作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，對于資金的依賴(lài)度一直較高，在“房住不炒”之后，各項調控政策頻出，在金融端限制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴審購地資金來(lái)源，要求土地競買(mǎi)資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監會(huì )下發(fā)“23號文”，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資，嚴格限制信托資金池業(yè)務(wù)，嚴禁信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同年7月，發(fā)改委完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，嚴令房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債券。

2020年8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì )，對房企有息負債規模設置了“三道紅線(xiàn)”：依據“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。11月25日，多家信托公司收到來(lái)自監管部門(mén)的窗口指導，要求嚴格壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模。按照年初規劃，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

此番新政再推房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線(xiàn)，銀行業(yè)金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在實(shí)際的執行層面，分別設置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期，更利于引導銀行業(yè)金融機構逐級壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規模，避免因短期政策過(guò)度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。2020年12月末，對于房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，在2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)鹊恼{整過(guò)渡期為2年，在2個(gè)百分點(diǎn)及以上的調整過(guò)渡期則為4年。

我們認為決策層已從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規模，意即供應端銀行業(yè)金融機構實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，需求端房企則設置“三道紅線(xiàn)”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

可以期許的是，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿，并將上升為長(cháng)效機制。繼“三道紅線(xiàn)”之后，房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線(xiàn)只是新增了一道“緊箍咒”，并非預示著(zhù)房地產(chǎn)信貸政策180度急轉彎，房貸新規后，融資端方面，房企間融資能力分化進(jìn)一步加劇，頭部房企影響有限。

房地產(chǎn)信貸額度受限，銀行或將更青睞信用資質(zhì)更優(yōu)的頭部房企，“踩線(xiàn)”較多的中小房企或更依賴(lài)中小地方銀行的房企未來(lái)可能更難獲取開(kāi)發(fā)貸融資?；乜疃朔矫?，由于前期部分銀行按揭投放增速過(guò)快，此次壓降按揭主要為抑制一二線(xiàn)局部存在的市場(chǎng)過(guò)熱、投機炒房等情況，因此新規對符合貸款要求的客群不會(huì )造成影響，與之相應，或對房企回款產(chǎn)生擾動(dòng)，但對客群基礎較廣的頭部房企而言，影響處可控范圍內。

2021年首周恰逢房地產(chǎn)金融新政落地的首次拍地，從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，市場(chǎng)并未出現明顯走冷的現象。反而在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，還出現一波土拍小高峰。

從成交量上來(lái)看，斷供一月的杭州表現尤為突出，一周土地成交總建面達252萬(wàn)平方米，總成交金額高達289億元，占2020年全年總成交金額的12%，涉及拱墅、濱江、江干、西湖、蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安等多個(gè)區域；其次是上海、成都、九江等城市，成交建面均超100萬(wàn)平方米，上海除了黃浦豫園地塊以外，其余地塊多是租賃住房用地，并且多位于楊浦、閔行、嘉定、臨港等區域，均是底價(jià)成交。

從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，徐州表現最佳，盡管僅成交2宗地，但溢價(jià)率均在120%以上。除徐州外，杭州、嘉興、寧波、南寧、金華等市場(chǎng)熱度也保持較高水平，溢價(jià)率均在20%以上?？偟膩?lái)看，房企競拍的主戰場(chǎng)依然集中在長(cháng)三角區域。

圖：2020年首周（1.4-1.8）典型城市成交量和溢價(jià)率（萬(wàn)平方米）

就高熱度地塊數量來(lái)看（溢價(jià)率超過(guò)30%或達最高限價(jià)），有20宗之多，與11、12月周度平均水平相當。從城市分布來(lái)看，杭州占比據五成，有10幅之多，其中8幅涉宅地均以最高限價(jià)+競配建成交，溢價(jià)率均超29%，另外兩宗商辦地熱度更高，尤其是江干區景芳三堡單元商業(yè)地塊最熱，由濱江集團溢價(jià)122.3%奪得，同位于江干區的彭埠?jiǎn)卧虡I(yè)地塊由杭州中豪置業(yè)溢價(jià)60.2%競得，整體市場(chǎng)熱度維持在較高位。

除杭州以外，去年市場(chǎng)表現比較突出的徐州、紹興、寧波、金華、湖州在新年首周表現也比較突出，均有高溢價(jià)地塊成交。值得注意的是，成都首周表現頗佳，主城區武侯、金牛、青牛、錦江四宗宅地均以最高限價(jià)+競配建成交，綠城、建發(fā)、華發(fā)、城投均有落子。   

圖：2020年首周（1.4-1.8）高熱地塊城市分布

當然，并非所有地塊都是高溢價(jià)成交，部分商業(yè)占比較高的涉宅地也是底價(jià)成交。由此可見(jiàn)，競拍熱度也是冷熱不均的，但區位優(yōu)越、素質(zhì)較好的地塊仍然備受房企青睞，企業(yè)競拍熱情仍然高漲

為了進(jìn)一步探究這些高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出成交的10宗典型高熱宅地，將其樓板價(jià)與周邊同類(lèi)地塊樓板價(jià)對比，結果發(fā)現：除個(gè)別商住地塊因為商業(yè)占比、配建比重存在較大差異，使得樓板價(jià)有所下滑外，絕大多數地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。

其中漲幅最大的地塊為徐州經(jīng)開(kāi)區陶樓山東側B地塊，經(jīng)過(guò)241輪報價(jià)，最終被弘陽(yáng)地產(chǎn)以總價(jià)5.04億元摘得，成交樓面價(jià)8719元/㎡，溢價(jià)率122.7%，而周邊最近成交的地塊為2019年11月金輝競得的金輝信步蘭庭，當時(shí)成交樓板價(jià)為6008元/平方米，相比之下，本次競拍地塊樓板價(jià)漲幅高達45%，目前金輝項目平均售價(jià)為14800元/平方米。如果按照這一售價(jià)來(lái)銷(xiāo)售的話(huà)，地房比在58%左右，仍然存在一定的盈利空間。

漲幅居于第二位的地塊為紹興上虞區崧廈街道[2020]J1號地塊，該地塊位于上虞區崧廈街道，經(jīng)過(guò)38輪競價(jià)，最終被華鴻嘉信+?？耸⒁陨舷迌r(jià)6.68億元競得，樓面價(jià)4509元/㎡，溢價(jià)率35.0%，競配建人才住房面積300㎡，近一年該地塊周邊無(wú)含涉宅地成交，可以追溯最近的成交宅地是2018年10月浙江遠亞競得的上虞區崧廈鎮[2013]J12號地塊，成交樓板價(jià)為3417元/㎡，比較下來(lái)，紹興這塊地的價(jià)格漲幅高達32%。按照周邊二手房銷(xiāo)售價(jià)格7500元/平方米測算，地房比為60%，盈利空間并不佳。

漲幅居于第三位的為杭政儲出[2020]69號，該地塊位于拱墅區運河新城板塊，性質(zhì)為純宅地，最終被萬(wàn)科以上限價(jià)40.6億元競得，樓板價(jià)高達28674元/，溢價(jià)率29.7%，競配自持面積比例為3%，較周邊同類(lèi)地塊漲幅達22%。按照規定，該地塊所建商品住房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米，按照這一標準測算的話(huà)，地房比高達87%，虧損是大概率事件。

不僅如此，杭州成交的多宗地地房比均在75%以上，譬如濱江以49億元上限價(jià)摘得的蕭山宅地，還有榮盛同樣以最高限價(jià)43.9億元摘得的濱江浦樂(lè )單元宅地，三地毛坯銷(xiāo)售均價(jià)均限制在34000元/平方米，實(shí)現盈利均比較困難。相比之下，富陽(yáng)、臨安等遠郊區域的宅地雖然也溢價(jià)成交，但是由于限價(jià)相對“寬松”，地房比多在50%左右，盈利保持在較高的水平。

表：典型高熱地塊價(jià)格變動(dòng)及盈利情況（元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

我們認為，雖然房地產(chǎn)金融新政會(huì )對房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開(kāi)始，受資金回籠、結算周期等影響，這時(shí)候房企資金較為充裕的時(shí)期，拍地積極性并未明顯回落。

除了2020年末房地產(chǎn)金融新政新規的約束，近日房地產(chǎn)主管部門(mén)也是動(dòng)作不斷，種種跡象均透露出主管部門(mén)對房地產(chǎn)全行業(yè)的整改決心。

整體來(lái)看，2021年房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產(chǎn)金融監管環(huán)境預計將長(cháng)期收緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì )更加謹慎，全年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。當然，熱點(diǎn)城市區位好、配套價(jià)的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企關(guān)注的重點(diǎn)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 房貸新政出臺首周，土地市場(chǎng)依然火爆