丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
近日，國家統計局公布房地產(chǎn)各項數據，其中前2月房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資創(chuàng )歷史同期新高，全國商品房成交均價(jià)再度破萬(wàn)。2月70城中55城二手房房?jì)r(jià)指數環(huán)比上漲，環(huán)比漲幅最高的為上海，上漲1.3%；較去年同期同比上漲的城市有49個(gè)，深圳同比漲幅以16%繼續領(lǐng)漲。
自新一輪政策集中出臺以來(lái)，房?jì)r(jià)和地價(jià)已經(jīng)成為各城市不可逾越的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，短期內城市地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
其中廣州進(jìn)一步嚴查首付款來(lái)源，購房“首付”必須為家庭自有資金，如果首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的情形，則嚴禁準入；深圳各大銀行將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據。
事實(shí)上，此輪針對購房首付資金來(lái)源的嚴查，正是嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線(xiàn)”，嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
聯(lián)系到各地房?jì)r(jià)上漲情況，后續上漲幅度較高的城市面臨收緊的壓力，而后續全國房?jì)r(jià)是否會(huì )維持在萬(wàn)元以上的均價(jià)水平，仍然有待于觀(guān)察，但“房?jì)r(jià)破萬(wàn)”將是大勢所趨?；诖?，各城市嚴查力度或將不會(huì )放松。
全國商品房成交均價(jià)再度破萬(wàn)
2021年前2月，全國新房銷(xiāo)售價(jià)格呈現同比上漲趨勢，漲幅趨于平穩。各能級環(huán)比漲幅有升有降，其中一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅最高。具體來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢
數據來(lái)源：國家統計局
值得注意的是，2021年1-2月，全國商品房成交均價(jià)為11030元/平方米，重回五位數區間并創(chuàng )下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區成交大幅放量，商品房銷(xiāo)售面積占全國比重升至44%，拉動(dòng)整體價(jià)格結構性上漲。
2020年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價(jià)分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續4個(gè)月穩站一萬(wàn)關(guān)口，全國房?jì)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，隨后10月至12月單月房?jì)r(jià)并未延續上漲，跌出萬(wàn)元以下。
從歷年全國房?jì)r(jià)上漲情況來(lái)看，自2016年以來(lái)，全國房?jì)r(jià)均價(jià)整體保持5%以上的上漲幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房?jì)r(jià)漲幅均超10%以上。
圖：2013年-2021年前2月全國房?jì)r(jià)均價(jià)走勢
數據來(lái)源：國家統計局
銀川、深圳分別領(lǐng)漲新房和二手房
具體城市而言，我們通過(guò)對70個(gè)重點(diǎn)城市自去年2月以來(lái)的新房、二手房房?jì)r(jià)走勢進(jìn)行梳理發(fā)現，銀川以14.9%的漲幅領(lǐng)漲新建商品住宅價(jià)格，其次為徐州；深圳二手房?jì)r(jià)漲幅高達16%，排名70城首位，寧波位居第二。
新房漲幅較高的城市以熱點(diǎn)二線(xiàn)城市為主，一線(xiàn)城市僅廣州入榜前十；二手房成交均價(jià)，四大一線(xiàn)城市漲幅均排在前十位。
相比之下，仍有部分城市新房二手房?jì)r(jià)格較去年2月同比下降。其中新房房?jì)r(jià)同比下跌的城市有6個(gè)，北海以4.2%的跌幅領(lǐng)跌70城；二手房房?jì)r(jià)下跌的城市相對較多，數量達到了21個(gè)，其中牡丹江同比下降9.9%。
實(shí)際上，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快也意味著(zhù)樓市過(guò)熱，在行業(yè)進(jìn)入全面去杠桿的背景下，部分城市房?jì)r(jià)“虛高”的潛在危險正在萌發(fā)。
數據來(lái)源：國家統計局
數據來(lái)源：國家統計局
首付資金來(lái)源成各地嚴查對象
當下，房?jì)r(jià)仍然是不可逾越的紅線(xiàn)。
比如深圳，受供應端影響，深圳新房房?jì)r(jià)同環(huán)比漲幅均排在30名開(kāi)外，而二手房成交價(jià)格排名卻連續多月靠前，其中同比漲幅更是連續7個(gè)月排在首位。二手房房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，深圳自2020年7月多次加碼調控，并于今年2月，多家銀行發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據。
3月12日，深圳展開(kāi)了信貸資金違規流入房地產(chǎn)的排查，這是去年以來(lái)的第二次，違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款需限期收回。根據深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行公布的數據顯示，深圳已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規貸款。
據媒體報道，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開(kāi)始收緊經(jīng)營(yíng)貸、消費貸貸前審批，并重點(diǎn)對存量貸款進(jìn)行逐戶(hù)排查。為了切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除了自查外，還重點(diǎn)排查與第三方業(yè)務(wù)機構的業(yè)務(wù)合作情況。
此外，廣州、上海也有動(dòng)作。
3月17日，廣州迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的嚴查首付款來(lái)源行動(dòng)，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的嚴禁準入。
3月18日，上海地區135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專(zhuān)項自查工作，并發(fā)現部分個(gè)人消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；首付款來(lái)源核實(shí)不審慎，少量首付款資金來(lái)源為非自有資金等四大問(wèn)題。
此外，房?jì)r(jià)漲幅較高的銀川已明確分類(lèi)分檔對不同銀行采取不同的監管標準，對首付資金來(lái)源進(jìn)行嚴查；西安則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得誘導、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產(chǎn)品和服務(wù)。進(jìn)行購房意向登記信息核驗時(shí)，要嚴格核查首付存款證明。
房?jì)r(jià)，是判斷市場(chǎng)熱度增減的關(guān)鍵指標。一旦觸碰房?jì)r(jià)這條潛在紅線(xiàn)，市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，調控政策大棒必將隨之而來(lái)。
以熱點(diǎn)城市為風(fēng)向標參考，未來(lái)將有更多“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”的城市嚴查首付款來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿。
從政策內容來(lái)看，購房首付的資金來(lái)源將成為各大城市的嚴查對象，居民部門(mén)也將轉向穩杠桿，甚至是去杠桿。自2020年末央行推出房貸“兩道紅線(xiàn)”之后，各地將嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理，嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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