丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月23日，人民銀行上?？偛慨斎丈衔缗c在滬銀行召開(kāi)會(huì )議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從之前的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規于7月24日起開(kāi)始實(shí)行。
我們認為，房貸利率上調是對中央對房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號召響應，結合上海近期出臺的二手房“核定價(jià)”、“規范贈與”，上海調控政策力度有增無(wú)減，下半年預期整體一二手房成交動(dòng)能都將持續轉弱，房?jì)r(jià)預期結構性維穩，其中二手房影響程度更大。
上海調升首套及二套房貸利率
2021年7月24日，上海正式上調房貸利率，在此之后的房貸利率以首套5%，二套5.7%計算。
若以商業(yè)貸款200萬(wàn)，30年等額本息計算，調整后，首套房需多還約15.3萬(wàn)元，二套房需多還約20.3萬(wàn)元，從月均還款額來(lái)看，每月約多還400-600元。
商業(yè)貸款不同金額等額本息30年粗略估算（元）
安靜是第一批受到上海上調房貸利率影響的購房者，她是一個(gè)多月之前買(mǎi)房的，但是由于6月底，各大開(kāi)發(fā)商沖刺年中業(yè)績(jì)，他們這一批開(kāi)盤(pán)的購房者中大約有170名至今未能成功辦理網(wǎng)簽。
對此，她向我們表示：“我是6月份買(mǎi)的房，已經(jīng)交了首付，也向銀行提交了購房貸款申請，但是由于沒(méi)有網(wǎng)簽，導致現在我們的銀行貸款沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際審核程序，因此我們這一批沒(méi)有趕上的，目前來(lái)看只能按最新的利率來(lái)?！?nbsp;
安靜告訴我們，購房成本是一部分，在他們同一批次的這170名購房者中，有幾個(gè)卡著(zhù)銀行流水算貸款額的購房者最擔心的其實(shí)是貸款可能審批不下來(lái)。
受房地產(chǎn)調控持續收緊影響，許多銀行對購房貸款的審核非常嚴格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水。在這其中，工資流水需雙倍覆蓋月供金額。
安靜所購買(mǎi)的項目的同等戶(hù)型總價(jià)約700萬(wàn)元，即使是7成首付，也需要貸款約200萬(wàn)元，由于每月需還的金額增加了，按理他們的工資流水需相應提升1000-1200元/月，而對于部分5成首付的購房者來(lái)說(shuō)，他們的工資流水需相應增加約1500-2100元/月。
“很多人都是算著(zhù)帳來(lái)的，都希望可以能多貸一點(diǎn)是一點(diǎn)，這對部分剛好被卡的人來(lái)說(shuō)，很難在短期內解決的問(wèn)題?！卑察o說(shuō)道。
上海調控政策力度持續收緊
在上海上調房貸利率的同一天，上海發(fā)布《關(guān)于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規定，自2021年7月24日起，通過(guò)贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。
在此之前，上海1.22政策后贈予的，搖號積分上不能算上海無(wú)房，但是有上海買(mǎi)房資格，此次新政進(jìn)一步強化了限購政策。
除了以上兩項新政之外，7月初上海針對二手房倒掛，市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題推出了二手房“核定價(jià)”。
7月9日，上海房管局召開(kāi)規范二手住房房源掛牌管理會(huì )議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，增加價(jià)格信息的核驗。交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，對每套房源進(jìn)行核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
從之前深圳發(fā)布二手房“指導價(jià)”的情況來(lái)看，據CRIC監測數據，自深圳新政發(fā)布以來(lái)，二手房成交量節節下滑，2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)歷史低位；上半年整體二手房成交量?jì)H為257萬(wàn)平方米，同比降幅達36%。二手房成交均價(jià)如是，在“指導價(jià)”出臺后，整體成交均價(jià)穩步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復存在。
受二手房熱度消褪影響，深圳的新房市場(chǎng)熱度也有減退趨勢，自3月以來(lái)成交量保持下行，不過(guò)上半年總體成交量還是顯著(zhù)好于去年同期，成交均價(jià)延續小幅上行，市場(chǎng)表現趨于平穩。
圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量?jì)r(jià)
（單位：套、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
由此看來(lái)，上海的這套“價(jià)格核定”、“規范贈與”和“上調利率”的組合拳旨在控制二手房?jì)r(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩定新房市場(chǎng)。
綜合來(lái)看，上海上調貸款利率，加強住房贈與管理，轉讓5年內仍記入贈與人套數的規定則旨在規范新房市場(chǎng)，未來(lái)對一二手房的都會(huì )出現一定的影響。
“核定價(jià)”的出臺對二手房市場(chǎng)的影響相對較大，成交量?jì)r(jià)或將出現一定的下降。一方面高價(jià)房源的掛牌量會(huì )出現顯著(zhù)下降，高于掛牌價(jià)的違規房源無(wú)法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價(jià)格核定”尚需時(shí)間，輕易也不愿降價(jià)；
另一方面若小區房源緊俏，不乏出現以核驗價(jià)備案，卻價(jià)外加價(jià)交易等違規行為，如此雖然可順利備案，但核驗價(jià)若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無(wú)疑會(huì )大大增加。
值得關(guān)注的是，“核定價(jià)”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀(guān)上也使得意圖通過(guò)“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”的置換需求大大下降，勢必會(huì )影響上海中端改善需求釋放。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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