12月，招商蛇口發(fā)起招商局商業(yè)房托基金（REITS）于港交所掛牌，基金投資組合包括旗下深圳前海自貿區的5個(gè)商業(yè)物業(yè)，資產(chǎn)估值65.17億元。
2020年底，招商蛇口成功發(fā)行了“申萬(wàn)宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”，為招商蛇口首單酒店公寓類(lèi)REITS產(chǎn)品。
如果加上此次國內公募REITS，招商蛇口涉及的底層物業(yè)類(lèi)型已涵蓋了寫(xiě)字樓、購物中心、酒店公寓及產(chǎn)業(yè)園。
資深地產(chǎn)人士張波分析，從公開(kāi)的信息來(lái)看，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS募集資金將與深圳博海產(chǎn)業(yè)園管理有限責任公司獲取金額為3億元的并購貸款一起用于基礎設施項目投資，而基礎設施項目則是蛇口網(wǎng)谷，引入的目的也是為了提升運營(yíng)的市場(chǎng)化、解決運營(yíng)效率低下、重復建設和投資不足的問(wèn)題。因此，對于招商蛇口的工業(yè)類(lèi)地產(chǎn)項目起到的作用更為明顯，可有效提升基礎設施的運行管理效率。
“公募REITS本身可以有效降低企業(yè)的負債率水平?；A設施REITS屬于權益類(lèi)產(chǎn)品，資產(chǎn)所帶負債能一并出表，上市融資也不占用企業(yè)負債額度，有利于企業(yè)優(yōu)化財務(wù)結構，并進(jìn)一步降低資產(chǎn)負債率?！?張波說(shuō)。
年報顯示，2020年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線(xiàn)”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，招商蛇口“三道紅線(xiàn)”監測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來(lái)繼續加速拿地，在擴大土儲規模，在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢。
公募REITs利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
中國公募REITS備受行業(yè)期待的同時(shí)，多位業(yè)內人士認為，公募REITS將有利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，尤其是利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，從地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的角度看，確實(shí)需要積極給予關(guān)注。本身REITS產(chǎn)品在房地產(chǎn)本身的領(lǐng)域雖有探索，但是進(jìn)展很慢。這兩年明顯在此類(lèi)領(lǐng)域形成了政策支持，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長(cháng)租公寓領(lǐng)域。類(lèi)似政策支持，有助于促進(jìn)此類(lèi)企業(yè)的更好發(fā)展。
柏文喜認為，公募REITS對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人而言是重大利好消息。房地產(chǎn)領(lǐng)域內的自持與運營(yíng)型物業(yè)如商業(yè)零售、辦公、酒店、公寓、停車(chē)場(chǎng)、文旅康養、產(chǎn)業(yè)園區、物流倉儲等類(lèi)型的物業(yè)，一方面需要以公募REITS等金融工具來(lái)提升資產(chǎn)流動(dòng)性和凝聚社會(huì )資源襄助開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，另一方面也需要通過(guò)這一金融手段實(shí)現原始權益人的投資退出與收益實(shí)現，另外公募REITS也為廣大社會(huì )投資人提供了投資與參與商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的渠道與工具，為普通投資人提供了風(fēng)險與收益恰當配置的投資品種選擇機會(huì )，因而對行業(yè)發(fā)展的意義是不言而喻的。
“尤其對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，公募REITS讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一原本因為資產(chǎn)專(zhuān)用性較強而導致流動(dòng)性較差的地產(chǎn)細分行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性得以大大提升，成為投資進(jìn)入和退出都相對便利的地產(chǎn)細分領(lǐng)域，因此除了因流動(dòng)性提升而使得資產(chǎn)價(jià)值得以提升之外，也會(huì )吸引更多的投資進(jìn)入和凝聚更多的資源，因此公募REITS將重塑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的說(shuō)法是有道理的?！?/p>
嚴躍進(jìn)認為，對于此類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其運營(yíng)周期比較長(cháng)，但現金流比較穩定，同時(shí)也面臨較大的政策支持，所以從這個(gè)角度看，公募REITS上市具有積極的作用，有助于此類(lèi)企業(yè)更好地獲得融資。而相關(guān)REIT產(chǎn)品的運作，也和此類(lèi)產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)掛鉤，側面也鞭策企業(yè)管理層強化此類(lèi)產(chǎn)業(yè)園的管理。
資深地產(chǎn)人士張波認為，從國家十四五期間鼓勵的公募REITS來(lái)看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用更多還是會(huì )體現在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵的對象，因此總體來(lái)看對于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)影響有限，對于偏向于高科技創(chuàng )新類(lèi)，并位于核心城市群產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì )有相對利好。
但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，在房地市場(chǎng)中推行公募REITS并非易事。他表示，“主要存在的難點(diǎn)，一個(gè)對物業(yè)的估值，產(chǎn)權的存在對資產(chǎn)的到期收益有較大的折扣或者不確定性；此外，目前公募REITS在試點(diǎn)階段，仍聚集于基礎建設領(lǐng)域，存在一定的體制性障礙?！?/p>
柏文喜強調，由于中國商用不動(dòng)產(chǎn)估值體系和租金體系的嚴重不對稱(chēng)與不匹配，導致本來(lái)誕生于商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的REITS，反而暫時(shí)很難在國內的商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內廣泛實(shí)施。
柏文喜建議，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)REITS落地，一方面要改進(jìn)土地、規劃和金融管理體制，充分發(fā)揮市場(chǎng)對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置作用，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值在供求調節之下回歸到符合商業(yè)邏輯和能夠發(fā)行REITS需要具備的收益水平上來(lái)。同時(shí)，要解決好雙重稅收的問(wèn)題，對商業(yè)地產(chǎn)公募REITS逐步開(kāi)放資本市場(chǎng)。此外，還要開(kāi)展投資者教育，讓投資者在收益與風(fēng)險權衡中將商業(yè)地產(chǎn)REITS產(chǎn)品作為投資組合中的基礎性投資品。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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