作者：克而瑞租售

疫情之于租賃企業(yè)而言，最直觀(guān)的影響是新項目拓展和開(kāi)業(yè)。

一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態(tài)，原定開(kāi)業(yè)的項目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開(kāi)業(yè)規模較上一季度增速出現了明顯的下跌。

克而瑞租售數據顯示，2022年第一季度，TOP30住房租賃企業(yè)累計開(kāi)業(yè)規模85.89萬(wàn)間，同比增長(cháng)28.86%，較去年四季度環(huán)比增長(cháng)7.86%，但增速較去年四季度下跌了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021-2022Q1TOP30住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規模變化

數據來(lái)源：克而瑞租售

上海此輪封城已有月余，受此影響，4月全市無(wú)新增開(kāi)業(yè)的集中式公寓，上一次出現無(wú)新增的情況，還要追述到2020年的2月，兩次的停工停產(chǎn)對行業(yè)影響甚大。

實(shí)際上，整個(gè)4月對于住房租賃企業(yè)而言，更多的是配合政府防疫工作，保障租客的健康與安全，維系門(mén)店正常運營(yíng)。

從上海前3月集中式公寓開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，由于疫情反復，3月新增開(kāi)業(yè)的集中式公寓房源數共1618套，較去年同期下降27%。一季度，上海新增開(kāi)業(yè)的集中式公寓房源數僅為2213套，相較于去年同期減少55%。

圖：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增開(kāi)業(yè)規模變化

數據來(lái)源：CRIC城市租售系統

值得注意的是，不單單是開(kāi)業(yè)項目停滯，租賃用地的供應也近乎停滯。上海作為租賃行業(yè)排頭兵，“十三五”期間共出讓了集中式租賃住房項目用地150余幅，可建建筑面積約1000萬(wàn)平方米，而這部分作為保障性租賃住房的新增供應土地，大多處于建設施工階段，隨著(zhù)4月上海的封控，所有的土地施工全面停滯。

3-4月，由于部分城市疫情的突發(fā)，多城封閉管理，也在一定程度上限制了租金的增長(cháng)。

回看2021年，全國55城個(gè)人房源平均租金為33.21元/平米/月，較去年同比增長(cháng)7.27%，租金及增速皆創(chuàng )歷史新高。北上廣深、杭州、成都等一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市租金增幅同比更是達到18%以上。 

然而進(jìn)入年末，各城市個(gè)人房源租金開(kāi)啟下滑趨勢，今年更是連續多月下跌，傳統的租賃市場(chǎng)旺季也隨著(zhù)疫情的發(fā)酵未能如期而至。 

可見(jiàn)租賃行業(yè)整體低迷態(tài)勢，而租金背后所反映出的經(jīng)濟下行壓力和疫情所帶來(lái)的收入壓力值得重視。

圖：2021年-2022年3月全國55城個(gè)人房源月度租金變化

數據來(lái)源：CRIC城市租售系統

集中式公寓市場(chǎng)由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個(gè)人房源的波動(dòng)影響，租金和出租率整體較為平穩。整個(gè)4月，上海在封閉管理的情況下，租金也并未有變化，出租率整體也與3月基本持平，具體到企業(yè)反而有部分出租率增長(cháng)的情況。

比如樂(lè )璟生活社區這類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區的企業(yè)宿舍項目，由于小區疫情管控的原因，將原有散租在小區的企業(yè)員工吸納到項目上，出租率同比則是出現了上漲。此外，樂(lè )璟多數承租的項目都是政府或者國有資產(chǎn)，在租金減免的扶持政策上有一定的優(yōu)勢。

但并非所有企業(yè)都如樂(lè )璟這般，大多數租賃企業(yè)面臨著(zhù)空置房源招租難的問(wèn)題，房源空置率比較高。

從對租客的調研來(lái)看，解封后或將有部分租客退租的情況，這部分變化也將導致集中式公寓項目出租率的下跌。

盡管租金收入受疫情影響不大，但項目的運營(yíng)存在巨大的壓力，如何保障租客的物資需求以及門(mén)店防疫工作成為重中之重。

好消息是，隨著(zhù)上海疫情的拐點(diǎn)逐漸顯現，疫情后租賃市場(chǎng)將會(huì )有哪些變化是值得深度思考的問(wèn)題。

1. 租客流失率大大提高，租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定挑戰

租購同權的問(wèn)題在物資保障過(guò)程中再次被放大。疫情當下，街道派發(fā)物資多優(yōu)先滿(mǎn)足住宅小區，集中式公寓很少被考慮在內，管家或租客更多的只能通過(guò)團購“自救”，以解決基礎溫飽需求。盡管后續上海及時(shí)發(fā)布公寓物資措施，但街道執行過(guò)程中靈活空間大。 

疫情使得部分城市停工停產(chǎn)，對于企業(yè)本身就會(huì )存在壓力，不堪重負的部分企業(yè)可能會(huì )調整員工薪資，優(yōu)化自身員工體系使得員工面臨失業(yè)，更嚴重的企業(yè)將會(huì )迎來(lái)新的批倒閉潮。部分租客的離開(kāi)將直接影響項目經(jīng)營(yíng)，給原本就不太賺錢(qián)的住房租賃運營(yíng)商們帶來(lái)巨大的壓力。

2. 退租潮隱現，租客開(kāi)始傾向于租住個(gè)人房源或功能設備齊全的一居室集中式公寓

由于此次的疫情導致上海的封閉管控時(shí)間較長(cháng)，多數集中式公寓房間內沒(méi)有廚房，而公區廚房在“足不出戶(hù)”的政策下也變成雞肋。絕大部分租客因為無(wú)法做飯，只能靠泡面或者速食解決三餐，即使街道提供物資也多以蔬菜為主，無(wú)法烹飪

此外，據克而瑞租售調研，集中式公寓面臨較大的防疫壓力，比如如遇感染者將面臨轉運壓力，由于醫護資源緊張，轉運不及時(shí)很容易造成集中感染，自身的健康安全也沒(méi)辦法得到保障，因此租客對此事較為敏感。

疫情后，部分租客對于租住空間的需求也將有一定的變化，開(kāi)始傾向于選擇個(gè)人房源滿(mǎn)足做飯的需求，或者功能設備齊全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓項目，在疫情后由于這部分租客的變化也會(huì )帶來(lái)出租率的下跌。

3. 租賃用地建設停滯，新增供應放緩，保租房建設壓力大

  上海由于此次的封城管控，各企業(yè)停工停產(chǎn)，各類(lèi)租賃用地的建設也隨之停止，而租賃用地建設的租賃住房是保障性租賃住房供應的主要渠道之一，一個(gè)月的停工勢必會(huì )導致項目入市的推遲。

此前，上海提出到2022年年底，計劃建設籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上，而到“十四五”末，計劃有40萬(wàn)套（間）房源形成供應。除此之外，租賃住宅運營(yíng)商原本預計入市的項目也隨著(zhù)疫情的突發(fā)推遲。

就當前情況來(lái)看，租賃用地建設的停滯，新增供應量的放緩將為保障性租賃住房建設帶來(lái)一定的壓力，上海能否如期完成“十四五”期間保租房建設的目標存在不確定性。

4. 復工復產(chǎn)或帶動(dòng)企業(yè)員工宿舍建設熱潮

上海首批復工復產(chǎn)的企業(yè)主要為制造型企業(yè)，并非所有企業(yè)都為員工提供統一的宿舍，大多數的企業(yè)員工分散在各小區租住。由于當前上海很多小區還在封閉管理，員工很難到崗，對于企業(yè)整體的統籌管控存在一定的難度。此輪疫情之下，藍領(lǐng)公寓也表現出較強的韌性。比如魔方公寓疫情期間在管理藍領(lǐng)等集宿公寓上加大投入，為人力密集型服務(wù)業(yè)企業(yè)解決協(xié)同管理員工的問(wèn)題。

上海的十四五規劃中也提到了“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”等關(guān)鍵詞，因此，針對于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)，為其員工提供統一的集體宿舍能便于企業(yè)對員工的管理，把疫情激發(fā)的短期產(chǎn)業(yè)住宿產(chǎn)品需求轉化為長(cháng)期需求，進(jìn)一步促進(jìn)實(shí)現職住平衡的目標。

租賃市場(chǎng)尚未從低迷的市場(chǎng)中走出來(lái)，本輪疫情的突襲對于整個(gè)住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)又將是一大挑戰，疫情過(guò)后，恢復租客信心，建立租客的歸屬感、安全感成為當務(wù)之急。租賃企業(yè)也將面臨一場(chǎng)生存之戰，當前最重要的是開(kāi)源節流，保障現金流；優(yōu)化服務(wù)成本，圍繞客戶(hù)需求對產(chǎn)品進(jìn)行更新迭代，積極拓展項目，提升特殊情況下的應急管理能力。

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原標題： 疫情引發(fā)的人口流動(dòng)性下降，短期或將沖擊長(cháng)租行業(yè)