丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
房企債務(wù)違約事件仍然在蔓延。
國家統計局最新數據顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬(wàn)億元，同比下降近20%。其中，3月到位資金是2018年5月以來(lái)新低，企業(yè)資金壓力仍然較大，而單月銷(xiāo)售回款接近2020年3月水平。
01 3月到位資金創(chuàng )近年最低
2022年3月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策端可謂暖風(fēng)頻吹。
3月4日，央行在2022年金融市場(chǎng)工作電視會(huì )議上提出：穩妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持；3月16日，國務(wù)院金融委在會(huì )議上表示，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，同日央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點(diǎn)圍繞著(zhù)防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。
3月以來(lái)，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個(gè)城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關(guān)政策。
但政策利好，并未即刻傳導至房企資金端，單月到位資金創(chuàng )下2018年5月以來(lái)新低。
國家統計局數據顯示，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環(huán)比擴大5.3個(gè)百分點(diǎn)，從而使得到位資金的累計值降幅進(jìn)一步擴大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1-2月的17.7%進(jìn)一步擴大。
圖：2021年1月-2022年3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（當月值）變化情況
數據來(lái)源：國家統計局、CRIC整理
02市場(chǎng)下行致銷(xiāo)售回款下降超3成
當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心仍處于修復期，新房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道。
2022年3月，購房者信心尚未恢復。根據CRIC客戶(hù)調研數據顯示，計劃三個(gè)月內買(mǎi)房的客戶(hù)比例降至1%，而三到六個(gè)月內購房需求有所提振，但受困于疫情形勢越發(fā)嚴峻，市場(chǎng)熱度尚未回溫。
圖：近一年客戶(hù)購房迫切度月度走勢
數據來(lái)源：CRIC
從成交數據來(lái)看，3月，全國商品住宅成交面積環(huán)比下降2%，要知道，往年“金三”全國商品住宅成交均呈增長(cháng)趨勢，其中，2021年環(huán)比增長(cháng)7%，而2019年環(huán)比增12%。
居民中長(cháng)期貸款新增情況，也意味著(zhù)居民購房明顯減少。
3月，居民中長(cháng)期貸款新增3735億元，較上月負增長(cháng)而言，已有明顯好轉，但仍比去年同期少增2504億元。累計來(lái)看，1-3月新增居民中長(cháng)期貸款同比減少9100億元，側面印證了居民購房減少。1-3月房企到位資金中的個(gè)人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環(huán)比擴大2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )2018年以來(lái)的最大跌幅，房地產(chǎn)的形勢仍較為嚴峻。
受此影響，銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預付款）來(lái)看，3月房企銷(xiāo)售回款僅為6470億元，同比下降33%，降幅環(huán)比進(jìn)一步下降9個(gè)百分點(diǎn)，近三年僅高于2020年3月。1-3月，銷(xiāo)售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進(jìn)一步擴大。
圖：2020年以來(lái)房地產(chǎn)到位資金（定金及預收款）、（個(gè)人按揭貸款）當月值及同比（單位：億元，%）
數據來(lái)源：國家統計局、CRIC整
03單月國內貸款遠低于歷史同期
當前政策傳導不及預期，包括開(kāi)發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等在內的國內貸款大幅下降。
1-3月，到位資金中國內貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴大2.4個(gè)百分點(diǎn)。
3月國內貸款為1420億元，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過(guò)2000億元的表現來(lái)看，下滑較為明顯，同比29.7%的降幅更是創(chuàng )2017年以來(lái)最低。
圖：2020年以來(lái)房地產(chǎn)到位資金（國內貸款）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來(lái)源：國家統計局、CRIC整理
企業(yè)關(guān)注度主要集中在“保交付”，因此，明顯加大了自有資金使用力度。
3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4638億元，同比下降2.3%，降幅環(huán)比收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。累計來(lái)看，1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）12395億元，同比下降4.8%。
圖：2020年以來(lái)房地產(chǎn)到位資金（自籌資金）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來(lái)源：國家統計局、CRIC整理
值得注意的是，前3月，受政策支持的并購融資成為房企融資的重要途徑。
根據CRIC不完全統計，1月以來(lái)部分企業(yè)已發(fā)行并購債券或獲批并購相關(guān)銀行融資額度合計約1719億元，其中，已發(fā)行的并購中期票據共7筆，共計59億元。成功發(fā)行并購中期票據的企業(yè)多以央企國企為主。
隨著(zhù)4月11日和4月19日監管持續發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機制，二季度或將有更多的企業(yè)獲得并購融資支持。
圖：2022年1月以來(lái)已發(fā)行并購債券情況
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但政策傳導仍需要時(shí)間，購房者觀(guān)望情緒依然濃厚，按揭貸款降幅持續擴大，房地產(chǎn)行業(yè)多米諾骨牌效應正在顯現。隨之而來(lái)的是，企業(yè)新開(kāi)工及竣工同比下滑明顯，國內貸款降幅也持續增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金端未見(jiàn)明顯好轉，壓力仍然較大。
值得期待的是，政策利好仍然持續，繼央行降準后，4月18日，央行再出臺23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融服務(wù)，并提出執行好房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理制度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，未來(lái)或將加快房地產(chǎn)回暖政策的傳導，從而保證企業(yè)的合理融資需求，緩解房地產(chǎn)到位資金壓力。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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