2020年起，新一輪調控政策在核心城市陸續頒布。在中央根據“房住不炒”精神出臺房企融資“三道紅線(xiàn)”、銀行房貸“五檔分類(lèi)”以及22城土地“兩集中”的背景下，核心城市陸續在房屋買(mǎi)賣(mài)、涉房貸款、人口落戶(hù)、土地供求等多個(gè)方面層層升級了政策干預力度。

以上海、深圳、杭州、武漢和西安5個(gè)核心城市為例，2020年-2021年11月共計出臺涉及房地產(chǎn)相關(guān)調控、約談和規劃近200條。2021年為防止金融貸款違規進(jìn)入房地產(chǎn)擾亂市場(chǎng)，5個(gè)核心城市政策調控更為密集。2021年3月5城合計出臺新規20條，月均則超過(guò)2020年一倍。

圖：2020年-2021年11月部分核心城市政策規劃出臺數量（單位：條）

值得注意的是，近兩年核心城市所頒布的各項政策多著(zhù)眼于需求端，如房屋買(mǎi)賣(mài)、涉房貸款、人口落戶(hù)、價(jià)格參考等，作用于供應端的多流于表面，如“擴大涉宅用地、新增住宅規?！钡?。2021年土地“兩集中”后核心城市方才出臺關(guān)于土地競拍方式、購置資金來(lái)源、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)和新房集中供應等實(shí)質(zhì)性供應端調控政策。

與調控政策層層升級相襯的，則是核心城市新房成交量?jì)r(jià)大幅上升。以上述5個(gè)核心城市為例，2021年前11月5城商品住宅成交面積和成交均價(jià)同比分別普漲30%和10%。杭州成交面積同比漲幅達50%，上海前11月也有累計22%以上的同比漲幅。深圳成交均價(jià)同比上漲12%，武漢和西安房?jì)r(jià)同比漲幅也均超10%。

可見(jiàn)，雖然2020年起尤其是2021年地方政府出臺了若干政策面向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調控升級，但核心城市新房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)依舊出現了大幅上漲。

圖：2021年1-11月部分核心城市商品住宅成交面積和成交均價(jià)累計同比漲幅（單位：%）

核心城市新房市場(chǎng)高熱難抑是由于長(cháng)期的供需錯配導致的，其核心因素在于大量新增的購房需要。

一方面，人口自然流入落戶(hù)帶來(lái)龐大購房“外需”。對比“七普”和“六普”人口數據，深圳、西安、杭州、武漢等近十年常住人口增量顯著(zhù)。其中深圳增長(cháng)達714萬(wàn)人，西安、杭州、武漢3城年復增長(cháng)量均超2%。持續新增的新市民帶來(lái)源源不斷的新增自住購房需求。

另一方面，居民限購政策解禁帶來(lái)大量購房“內需”。典型如上海對外地購房者需連續繳納5年社保方可購買(mǎi)首套房，以及限離婚、限轉讓、限法拍等諸多限制。即使2010年-2020年上海常住人口僅增長(cháng)185萬(wàn)人，年復增長(cháng)率不及1%；但隨著(zhù)首批和次批被限購人群陸續解禁，2021年上海新房熱點(diǎn)板塊剛需房仍“一房難求”。

上海2021年前11月三房產(chǎn)品成交占比較2020年增加7.1pcts。即使出臺了新房集中供應、同一家庭同一時(shí)間段全市只能認籌一套、限制認籌比例不超過(guò)1：3等限制政策，但在龐大“內需”下仍難改供不應求的現狀。

圖：部分核心城市“七普”相比“六普”常住人口增量及十年年復增長(cháng)率

（單位：萬(wàn)人、%）

在充裕的購買(mǎi)力支撐下，2020年起核心城市“一二手房倒掛”現象愈演愈烈。學(xué)區房概念的炒作使得擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源和生活配套資源的區域二手房?jì)r(jià)飆升。

仍以上述5個(gè)核心城市為例，2021年前11月，上海、杭州和西安三城全市二手房均價(jià)漲幅最為顯著(zhù)，均超15%。其中杭州二手房?jì)r(jià)同比漲幅達21%。結合新房房?jì)r(jià)來(lái)看，上海和杭州一二手房房?jì)r(jià)差異尤為顯著(zhù)，其中上海全市一二手房?jì)r(jià)價(jià)差超1萬(wàn)元/平方米。

受二手房“高增速”、“高價(jià)差”的影響下，一方面價(jià)格敏感型購房者將置業(yè)選擇轉向新房市場(chǎng)，另一方面改善型購房者從二手房市場(chǎng)獲利進(jìn)入新房市場(chǎng)完成置換。兩方面作用下二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)傳導漲價(jià)預期。

圖：2021年前11月核心城市二手房成交均價(jià)同比增速及一二手房房?jì)r(jià)差（單位：元/平方米）

值得一提的是，2021年起累計有15城出臺了“二手住房成交參考價(jià)”以及如“三價(jià)就低”、“大學(xué)區入學(xué)”等政策消解學(xué)區房概念并抑制二手房房?jì)r(jià)。

但一方面二手住房成交參考價(jià)只降備案價(jià)不降實(shí)際成交價(jià)，購房者承擔更大購房負擔下紛紛轉向同區域新房，進(jìn)一步激化了熱點(diǎn)區域新房供求關(guān)系，武漢、杭州等“萬(wàn)人搖”景象再現。

另一方面“學(xué)區房”概念在既得利益者的維護下已經(jīng)形成思維慣性。因此即使如天津等陸續下令“中介不得協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方隱瞞或虛報房屋成交價(jià)格”，但是對核心城市的熱點(diǎn)區域而言，一二手房倒掛現象的消弭仍需較長(cháng)時(shí)間，短期新房市場(chǎng)仍將受二手房成交的熱度傳導。

土地方面，2020年后核心城市陸續在土拍規則中加強了“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)”的調控機制，如通過(guò)設定限地價(jià)條款“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”、第二輪集中供地中競品質(zhì)、競自持等。但隨著(zhù)地房?jì)r(jià)聯(lián)動(dòng)關(guān)系的深化，土拍高熱下高價(jià)地的成交對新房市場(chǎng)的預期指引變得更加強烈。

具體表現為核心城市熱點(diǎn)區域地價(jià)拉動(dòng)房?jì)r(jià)超漲，房?jì)r(jià)同比增速大于地價(jià)。深圳南山區、杭州富陽(yáng)區、西安西咸新區、武漢武昌區、硚口區和漢陽(yáng)區房?jì)r(jià)同比漲幅超過(guò)地價(jià)，其中武昌區和西咸新區房?jì)r(jià)同比超地價(jià)13pcts達20%。從市場(chǎng)表現來(lái)看，上述幾區也是樓市升溫最快的區域，新房成交體量最大、去化最高。

圖：2020年-2021年部分核心城市涉宅用地成交樓板價(jià)和商品住宅成交均價(jià)同比增速

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

部分區域土地供應受限導致稀缺宅地價(jià)格走高，區域地價(jià)高漲帶動(dòng)新房高熱。上海最為顯著(zhù)，嘉定、閔行、楊浦和青浦四區地價(jià)同比漲幅超40%，房?jì)r(jià)同比漲幅則均超10%，其中嘉定房?jì)r(jià)同比增29%，即使有集中供應對區域均價(jià)的攤薄也收效不佳。諸如此類(lèi)地，杭州臨安區、武漢江岸區、西安高新區地價(jià)同比增速均超30%。從市場(chǎng)表現來(lái)看，上述幾區軍事樓市熱度最高的區域，出現了“萬(wàn)人搖”等一房難求現象。

人口大基數或高增長(cháng)所新增的購房需求是上海、深圳、西安、武漢等核心城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)規模的主要支撐力量。涉房信貸政策的收緊對房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大挑戰，對上述核心城市也不例外。但需求支撐下其市場(chǎng)規模僅將短期回調，待供需達到新常態(tài)則中長(cháng)期發(fā)展可期。

短期來(lái)看，涉房信貸政策于2021年的收緊，無(wú)論是居民端還是房企端，對所有城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均會(huì )起到降溫作用。因此預計短期內上述需求增長(cháng)型城市樓市規模也將面臨一定程度的回調，但在自住購房需求的表達下成交規模的降幅有限。

中長(cháng)期來(lái)看，核心城市樓市將在高壓調控中找到新平衡、達到新穩態(tài)。依靠繼續看漲的經(jīng)濟與人口，在基本面向好下購房需求仍將穩定釋放，從而支撐樓市規模穩中有增。