重點(diǎn)城市三輪供地潮已接近尾聲，多地也完成了第三輪集中供地出讓?zhuān)^大部分城市土拍規則出現了適當的放松，但土拍“降溫”仍在多個(gè)城市延續。

12月9日，成都第三輪土拍正式收官，土拍熱度穩中略有回溫，房企參拍積極性明顯提高，尤其是民營(yíng)房企拿地積極性較此前有所提高。這種現象同樣出現在剛剛結束地三輪土拍的濟南。此外，上海、合肥等城市的三輪土拍中也有回溫跡象。

土拍市場(chǎng)回溫與土拍規則松綁有很大關(guān)系，各地紛紛降低參拍門(mén)檻，以吸引房企參與積極性。

比如濟南，首先允許聯(lián)合競買(mǎi)，同時(shí)將保證金比例從第二輪集中出讓的50%全部下調至20%、30%、50%不等，平均保證金比例約為35%，較二輪的50%有明顯下調，以緩解房企現金流壓力，提升拿地積極性。

成都則通過(guò)三大舉措增加項目利潤空間，具體而言，取消競自持，所有地塊均采取“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競人才公寓”的競拍方式；大幅減少地塊的配建要求；“現房銷(xiāo)售”要求也并未出現在此次出讓地塊條件。

值得注意的是，成都第三輪集中供應地塊的商品住宅清水限價(jià)多較此前明顯提升。如高新區大源板塊宅地的商品住宅清水限價(jià)提升至28500元/平方米，是成都開(kāi)啟住宅限價(jià)以來(lái)出讓地塊中商品住宅限價(jià)最高的地塊，天府新區華陽(yáng)鶴林村地塊的限價(jià)也由此前的17700元/平方米提升至2萬(wàn)元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中，多數地塊的商品住宅限價(jià)也給予了抬升，漲幅由3%~17%不等。

表：成都三輪土拍中回爐地塊的起拍價(jià)及商品住宅限價(jià)變動(dòng)（元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

從土拍熱度來(lái)看，濟南三輪集中土拍整體溢價(jià)率降至0.2%，流拍率為13%，較二輪下降了22個(gè)百分點(diǎn)，較二輪有明顯好轉。從房企競拍積極性來(lái)看，濟南三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了明顯的變化，品牌房企拿地積極性略有回升。

表：濟南三輪土拍熱度對比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

成都雖然整體土拍熱度有所回溫，但地塊冷熱進(jìn)一步分化。競拍熱度多集中在規劃利好、區位價(jià)值高的區域如高新、天府新區等或配套成熟的主城區如成華區等，住宅限價(jià)提高下高新、天府競爭激烈，多宗地觸頂成交，觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上，利潤空間相比二批次成交同區域地塊有所提升；而郊區的宅地仍在持續遇冷，部分地塊更是無(wú)房企參拍。

表：成都三輪集中土拍中觸頂地塊情況盈利情況（億元，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

在已完成第三輪集中土拍的城市中，廈門(mén)是為數不多全面升級土拍規則的城市，如全面限地價(jià)、限房?jì)r(jià)，島內部分地塊住宅銷(xiāo)售提高至10年等。

受此影響，在當前市場(chǎng)仍在探底的背景下，廈門(mén)第三輪土拍熱度明顯下滑，參拍企業(yè)數量明顯減少，尤其是外來(lái)房企的參與度更是大幅降低。此次推出的14宗地中，有7宗地塊因無(wú)人報價(jià)而流拍，最終成交7宗地中僅有2宗溢價(jià)成交。

土拍整體溢價(jià)率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下，第三輪土拍熱度驟降。對比已完成年內最終輪的城市來(lái)看，廈門(mén)的熱度也屬于中低水平。其中，廈門(mén)的流拍率更是位居11個(gè)城市之首，高達50%，是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。

圖：已完成第三輪集中土拍城市的溢價(jià)率和流拍率對比

數據來(lái)源：CRIC整理

雖然廈門(mén)開(kāi)啟了全面限房?jì)r(jià)，但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據測算，14宗地即使全部達到最高限價(jià)，其平均地房比也在0.7以下，房地價(jià)差也均超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，如湖里P06地塊的價(jià)差甚至高達2萬(wàn)元/平方米以上，仍給房企預留了一定的利潤空間。

事實(shí)上，樓市持續下行才是廈門(mén)第三輪土拍熱度驟降的主因。

據CRIC監測數據顯示，今年9月份以來(lái)，廈門(mén)商品住宅成交量較此前明顯收縮，月均成交面積降至20萬(wàn)平方米以下，明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快，但市場(chǎng)下行的背景下，整體成交規模仍未出現上升趨勢，至11月末住宅成交面積僅為15萬(wàn)平方米，同比降幅高達40%。規?？s減下，廈門(mén)的庫存消化周期也有所拉長(cháng)，而11月又受多盤(pán)新開(kāi)影響，去化周期更是拉長(cháng)至20個(gè)月以上。

表：廈門(mén)近一年來(lái)商品成交成交量?jì)r(jià)走勢（萬(wàn)平方米，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

綜合成都、濟南、上海等多城三輪土拍結果一起來(lái)看，盡管土拍規則有不同程度地放松，但對現金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō)，土拍規則的放松很難對當前土拍市場(chǎng)起到根本的扭轉作用。而類(lèi)似廈門(mén)等城市，樓市下行壓力傳導至土地市場(chǎng)，成為土拍熱度降溫的一大主因，預計接下來(lái)土拍市場(chǎng)“降溫”仍將延續一段時(shí)間。

聯(lián)系近期政策環(huán)境來(lái)看，9月以來(lái)監管部門(mén)出手糾偏信貸政策，銀保監會(huì )、證監會(huì )也強調會(huì )支持房企合理正常融資，房企融資環(huán)境較此前邊際放松，這也是當前房企尤其是財務(wù)指標健康的房企拿地積極性提升主要動(dòng)力。