丁祖昱評樓市 作者：CRIC編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
“疫情以來(lái)，房企打響現金流保衛戰，去化成為房企第一要務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的復蘇階段，如今市場(chǎng)熱度穩步回落，至2021年9月，傳統“金九”爽約，即便房企推盤(pán)積極性較高，成交頹勢難以逆轉。
高壓之下，百城商品住宅庫存量截止9月末突破6億平方米大關(guān)，同環(huán)比雙增，成交動(dòng)能明顯不足，去化周期也由上月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月，且顯著(zhù)高于2020年同期水平。
由于需求端大幅收縮，重點(diǎn)城市二手住宅去化難度增加，據易居研究院監測，三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化周期拉長(cháng)至17.9個(gè)月，環(huán)比大增20.6%。
值得注意的是，三四線(xiàn)去庫存壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅各能級城市排在首位，顯著(zhù)超百城平均，庫存風(fēng)險開(kāi)始浮出水面?！?br/>
01
百城商品住宅庫存突破6億平
三季度以來(lái)，信貸政策收緊，熱點(diǎn)城市調控“高壓”，樓市成交仍延續下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續穩步回升態(tài)勢，突破6億平大關(guān)。據CRIC監測數據，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長(cháng)2%。
不同能級城市呈現差異化行情。
一線(xiàn)城市環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，主要原因是9月供應大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著(zhù)低于去年同期；二線(xiàn)城市同環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平；三四線(xiàn)同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場(chǎng)下行壓力下，庫存風(fēng)險持續加劇。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅
庫存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
具體城市而言，一線(xiàn)城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，總體保持供不應求格局；北京環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期；廣州、深圳迎來(lái)了階段性放量，狹義庫存保持穩步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。
二線(xiàn)城市中，北部?jì)汝懗鞘兄T如沈陽(yáng)、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。同比來(lái)看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線(xiàn)城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著(zhù)。
三四線(xiàn)城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加?。簹J州、衡陽(yáng)、臨沂、岳陽(yáng)、瀘州、淄博等城市庫存基數較大，疊加成交轉淡，狹義庫存穩步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市受到政策“調控”影響，成交被抑制。此外，部分長(cháng)三角城市迎來(lái)輪動(dòng)行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
從廣義庫存來(lái)看，仍然持續高位。
2021年9月末，廣義庫存達到37.8億平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%。市場(chǎng)下行壓力下，狹義庫存同環(huán)比齊增，廣義庫存微降與房企開(kāi)工意愿回升密切相關(guān)，從統計局數據來(lái)看，9月單月房屋新開(kāi)工面積為17442萬(wàn)平，環(huán)比上漲5%，可見(jiàn)與搶收業(yè)績(jì)相比，房企更傾向于抓回款，逐步加快開(kāi)工進(jìn)度，以保證年內資金流回正。
02
庫存消化周期增加至14.9個(gè)月
市場(chǎng)下行壓力加劇，成交持續遇冷，加之9月末狹義庫存穩步上揚，導致去化周期加速上行，較8月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月。
不同能級城市均保持上揚。一線(xiàn)成交熱度略有轉淡，去化周期由降轉增，上行至11.78個(gè)月，同比上漲6%，高于去年同期。
其中，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫存風(fēng)險相對較小。而上海是四城狹義庫存唯一環(huán)比回落的城市，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調控層層加碼下，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長(cháng)，使得置換需求被壓抑，成交增長(cháng)動(dòng)能略有不足，去化周期增至5.36個(gè)月，仍顯著(zhù)低于去年同期。
30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽(yáng)、長(cháng)春4個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數城市去化周期在12個(gè)月以?xún)取?br/>
從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽(yáng)、長(cháng)春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。
三四線(xiàn)城市由于供過(guò)于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個(gè)月，高于百城平均。反觀(guān)下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，比如德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽(yáng)、淄博等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市消化周期高達30個(gè)月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險依舊較大。
圖：2021年9月末商品住宅
庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
03
重點(diǎn)20城二手住宅去化周期拉長(cháng)
從二手住宅存量市場(chǎng)來(lái)看，2021年三季度60城二手住宅庫存迅速積壓。
易居研究院監測數據，截至2021年三季度末，全國60個(gè)城市的二手住宅庫存量（掛牌量）為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(cháng)8.6%。
分能級來(lái)看，一二三線(xiàn)城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市近期受調控政策影響較大，因此二手住宅市場(chǎng)降溫明顯；三四線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)降溫已超過(guò)兩年，現有庫存增速相對放緩。
實(shí)際上，三季度以來(lái)，多城發(fā)布二手房指導價(jià)機制，調控力度持續升級，市場(chǎng)交易迅速轉冷，需求端承壓，易居研究院監測的重點(diǎn)20城二手住宅成交情況，三季度20城二手住宅成交總量連續下滑，截至季度末，成交總量同比降幅已擴大至37.0%，預計四季度二手住宅成交量將延續回落狀態(tài)。
從20城二手住宅去化周期來(lái)看，易居研究院通過(guò)以“庫存/近12個(gè)月平均銷(xiāo)量”計算，截至三季度末，20城二手住宅去化周期為17.9個(gè)月，環(huán)比漲幅達到20.6%。5月以來(lái)，20城二手住宅平均去化周期已連續4個(gè)月增長(cháng)，且8、9月開(kāi)始加速拉長(cháng)。
預計，部分熱點(diǎn)城市如武漢、廈門(mén)、無(wú)錫、南昌9月房?jì)r(jià)轉跌的可能性較高。
圖：2021年前三季度20城
二手住宅去化周期和環(huán)比增速
數據來(lái)源：各地房管局 易居研究院
整體來(lái)看，狹義整體庫存仍將延續穩步增長(cháng)態(tài)勢，廣義庫存預期將高位持穩。
實(shí)際上，樓市成交增長(cháng)動(dòng)能轉弱，供過(guò)于求將加劇庫存積壓，不過(guò)城市間分化將持續加劇，一線(xiàn)城市整體庫存量有望持穩或小幅微降，但降幅有收窄趨勢，尤其在銀根收緊，利率上調的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性。
未來(lái)，庫存壓力將集中在基本面缺乏支撐且購買(mǎi)力嚴重不足的廣大三四線(xiàn)城市，部分人口凈流出，且商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上的三四線(xiàn)城市，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來(lái)看，中長(cháng)期庫存風(fēng)險依舊較大。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
