作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

回望過(guò)去一年的政策線(xiàn)，2020年中央政策從穩到穩，上半年穩經(jīng)濟，以寬松為主，下半年政策以收緊為主，穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期。地方從“放松”到“收緊”，整體基調與中央政策一致。

具體來(lái)看，上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)。受惠于信貸資金整體合理充裕，疊加LPR利率兩度下調，房貸利率趨勢性下滑。融360數據顯示，截至2020年12月，全國首套房貸平均利率5.23%，較2019年12月減少29個(gè)基點(diǎn)；二套房貸平均利率5.54%，較2019年12月減少30個(gè)基點(diǎn)。

下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規模，意即供應端銀行業(yè)金融機構實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線(xiàn)，需求端房企融資則設置“三道紅線(xiàn)”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。統計顯示，頭部房企整體償債能力穩健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線(xiàn)”皆不達標。 

地方層面，基于穩財政、穩經(jīng)濟、穩就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節從供、需兩端助力市場(chǎng)復蘇，主要涉及取消限制性規定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應、延期或分期繳納土地款和延長(cháng)開(kāi)竣工期限等。

下半年伴隨著(zhù)市場(chǎng)過(guò)熱，限價(jià)盤(pán)頻現“萬(wàn)人搖”，土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出、甚至“面粉貴過(guò)面包”的情況在部分二三線(xiàn)城市再次出現，極大挑戰“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的調控目標。杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內容，其中深圳政策力度最嚴苛，寧波更是兩度政策加碼。

政策端對于“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”中的物業(yè)板塊和租賃板塊有了較大的支持。12月18日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)，明確提出既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

決策層明確提出房地產(chǎn)影響投資和消費，事關(guān)民生和發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑。我們認為，“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續行穩致遠，商品房銷(xiāo)售規模大概率將高位保持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將保持平穩增長(cháng)態(tài)勢，更好地助力經(jīng)濟內循環(huán)。

房地產(chǎn)政策層面仍要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期調控目標。

一方面，熱點(diǎn)城市繼續堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，“四限”調控難言實(shí)質(zhì)性松綁，有望貫穿更長(cháng)的時(shí)間周期?，F階段房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，未來(lái)核心一、二線(xiàn)以及強三線(xiàn)城市或將升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，尤其要嚴禁通過(guò)假離婚、假落戶(hù)等方式騙取購房資格。弱二線(xiàn)以及熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市更可能落地乃至升級限售，涉及延長(cháng)住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機性需求，維穩房地產(chǎn)市場(chǎng)。

熱點(diǎn)城市項目“萬(wàn)人搖”的核心動(dòng)因在于一二手房?jì)r(jià)存在較大價(jià)差，后續政策面仍需著(zhù)力控制一二手房?jì)r(jià)差問(wèn)題，這是一項長(cháng)期工作，逐步削弱兩者之間價(jià)差，避免造成人為的“打折”現象，減少非理性炒房等市場(chǎng)投資炒作行為。

另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩住經(jīng)濟基本盤(pán)，做好“六穩”、“六?！比允窍乱浑A段的政策主線(xiàn)，預計壓力二、三線(xiàn)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。土地供應要有供有限，以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求壓力，適度調降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。

那些人口長(cháng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱的弱三、四線(xiàn)城市或將在需求層面予以刺激，支持剛需購房，調降無(wú)房家庭、進(jìn)城農民等剛需客群置業(yè)門(mén)檻，采取購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。

長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達48.8萬(wàn)億元，較2015年凈增長(cháng)132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明在實(shí)體經(jīng)濟投資回報率低、風(fēng)險高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應依舊不減。

2016年以來(lái)，居民持續加杠桿購房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達33.7萬(wàn)億元，較2015年凈增長(cháng)157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。

從實(shí)際調研情況來(lái)看，壓力三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)購買(mǎi)力瓶頸盡顯，購房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。

現階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預計未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線(xiàn)”以?xún)?，堅守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。

房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規模增長(cháng)上限。未來(lái)“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企或將進(jìn)一步擴容，更多房企將依據“三道紅線(xiàn)”的觸線(xiàn)情況，分檔設定有息負債的增速閾值。尤其橙檔、紅檔房企為了確保有息負債規模低增長(cháng)甚至不增長(cháng)，表內融資規模增長(cháng)空間將明顯受限。表外融資或將成為下一階段重點(diǎn)監管領(lǐng)域，嚴防信托、保險等資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。居民部門(mén)也將轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。

“十四五”規劃定調：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內循環(huán)。因此，2021年政策基本面仍然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。

房企融資和居民房貸層面，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。具體而言，“三道紅線(xiàn)”將持續發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

居民部門(mén)也將轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。隨著(zhù)2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等；房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。此外，購房資金將會(huì )加強監管，嚴查首付款資金來(lái)源，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規挪用于購房消費，重點(diǎn)取締“零首付”、“首付分期”等市場(chǎng)亂象。

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原標題： 挑戰2021丨政策篇：穩中趨緊，行業(yè)全面轉向去杠桿