觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
國內REITs什么時(shí)候能夠真正惠及到地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)？
（2020年7月17日）經(jīng)過(guò)十多年艱難探索之后，中國內地公募REITs落地的腳步聲似乎越來(lái)越近了。
今年4月30日，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，行業(yè)一片歡呼，因為這標志著(zhù)國內基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)的正式起步。
時(shí)間到來(lái)6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿易港建設總體方案》，自貿港政策正式出臺。其中備受矚目的內容包括支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng )新和規范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
連續出臺的有關(guān)REITs政策，讓業(yè)內看到了公募REITs成為現實(shí)的可能。
事實(shí)上，中國內地關(guān)于REITs的研究，早在2007年就開(kāi)始了，在此后長(cháng)達十多年時(shí)間，國內REITs產(chǎn)品經(jīng)歷誕生、突破與發(fā)展，產(chǎn)品設計從單一融資工具逐步實(shí)現脫離主體增信、儲架發(fā)行、可擴募化等方面創(chuàng )新，不斷向標準REITs看齊。
雖然內地基礎設施公募REITs試點(diǎn)與傳統的商業(yè)地產(chǎn)REITs依然有所區別，但毫無(wú)疑問(wèn)這是非常令人振奮的一步。
相比之下，REITs已在日本、新加坡、香港、中國內地等東亞市場(chǎng)有著(zhù)許多成功案例，亞洲各地REITs的經(jīng)驗對中國內地REITs的推進(jìn)又有哪些借鑒意義？
7月15-17日，“公募REITs試點(diǎn)與資產(chǎn)管理前景專(zhuān)題探討”論壇正式召開(kāi)，來(lái)自領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士，就中國公募REITs相關(guān)話(huà)題展開(kāi)討論和交流。
Part 1：亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內市場(chǎng)哪些啟示？
7月15日，第一場(chǎng)論壇正式開(kāi)始，主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內市場(chǎng)哪些啟示？”
參與對話(huà)的三位嘉賓分別是領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國龍，安泓投資有限公司創(chuàng )辦人兼投資總監楊書(shū)健，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執行合伙人及主管程驍遠。
對話(huà)由戴德梁行環(huán)球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場(chǎng)部主管李志榮主持。
作為自2005年起已經(jīng)在香港上市的第一支REIT，領(lǐng)展目前已經(jīng)發(fā)展成為亞洲第一大的REIT。
王國龍在論壇上表示，領(lǐng)展成立15年來(lái)，除了做好自身的物業(yè)組合管理，還自2011年就開(kāi)始收購香港的一些物業(yè)。
2014年，領(lǐng)展開(kāi)始向內地及海外擴張，首先在北京收購了歐美匯，隨后上海、廣州、深圳亦都有物業(yè)收購。2015年，領(lǐng)展在上海收購了一個(gè)商業(yè)項目，同時(shí)在香港投資了海濱匯，即是現在的公司總部。
“領(lǐng)展的市值現在已是上市時(shí)的四倍多，而物業(yè)收入凈額也大幅增長(cháng)10倍。2019年，我們公布了2025愿景，希望在我們資產(chǎn)組合里的增值是持續到2025年?！蓖鯂堊詈蟊硎?。
安泓投資有限公司創(chuàng )辦人兼投資總監楊書(shū)健發(fā)行過(guò)多本以REITs為主題的專(zhuān)著(zhù)，對REITs研究頗深。與此同時(shí)，安泓投資也有涉及大量REITs業(yè)務(wù)。
楊書(shū)健在會(huì )上表示，亞洲的房托市場(chǎng)里，房托只是一個(gè)工具，背后的支撐是實(shí)體經(jīng)濟以及實(shí)體樓市。而在過(guò)去，其實(shí)已有不少內地資產(chǎn)在香港或新加坡以REITs的形式上市?，F在因為有新政策的支持，絕對是好事。
中國的REITs要怎么做？真正出來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)會(huì )期待能有一定的稅務(wù)優(yōu)惠，令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者，買(mǎi)了中國的REITs之后，仍可以享受到一定的稅務(wù)優(yōu)惠，可以有穩定的股息收入，可以促進(jìn)整個(gè)樓市發(fā)展。
對投資者來(lái)說(shuō)，多了一個(gè)選擇，這是比較穩健同時(shí)可以產(chǎn)生現金流的投資。
中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執行合伙人及主管程驍遠嘗試解答了幾個(gè)所有人關(guān)心的問(wèn)題，比如，內地公募REITs試點(diǎn)為什么是從基礎設施開(kāi)始？
第一，國內市場(chǎng)相當大，如果僅計算基礎設施資產(chǎn)，可能有150萬(wàn)億人民幣，如果將房地產(chǎn)加上，可能有很多百萬(wàn)億的人民幣。如果開(kāi)放整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，規模是相當大的。
第二，新冠疫情影響下，全世界都在搞財政刺激，而中國提出的是新基建，這方面需要非常巨大的投資。與此同時(shí)，國內機構投資者的投資管道比較狹窄，開(kāi)放基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），肯定是非常重大的利好。
程驍遠進(jìn)一步解答：“國內REITs什么時(shí)候能夠真正惠及到地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)？相信可能是三年、五年之后的事情?！?/p>
那么，國內的REITs怎么發(fā)展？亞洲很多國家REITs對國內又有什么啟示？
程驍遠稱(chēng)，第一，需要有非常完善的投資環(huán)境；第二，投資人的教育，要熟悉REITs這個(gè)產(chǎn)品；第三，出現一些類(lèi)似領(lǐng)展的優(yōu)秀管理人。
7月16日，論壇第二場(chǎng)對話(huà)繼續如期舉行，主題為“微觀(guān)視角，REITs助益里的商業(yè)資產(chǎn)重塑與提升”。
對話(huà)主持嘉賓仍是戴德梁行環(huán)球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場(chǎng)部主管李志榮，而參與對話(huà)的嘉賓分別來(lái)自北京、上海、香港三地，包括領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)管理總監(中國)霍業(yè)生，夢(mèng)東方集團有限公司首席財務(wù)官趙本才，富尚資產(chǎn)集團董事長(cháng)陳曉歐，喆安（上海）投資管理有限公司總經(jīng)理車(chē)陽(yáng)。
與上一場(chǎng)對話(huà)更傾向于從宏觀(guān)層面觀(guān)察不同，這一場(chǎng)對話(huà)從微觀(guān)視角和實(shí)操層面，探討如何通過(guò)資本運作和資產(chǎn)運營(yíng)管理，提高租金收益或翻新升級提升資產(chǎn)在市場(chǎng)中的價(jià)值。
領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)管理總監(中國)霍業(yè)生首先分享了領(lǐng)展在資產(chǎn)運營(yíng)管理和升級的戰略、方法，以及成效。他表示，自上市以來(lái)，領(lǐng)展已完成85個(gè)資產(chǎn)優(yōu)化項目，旗下香港組合資產(chǎn)包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間，續租租金調整率每年均達20%以上。
霍業(yè)生進(jìn)一步指，領(lǐng)展希望把資產(chǎn)優(yōu)化的經(jīng)驗復制到國內商場(chǎng)項目，比如在深圳收購的中心城，將在2020年下半年開(kāi)始進(jìn)行優(yōu)化工程。同時(shí)，出售非核心或增長(cháng)緩慢項目，收購一些高收益的項目，以此保持領(lǐng)展整個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值提升。
霍業(yè)生最后指，領(lǐng)展近年在內地收購加速，目前已有5個(gè)項目；此外，在四大一線(xiàn)城市都建立當地管理團隊，今年更在上海成立內地區域營(yíng)運總部，給予每個(gè)項目有更多的支持，在未來(lái)更可以幫助國內其他城市或區域的收購和加快團隊融合。
霍業(yè)生發(fā)言之后，夢(mèng)東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了，如何通過(guò)REITs重塑或者賦能商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)提升價(jià)值，并通過(guò)資產(chǎn)管理締造REITs可持續的長(cháng)遠價(jià)值的看法。
趙本才介紹，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在REITs前和REITs后的主要變化體現在價(jià)值創(chuàng )造模式的不同，在REITs之前是薅羊毛模式，在REITs之后是養羊模式。
“REITs前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理更關(guān)注的是租金收入、ROI水平，REITs之后更加關(guān)注的是經(jīng)濟價(jià)值和社會(huì )價(jià)值協(xié)同發(fā)展，采用可持續發(fā)展的方式來(lái)進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理，也就是大家現在所說(shuō)的資產(chǎn)管理?！?/p>
趙本才進(jìn)一步表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在REITs前后最重要的塑造和提升，體現在價(jià)值創(chuàng )造模式，從原來(lái)的注重經(jīng)濟利益，到更加關(guān)注經(jīng)濟利益和社會(huì )價(jià)值的協(xié)同發(fā)展。
第三位發(fā)言的嘉賓為陳曉歐，他從自身的房地產(chǎn)投資基金實(shí)踐經(jīng)驗出發(fā)，介紹了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的退出規劃要點(diǎn)，以及REITs對資產(chǎn)重新塑造與提升的關(guān)鍵。
陳曉歐指出，國內最大的一個(gè)缺憾，就是真正的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有形成閉環(huán)。比如說(shuō)私募股權基金，大多數是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的債權（名股實(shí)債）的方式進(jìn)行投資的，無(wú)法找到一個(gè)投資長(cháng)線(xiàn)資產(chǎn)的退路，因為本身不愿意長(cháng)線(xiàn)持有一個(gè)資產(chǎn)。
“中國未來(lái)要發(fā)展的公募REITs，勢必要尋找這樣一個(gè)能夠長(cháng)線(xiàn)持有帶來(lái)穩定收益的資產(chǎn)?！?/p>
陳曉歐總結，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )越來(lái)越多元化，我們會(huì )看到大批真正的私募股權基金通過(guò)自己的智慧和膽略，去獲取一些比較好的、沒(méi)有被體現價(jià)值的物業(yè)，然后重新包裝開(kāi)發(fā)、招商租賃，進(jìn)行資產(chǎn)管理，最后把已經(jīng)運營(yíng)成熟的物業(yè)再出售給大型REITs或者保險公司進(jìn)行退出。
最后發(fā)言的嘉賓車(chē)陽(yáng)，分享了自己對“國內基礎設施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)的深層意義以及對國有資產(chǎn)管理帶來(lái)的變革”的看法。
他表示，公募REITs的影響不僅僅是一個(gè)產(chǎn)品，影響的是整個(gè)行業(yè)，具有劃時(shí)代意義。第二，公募REITs給中國的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)價(jià)格錨；第三，公募REITs將改變中國不動(dòng)產(chǎn)的資管生態(tài)。
車(chē)陽(yáng)更認為公募REITs可令國有資產(chǎn)在實(shí)現資產(chǎn)擴張的同時(shí)去杠桿，降低負債率，是實(shí)現混改的重要方式。他總結指出，相信隨著(zhù)時(shí)間的推移，中國在不動(dòng)產(chǎn)管理方面也會(huì )發(fā)展起來(lái)，專(zhuān)業(yè)管理人會(huì )發(fā)揮更大的作用。
PART 3：他山之石，從成熟市場(chǎng)看中國公募REITs試點(diǎn)成功的關(guān)鍵
7月17日，主題為“公募REITs試點(diǎn)與資產(chǎn)管理前景專(zhuān)題探討”的大型資本專(zhuān)業(yè)論壇，進(jìn)入到第三天也是最后一天的議程。
本場(chǎng)對話(huà)主題為“他山之石，從成熟市場(chǎng)看中國公募REITs試點(diǎn)成功的關(guān)鍵”。
出席嘉賓有主持人戴德梁行環(huán)球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場(chǎng)部主管李志榮，以及來(lái)自北京、香港兩地的嘉賓，分別是領(lǐng)展執行董事兼首席財務(wù)總監黃國祥，香港交易所董事總經(jīng)理兼內地業(yè)務(wù)發(fā)展主管毛志榮，中國REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王剛。
連續三場(chǎng)論壇，從宏觀(guān)層面到微觀(guān)視角，再到可以借鑒的“他山之石”。那么，從成熟市場(chǎng)丈量?jì)鹊毓糝EITs實(shí)現的距離，需要跨越的障礙還有哪些？從成熟市場(chǎng)看中國公募REITs，試點(diǎn)取得成功的關(guān)鍵會(huì )是什么？
香港交易所董事總經(jīng)理兼內地業(yè)務(wù)發(fā)展主管毛志榮從資本市場(chǎng)的角度，講述了發(fā)展REITs的意義，以及從香港REITs的監管架構、發(fā)展政策，投資者教育方面為借鑒，對內地公募REITs試點(diǎn)提出了建議。
毛志榮指出，從市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，要關(guān)注三類(lèi)人、兩個(gè)方面、一個(gè)原則。
“一方面，需要有稅收的相應支持；第二方面，通過(guò)專(zhuān)項立法、專(zhuān)項法規的形式，提供法律法規的支持?！?/p>
應該要關(guān)注的“三類(lèi)人”：第一類(lèi)是發(fā)起人，即物業(yè)原始持有方在REIT發(fā)展中的利益和商業(yè)模式；第二類(lèi)是管理人，當中有兩個(gè)板塊，即REIT資產(chǎn)管理人及物業(yè)管理人，前者要勤勉盡責，突出REIT的金融特性，他們要跟專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人有機結合；第三類(lèi)是投資人，特別是內地較多個(gè)人投資者，需要有足夠投資者教育令他們充分了解REIT的特點(diǎn)。另外，滬深港通為連接內地和香港兩地公募REITS市場(chǎng)，改善豐富投資者結構創(chuàng )造了有利條件。
REIT產(chǎn)品雖然結構簡(jiǎn)單，但坐落在金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)及物業(yè)市場(chǎng)交匯點(diǎn)，所以“一個(gè)原則”就是市場(chǎng)化原則，毛志榮強調，這一點(diǎn)非常重要，干預越少越好，價(jià)格發(fā)現越充分越好。
領(lǐng)展執行董事兼首席財務(wù)總監黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場(chǎng)如何與監管機構互動(dòng)，推動(dòng)和促成有利REITs發(fā)展的政策，以及哪些因素有利促進(jìn)REITs的發(fā)展。
黃國祥表示，SFC（香港證監會(huì )）近期跟行業(yè)溝通和收取反饋，建議修訂三大部分REITs的法規，第一是允許香港REITs買(mǎi)少數股權的項目，第二是把杠桿率調到50%，第三是把可以做開(kāi)發(fā)項目和有關(guān)投資的比例，從總資產(chǎn)的10%調高。
“我們都很歡迎這些修改和對話(huà)，因為很多規則在別的REITs市場(chǎng)都已經(jīng)超前了。我們覺(jué)得SFC一步一步在慢慢改進(jìn)，這對整個(gè)行業(yè)是有幫助的?！?/p>
黃國祥呼吁，如果有機會(huì )的話(huà)，SFC應該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅，很多市場(chǎng)都把這兩項稅免掉，或者是減低了，這有助于引進(jìn)更多基金來(lái)上市，而且也能吸引到很多新的投資者，把整個(gè)市場(chǎng)做得更大。
最后一位發(fā)言的是中國REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王剛，他從法律和稅收、資產(chǎn)和運營(yíng)、投資者教育三個(gè)方面，解答了中國內地REITs發(fā)展需要突破的地方。
“REITs的推出，可以給老百姓提供投資各個(gè)不同類(lèi)型物業(yè)的機會(huì )?！蓖鮿傊赋?，把不同的物業(yè)組合，找出一個(gè)適合老百姓投資，也適合做出一個(gè)穩定而且有增值的產(chǎn)品，還是很關(guān)鍵的。
“稅收配套可能是接下來(lái)要共同去解決的問(wèn)題，但是不管怎么樣，這個(gè)產(chǎn)品的法律框架已經(jīng)推出，試點(diǎn)的項目也都在進(jìn)展過(guò)程當中?！蓖鮿側缡钦f(shuō)。
連續三天的論壇，全方位研究、探討和解讀了REITs發(fā)展的方方面面，并為內地公募REITs試點(diǎn)建言獻策。也許在不遠的將來(lái)，我們能夠看到內地房地產(chǎn)公募REITs的進(jìn)一步動(dòng)作，并逐漸落入實(shí)處。
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