丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC租售
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
租賃市場(chǎng)正在成為調控的第二戰場(chǎng)。
大約1個(gè)月前，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，其中明確，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。
隨后，北京出臺新規，將建立租金監測和發(fā)布機制。住房租金快速上漲時(shí)，主管部門(mén)可采取措施，調控住房租賃市場(chǎng)，必要時(shí)實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。
2021年開(kāi)年以來(lái)，全國重點(diǎn)城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近10%，多地房租價(jià)格已經(jīng)創(chuàng )下歷年來(lái)新高，其中成都租金價(jià)格較同期上漲了40%，北京、上海、杭州等的漲幅也超過(guò)了20%。
01
租賃行業(yè)監管升級
繼去年9月住建部公開(kāi)住房租賃條例后，近日，北京住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，成為國內首部公開(kāi)的地方版住房租賃條例。
在這份意見(jiàn)稿中，北京首次提出租金上漲過(guò)快將進(jìn)行一系列的調控措施。
具體而言，建立租金監測和發(fā)布機制，住房租金快速上漲時(shí)，主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。
圖片來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)
近日，武漢近期針對保障性租賃住房租金進(jìn)行規定，租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%。
實(shí)際上，去年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，這是屬于住房租賃端頂層監管文件。進(jìn)入2021年，針對租賃端的監管不斷。
4月15日，住建部等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》，明確長(cháng)租公寓企業(yè)基本經(jīng)營(yíng)規范，規制“高收低租”“長(cháng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式。
7月23日，住建部等8部門(mén)發(fā)布《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領(lǐng)域之一。深圳、佛山等多個(gè)城市跟進(jìn)了規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為管理。
從中央到地方，住房租賃監管不斷深化，面對長(cháng)租公寓、租金貸等新業(yè)態(tài)、新模式，監管措施也在不斷跟上步伐。
02
熱點(diǎn)城市房租大漲，租金及增速創(chuàng )歷年新高
實(shí)際上，租金過(guò)快上漲是觸發(fā)調控最主要的原因。
根據克而瑞數據統計顯示，2021年7月，全國55城個(gè)人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。在55個(gè)重點(diǎn)監測的城市排名中，北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門(mén)、南京、武漢、天津和成都十個(gè)城市位列租金漲幅前十名。
聚焦全國核心八城個(gè)人房源租金水平，平均租金達到73.08元/平米/月，和去年同期平均水平相比，大幅上漲24.55%。其中成都的租房平均價(jià)格比去年同期上漲了40%，北京、上海、杭州等租金漲幅也超過(guò)了20%。
8月，核心八城租金水平較7月有所下降，平均租金為71.4元/平米/月，環(huán)比微降2.3%，但相較于2020年同期仍有22%的漲幅，但各城市租金漲幅增速有所放緩，其中成都同比增長(cháng)33%，較7月同比增速下降7個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2021年8月核心八城個(gè)人房源租金及同比（單位：元/平方米/月）
資料來(lái)源：CRIC城市租售系統
03
上海租金水平破百，創(chuàng )近兩年最高記錄
2021年以來(lái)，上海的個(gè)人房源平均租金整體呈現上升狀態(tài)，從去年同期的81.67元/平米/月上漲至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近兩年記錄，并保持連續7個(gè)月上漲，同比上漲了22.49%。至8月，上海租金水平有所下降，但仍然保持99.34元/平米/月高位。
圖：2020年1月-2021年8月上海市個(gè)人房源平均租金走勢
資料來(lái)源：CRIC城市租售系統
分板塊來(lái)看，7月全市個(gè)人房源租金價(jià)格同比上漲16.45%，所有區域租金情況均為同比上升，多區域漲幅超過(guò)15%。其中徐匯區漲幅最高，達到22.99%，其次是青浦、閘北（新靜安）、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區也同比上漲了9.85%。
全市有數據統計的108個(gè)板塊中，2021年7月個(gè)人房源平均價(jià)格上漲的板塊高達97個(gè)，其中漲幅超過(guò)30%的板塊達12個(gè)，多數位于中內環(huán)區域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個(gè)
上海租賃市場(chǎng)熱度均呈現較高水平，增速創(chuàng )下近年來(lái)新高。
圖：上海市市個(gè)人房源租金價(jià)格及同比地圖
注：中心城區為黃浦、徐匯、長(cháng)寧、楊浦、虹口、普陀、閘北、靜安區，其余為非中心城區
資料來(lái)源：CRIC城市租售系統
04
供需失衡是租賃市場(chǎng)最大痛點(diǎn)
租房市場(chǎng)的房源供應量不足，直接導致了大量租賃需求得不到滿(mǎn)足，近兩年全國供應端房源一直呈現明顯下滑趨勢，不可避免的推動(dòng)了租金價(jià)格的提升。
據克而瑞租售監測，2019年7月55城個(gè)人房源掛牌量合計約140.27萬(wàn)間，2020年7月個(gè)人房源掛牌量合計約91.98萬(wàn)間，但2021年7月，全國55城個(gè)人房源掛牌量合計僅57.17萬(wàn)間，一年時(shí)間同比大幅下降59.24%。
以上海為例，2019年上海市個(gè)人房源掛牌量為147567間，2020年6月上海個(gè)人房源掛牌量下降為為113017間，但2021年7月，上海市個(gè)人房源掛牌量?jì)H為73937間，兩年時(shí)間，掛牌房源量下降49.90%，減少了接近一半的數量。
租賃市場(chǎng)解決租金上漲問(wèn)題，核心要解決供求失衡問(wèn)題。
近年來(lái)，國家和地方也開(kāi)始推動(dòng)加大公共租賃住房供應力度，加強集體土地、租賃用地等供應，推出人才專(zhuān)項用地，增加供應主體的多樣性，增加住房供給。
從核心八城的租賃用地和自持用地成交總規模來(lái)看，在種種利好政策的加持下，2017年-2021年上半年核心八城共計出讓租賃用地及自持有達2604.09萬(wàn)平方米，按照每套租賃住房約60平方米來(lái)算，核心八城未來(lái)共計可提供約43.40萬(wàn)套租賃住房。
表：2017年-2021年上半年重點(diǎn)城市
租賃用地和自持用地成交規模情況
資料來(lái)源：CRIC城市租售系統、CRIC2020
租房已成為一個(gè)民生問(wèn)題，2021年，作為十四五發(fā)展的元年，在國家大力倡導租賃住房的政策紅利下，租賃行業(yè)正踏上全新的征程。
受房?jì)r(jià)高企擠出效應影響，越來(lái)越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。未來(lái)，以租賃的方式解決長(cháng)期居住需求，將成為建設和引導租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要方向，隨著(zhù)市場(chǎng)監管健全完善，以及多樣化的供應不斷增加，租賃市場(chǎng)租金整體回歸理性。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
