丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個(gè)城市緊跟著(zhù)分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關(guān)文件，隨后傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線(xiàn)城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(cháng)春、寧波、青島、長(cháng)沙。
“集中供地”新政主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，同時(shí)2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。
截止目前，除長(cháng)春已在3月15日一次性?huà)斐?1宗地外，其余21個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應量近一個(gè)月來(lái)僅約113萬(wàn)平方米，涉及重慶、濟南、成都、鄭州、長(cháng)沙5個(gè)城市，并且均為遠郊縣市地塊，重點(diǎn)城市宅地供應近乎“中斷”。
非重點(diǎn)城市土拍升溫，長(cháng)三角受益最大
受“22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政”影響，部分重點(diǎn)城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，如北上深。隨著(zhù)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內面臨斷供，非重點(diǎn)城市的宅地供應量增加明顯，如西安、石家莊、貴陽(yáng)、南寧、南通、溫州、徐州、湖州等。
在非重點(diǎn)城市含宅地塊供應量增加的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊的供應也提升明顯，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地，其中越城區的則水牌7-2號地塊起始樓板價(jià)已經(jīng)超2萬(wàn)元/平方米。
涉宅土地供應量TOP20城市（萬(wàn)平方米）
注：統計時(shí)間范圍為2月27日-3月17日
數據來(lái)源：CRIC
從成交情況來(lái)看，在“集中供地”新政出臺后，受重點(diǎn)城市暫緩土地供應影響，非重點(diǎn)城市成交占比顯著(zhù)提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個(gè)百分點(diǎn)，不僅如此，溢價(jià)率也出現了大幅增長(cháng)，升至20.8%。
和非重點(diǎn)城市成交規模和溢價(jià)率（億元）
數據來(lái)源：CRIC
CRIC數據顯示，在土拍成交總金額大于10個(gè)億、溢價(jià)率超過(guò)25%的20個(gè)城市之中，僅有寧波、杭州、合肥三個(gè)城市為22個(gè)重點(diǎn)城市名單之列，其余17個(gè)城市均為非重點(diǎn)城市。從區域上來(lái)看，這些非重點(diǎn)城市高度集中在長(cháng)三角，其中環(huán)滬城市表現尤為突出。
除長(cháng)三角城市以外，泉州、東莞以及未在重點(diǎn)城市之列的西安和西寧兩個(gè)二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度也保持高位。其中溢價(jià)率最高的城市是泉州，高達121%。
數據來(lái)源：CRIC
多區域樓板價(jià)被刷新，南通進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代
在近期成交的非重點(diǎn)城市地塊中，我們選取了13宗競拍輪數超過(guò)百輪的典型高熱地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類(lèi)地塊樓板價(jià)對比，結果發(fā)現：所有地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。
其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠(chǎng)地塊，該地塊南側緊鄰香樟公園，3公里范圍內聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，且周邊商業(yè)、醫療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經(jīng)過(guò)200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)14626元/平方米，溢價(jià)率高達224%。
金華下轄的義烏土地市場(chǎng)也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊，既毗鄰賓王商貿區、新光匯及吾悅廣場(chǎng)，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，同樣吸引了多家房企參拍，經(jīng)過(guò)102輪競價(jià)，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價(jià)高達36030元/平方米，創(chuàng )下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。
漲幅居于第二和三位的是位于南通如東的掘港鎮2103-02、2103-03“姊妹”地塊，兩地位于如東掘港新城版塊核芯位置，與實(shí)驗小學(xué)和縣政府僅有一步之遙，并且周邊匯聚雨潤廣場(chǎng)、歐尚廣場(chǎng)等大型商業(yè)購物中心，各類(lèi)生活配套均十分豐富，兩地均經(jīng)過(guò)了數百輪競拍，最終分別被融創(chuàng )、金地斬獲，并且樓面價(jià)雙雙破萬(wàn)，先后刷新如東地價(jià)最高紀錄。
在市場(chǎng)影響下，啟東市場(chǎng)也明顯升溫，位于城南核心位置的21006、21007地塊是近年來(lái)啟東重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域，其中21006地塊起拍樓面價(jià)就高達8300元/平方米，經(jīng)過(guò)100余輪競拍，最終被龍信以7.44億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)11924元/平方米，溢價(jià)率高達44%，該地是啟東第三宗突破萬(wàn)元的地塊。
隨著(zhù)重點(diǎn)城市集中供地新政的落地，南通土地市場(chǎng)再度升溫，目前來(lái)看，全區、縣地價(jià)均已經(jīng)進(jìn)入了萬(wàn)元時(shí)代。
表：部分非重點(diǎn)城市典型高熱地塊
價(jià)格變動(dòng)情況（元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
部分房企聚焦深耕，向郊縣“下沉”
值得注意的是，從區域上看，“兩集中”新政落地之后，非重點(diǎn)城市的熱度上升的同時(shí)，高熱地塊進(jìn)一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣、啟東市、金華的永康市、義烏市，臺州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等，均有競拍輪數超百輪的高熱地塊成交。
究其緣由，主要是受部分房企在“三條紅線(xiàn)”后投資收斂之下全國化規模房企聚焦一二線(xiàn)，區域深耕型房企精準布局三四線(xiàn)影響。
整體來(lái)看，已經(jīng)實(shí)現了全國化布局的房企資金實(shí)力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線(xiàn)城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲的結構性占比。與此同時(shí)，在一二線(xiàn)核心城市土地供不應求、拿地金額較大的背景下，部分房企在投資聚焦時(shí)，選擇了“下沉”。尤其是區域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區域內的三四線(xiàn)城市。
例如祥生，作為持續深耕浙江省的區域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內，2020年1-8月份在濟南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州。但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內，以紹興、臺州、義烏、溫州、衢州等三四線(xiàn)城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺州和衢州。
整體來(lái)看，對于區域型房企來(lái)說(shuō)，投資聚焦區域內三四線(xiàn)城市以及1-2個(gè)周邊核心城市成主流方式。
我們認為，隨著(zhù)重點(diǎn)城市“集中供地”政策的全面執行，大量土地集中入市，供地整體保持較充裕的狀態(tài)，由于資金相對有限，房企只能做“最優(yōu)選”，這對房企資金起到了較好的分流作用。再加上“三穩”要求下，非重點(diǎn)城市亦在嚴控市場(chǎng)熱度，典型如東莞已在2月末出臺了新一輪的房地產(chǎn)調控政策。在資金分流和隨時(shí)落下的調控壓力下，預計非重點(diǎn)城市地價(jià)和溢價(jià)率勢必會(huì )得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”導致市場(chǎng)熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠郊區縣，市場(chǎng)熱度或將明顯回落，對于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時(shí)機。
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原標題： “集中供地”新政尚未滿(mǎn)月，非重點(diǎn)城市樓板價(jià)開(kāi)始創(chuàng )新高
