作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

與天津一直“陰跌”的二手房市場(chǎng)相比，新房市場(chǎng)表現稍微樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)。

克而瑞數據顯示，今年年初受疫情影響，4月天津新房市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)，需求隨著(zhù)疫情緩解得到逐步釋放，常規樓市小陽(yáng)春延長(cháng)至夏天，6月天津市場(chǎng)達到一個(gè)峰值，而后三季度回歸常態(tài)。 

據國家統計局最新發(fā)布的《2020年9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數》顯示，9月天津新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比8月上漲0.2%，比去年同期同比上漲0.8%，這也是天津近期環(huán)比的“六連漲”，換言之，疫情過(guò)后天津新房房?jì)r(jià)就已回暖，保持了半年的“穩增長(cháng)”狀態(tài)。

近一年天津新房成交面積月度變化（單位：萬(wàn)m2）

另一方面，克而瑞數據顯示，截止到2020年9月，天津商品住宅廣義存量面積已經(jīng)達到4560.74萬(wàn)平方米，無(wú)論是北上廣深還是熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，天津都是其中存量規模最大的城市，相比六倍面積差的重慶還要多出將近一半。去化周期方面，則長(cháng)達28.2個(gè)月，是全國新房去化周期僅次于大連的最長(cháng)的城市。

天津新房市場(chǎng)成交面積年度變化（單位：萬(wàn)m2）

天津2019年全年新房成交面積1411.8萬(wàn)平方米，2018年成交面積1259.3萬(wàn)平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)，以目前的廣義存量，在沒(méi)有新增量入場(chǎng)的情況下，天津新房市場(chǎng)兩年都賣(mài)不完。而這這還沒(méi)有算上龐大的二手房市場(chǎng)。 

天津在巨量供應的影響下，新房?jì)r(jià)格難以有明顯上漲，老城區去化周期超過(guò)50個(gè)月。在“金九銀十”期間，天津一些房企降價(jià)打出區域“骨折價(jià)”，試圖搶先收割市場(chǎng)，甚至還有房企出具了“保價(jià)協(xié)議”，承諾半年之內項目不降價(jià)，以此說(shuō)服購房者盡快上車(chē)。 

我們在采訪(fǎng)調查中發(fā)現，雖然天津新房房?jì)r(jià)從整體看是在“穩步增長(cháng)”，但從區域來(lái)看，天津樓市部分區域的跌幅確實(shí)不小，包括武清、西青、河東、東麗等區域在內，房?jì)r(jià)都出現了不同程度的下降，尤其是遠郊樓盤(pán)。 

“遠郊降幅比較大，最多能達到30%，市內六區價(jià)格相對穩定，但是沒(méi)有流量?！碧旖虍數氐姆慨a(chǎn)中介羅迅表示，天津市場(chǎng)從去年下半年開(kāi)始就特別難，已經(jīng)有過(guò)兩三輪全面降價(jià)潮了，有些去年的標桿項目在今年都開(kāi)始邁入降價(jià)的行列。譬如武清區南湖板塊，碧桂園云湖項目因南鄰津保高速，西鄰墓地天福陵園，率先降價(jià)至1.2萬(wàn)元/平方米，毗鄰的保利梧桐大道項目，價(jià)格更低至1.1萬(wàn)元/平方米。 

遠郊區域的二手房市場(chǎng)更是在整體“陰跌”的背景下情況更為嚴重。 

在北京工作的王晗于2017年3月在武清區南湖板塊購置了一套140平米的三房，單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，而如今網(wǎng)絡(luò )數據顯示，她所在小區的單價(jià)已經(jīng)跌至1.1萬(wàn)元至1.3萬(wàn)元之間。 

對此，羅迅稱(chēng)這已經(jīng)是見(jiàn)怪不怪?！昂推絽^的學(xué)區房還是很堅挺的，價(jià)格趨于穩定，大跌的往往是房?jì)r(jià)比較低的市內六區以外的地區，像南湖板塊這里的二手房基本沒(méi)有交易量，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價(jià)格沖擊很大?！?nbsp;

另外一位中介朱冰羽告訴我們，天津有較好的教育資源和較高的高考錄取率，這對于“北漂”頗有吸引力，因此在遠郊買(mǎi)房的大都是在北京工作的人，有不少天津遠郊項目在北京核心地區均設有展點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)之一就是在天津落戶(hù)、買(mǎi)房、有學(xué)籍。

2018年5月政府出臺《“海河英才”行動(dòng)計劃》后，該人才新政對落戶(hù)條件大幅放寬：本科40歲以?xún)?，碩士不超45歲，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證等，即可辦理直接落戶(hù)。 

海河英才計劃實(shí)施以來(lái)，天津共落戶(hù)28萬(wàn)人，但真正留在天津工作的人卻很少。 

“沒(méi)有戶(hù)口的北漂，也會(huì )選擇在天津落戶(hù)買(mǎi)房，一般情況下他們就會(huì )選擇通勤方便的武清等地?！敝毂鸶袊@道，“讓孩子在北京上完中小學(xué)到天津參加高考，或者直接在天津上中小學(xué)，反正最后達成了目的就馬上轉手賣(mài)出去，所以說(shuō)潮水退去自然跌得最狠?！?/p>

國家統計局數據顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國前列， 

與天津一樣，鄭州樓市也同樣被媒體“吵”上了風(fēng)口浪尖，據報道，今年鄭州樓市有些膠著(zhù)，當地從業(yè)者表示，“就現在市場(chǎng)情況來(lái)看，今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來(lái)最慘淡的一年?！?nbsp;

從數據上看，一手房方面，今年以來(lái)鄭州樓市開(kāi)盤(pán)去化率大幅下降。 

克而瑞數據顯示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年項目開(kāi)盤(pán)平均去化率是72%。在全國市場(chǎng)復蘇明顯的7月份，鄭州新建商品房銷(xiāo)售量卻同比下降25.5%。 

不能太過(guò)武斷地說(shuō)是“最慘淡”，但的確，房企在鄭州“金九銀十”期間降價(jià)促銷(xiāo)蔚然成風(fēng)，有些房企雖然沒(méi)直白地喊出降價(jià)，但通過(guò)首付分期、零首付，買(mǎi)房送車(chē)位、送物業(yè)費、送家電，精裝改毛坯甚至是工抵房、特價(jià)房等形式進(jìn)行花樣促銷(xiāo)。

鄭州新房市場(chǎng)庫存面積和去化周期變化（單位：萬(wàn)m2）

數據來(lái)源：克而瑞

和天津新房市場(chǎng)情況相似，鄭州也面臨著(zhù)巨大的庫存壓力?？硕饠祿@示，截至2020年9月，鄭州新房庫存面積已到1108.8萬(wàn)平方米，去化周期從去年9月的5.8月變成了14.7月。

因供需失衡、去化壓力大，鄭州房企降價(jià)促銷(xiāo)也是情理之中，且大部分“跳水”的樓盤(pán)多位于鄭州四環(huán)外的的滎陽(yáng)、中牟、新鄭等遠郊區域。 

當前新房市場(chǎng)都在降價(jià)促銷(xiāo)，在選擇房源時(shí)，購房者就會(huì )理性比較，這就導致了二手房降價(jià)、成交慢的現象，我們調查后發(fā)現，雖然鄭州二手房掛牌價(jià)格在降，但成交價(jià)基本都在合理范圍，沒(méi)有出現過(guò)于夸張的跳樓價(jià)。 

在限購政策沒(méi)有放松、整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大背景下，鄭州二手房市場(chǎng)的冷卻并不顯得突兀，今年的二手房的行情可能會(huì )一直這樣持續下去，很難出現大規模的回暖。

我們認為，天津和鄭州的房?jì)r(jià)下跌情況較為類(lèi)似，這兩個(gè)都是屬于高庫存城市，在巨大庫存和供應的影響下，市場(chǎng)去化緩慢，此次一二手房房?jì)r(jià)均出現下跌趨勢，主要還是受當地房企降價(jià)促銷(xiāo)抓回款導致的，由于一手房促銷(xiāo)力度較大，從而帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)價(jià)格的下跌。 

具體來(lái)看，天津與鄭州市場(chǎng)本身也已經(jīng)出現兩極分化的局面，部分區域依然熱銷(xiāo)，部分區域降價(jià)也難以吸引購房者的關(guān)注。整體降幅仍在合理區間內。

未來(lái)市場(chǎng)可能依然還會(huì )延續目前的態(tài)勢，隨著(zhù)年底開(kāi)發(fā)商沖刺年終業(yè)績(jì)，整體促銷(xiāo)力度或將繼續保持或加強。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 天津、鄭州房?jì)r(jià)“大跳水”虛實(shí)：穩中有降