江湖人稱(chēng)Ray神 作者：章睿榮
來(lái)源：江湖人稱(chēng)Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
小小游戲看測算
你了解自己房子當前的回報水平嗎？
投資測算就在你我身邊
之前在上課的時(shí)候經(jīng)常有一些非投資背景的朋友反應說(shuō)這一領(lǐng)域對他們過(guò)于陌生，雖然有興趣學(xué)習，但還是因為離本職的工作太遠，難以學(xué)以致用。
今天，在和購房的朋友討論投資回報分析的時(shí)候，想到買(mǎi)房也許是大家身邊最容易理解的一項投資，于是嘗試著(zhù)用投資測算的知識給分析了一下。
相信多數人直觀(guān)上都覺(jué)得買(mǎi)房子是一件很賺錢(qián)的事情——一套房子買(mǎi)進(jìn)來(lái)2萬(wàn)/平米，幾年后賣(mài)出去3萬(wàn)/平米，回報率50%。然而，事實(shí)上真有賺這么多嗎？
不知道測算了的同學(xué)可能會(huì )驚奇地發(fā)現：原先您以為非常賺錢(qián)的買(mǎi)房投資，事實(shí)上并沒(méi)有你想的那么賺錢(qián)——很可能在你看來(lái)百分之五十甚至百分之幾百的回報率算出來(lái)只有百分之十幾甚至更低的IRR。
投資測算是一項人人可以掌握技能
其實(shí)出來(lái)這一測算結果并不奇怪，因為我們表面上看到的投資回報，并沒(méi)有考慮投資所付出的資金成本和時(shí)間成本——投資發(fā)生在前，房子出售在后，每月還要還銀行利息；而且如果房子沒(méi)租出去，還得自己付物業(yè)費……綜合這些因素下來(lái)，整個(gè)投資回報就會(huì )被拉低了。
通過(guò)這么一個(gè)買(mǎi)房子的例子來(lái)發(fā)現這些問(wèn)題，大家是不是會(huì )覺(jué)得投資測算這件事情更親切得多了呢？
其實(shí)，投資測算并不是什么高大上或是復雜的東西，它無(wú)外乎就是讓我們算清楚自己的總成本結構（包含投資成本和資金成本），然后再結合預期的投資收益及其發(fā)生時(shí)間來(lái)分析實(shí)際的回報率到底有多少。
投資測算其實(shí)就是一項人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面這一原理，我們自己的所有投資都可以加以應用的。
同理看待商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資測算
理解了購房的投資測算過(guò)程，也就不難再去理解商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資測算了。其實(shí)，所有的投資測算原理都是相通的，都是通過(guò)對成本結構和收益結構的測算，然后得到投資現金流的數據，進(jìn)而得到回報率指標。
相比于前面我們買(mǎi)方的例子來(lái)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的測算過(guò)程無(wú)外乎是：成本結構更復雜一些，包含了拿地/收購、建設施工、融資等更多的因素；收益結構管理場(chǎng)景更多一些，在獲得租金的過(guò)程中涉及了多樣化的費用結構和稅費支出，同時(shí)還要考慮到底什么時(shí)候退出，退出能賣(mài)多少錢(qián)——僅此而已。
然而，萬(wàn)變不離其蹤，投資回報的根本就是現金流。只要圍繞著(zhù)“怎么花錢(qián)”和“怎么賺錢(qián)”去思考，所有的道理就很容易想明白了。
隨著(zhù)大資管時(shí)代的到來(lái)，算賬的能力必然會(huì )成為了資產(chǎn)管理者必備的一項技能。理解投資測算的原理，將幫助我們從業(yè)主的回報要求來(lái)分析自身的工作目標，進(jìn)而才能更好地完成資產(chǎn)管理工作，為資產(chǎn)的收益最大化保駕護航。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 投資測算——人人都可以掌握的基本技能
