作者：克而瑞物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

從政策方面來(lái)看，早在2017年，中央就做出指示：要像繡花一樣精細治理;2018年政府工作報告首次提出“精細化服務(wù)”；2020年政府工作報告提出“大力提升縣城公共設施和服務(wù)能力”。2020年4月,發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》,提出“實(shí)施新型智慧城市行動(dòng);完善城市數字化管理平臺和感知系統；加快推進(jìn)城市更新；改造一批老舊小區，完善基礎設施和公共服務(wù)配套，引導發(fā)展社區便民服務(wù)?！?/p>

2021年3月，“十四五”規劃綱要提出“完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發(fā)展質(zhì)量；推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設，加快縣城補短板強弱項；不斷提升城市治理科學(xué)化、精細化和智能化水平，推進(jìn)市域社會(huì )治理現代化?！毙滦统擎偦M(jìn)程對城市的治理水平要求越來(lái)越高，物企想要拓展城市服務(wù)必須要提升服務(wù)能力才能滿(mǎn)足政府對城市治理的高要求。

在服務(wù)內容方面，物業(yè)服務(wù)內容與城市治理需求有多方面重合，在社區內，大多數物企已經(jīng)承擔了一部分的社區治理工作；而物企通過(guò)在公建、學(xué)校、醫院等領(lǐng)域方面的探索積累了一定的多場(chǎng)景服務(wù)經(jīng)驗，為進(jìn)一步拓展城市服務(wù)打下基礎。其次，許多大型物企積極開(kāi)發(fā)智慧物業(yè)，將新的智慧科技引入物管服務(wù)場(chǎng)景，積累了一定的科技研發(fā)和應用能力，可以將這種能力進(jìn)一步移植到智慧城市領(lǐng)域。

從目前來(lái)看，多數政府已采用公共服務(wù)外包的方式提升服務(wù)效率，部分政府針對特定事件采用網(wǎng)格化管理，讓管理權責明晰。作為市場(chǎng)化的運作主體，萬(wàn)科云、龍湖智創(chuàng )生活、碧桂園服務(wù)等物業(yè)企業(yè)也紛紛加入城市服務(wù)行業(yè)，并創(chuàng )新性提供一體化的城市服務(wù)解決方案。

以萬(wàn)物云珠海橫琴“物業(yè)城市”模為例，這一模式是把整個(gè)城市公共空間與公共資源整體作為一個(gè)“大物業(yè)”，將物業(yè)小區的管理模式延伸到城市層面，推動(dòng)城市治理模式由“政府全包”向“市民治理”方向轉變的一種城市治理模式。城市精細化管理發(fā)展趨勢下城市服務(wù)業(yè)務(wù)成為必不可少的一環(huán)。

部分區域近年落實(shí)精細化管理政策

數據來(lái)源：政府網(wǎng)站,克而瑞物管整理

現階段，城市服務(wù)尚處于發(fā)展初期，市場(chǎng)集中度及競爭程度較低，對于物企來(lái)說(shuō)尚有較大的市場(chǎng)空間，先進(jìn)入的物企正在逐步加大布局。

在城市服務(wù)的布局上頭部企業(yè)也存在一定差異。萬(wàn)物云城市服務(wù)的主要對象為一二線(xiàn)城市新區，其中一二線(xiàn)與母公司城市布局相符，新區則主要考慮歷史負擔輕、便于新模式開(kāi)展。碧桂園服務(wù)在歷經(jīng)十余個(gè)城市的初步探索后，最終決定以環(huán)衛服務(wù)作為城市服務(wù)的突破口，區域布局方面以三四線(xiàn)城市為主，與母公司布局相仿；空間上較為分散，呈現機會(huì )型拓展特征。保利物業(yè)城市服務(wù)的主要對象為特色鄉鎮，服務(wù)內容和模式與碧桂園服務(wù)類(lèi)似，主要包括市容市貌協(xié)管、環(huán)衛保潔、垃圾清運等，以招投標形式獲取項目。區域布局方面，前期主要圍繞嘉善、上海的特色鄉鎮，形成相對成熟的品牌和模式，目前已經(jīng)逐步走出長(cháng)三角，在東北、西南陸續拓展落子。

盡管頭部企業(yè)在城市服務(wù)的具體布局上各有側重，但企業(yè)城市服務(wù)品牌的建立和標桿項目示范作用打造，已形成一定的標桿效應。

頭部企業(yè)城市服務(wù)品牌/計劃

數據來(lái)源：公開(kāi)資料,克而瑞物管整理

過(guò)往，物業(yè)企業(yè)以服務(wù)住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)為主，住宅業(yè)態(tài)服務(wù)對象主要為C端客戶(hù)，商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)服務(wù)對象主要為B端客戶(hù)，隨著(zhù)物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)的推進(jìn)，企業(yè)服務(wù)對象延伸至G端客戶(hù)。

To-G客戶(hù)的服務(wù)與原有的C端、B端客戶(hù)存在較大差異。

無(wú)論是通過(guò)招投標獲取單個(gè)項目，還是承接項目總包，政企資源均發(fā)揮了重要作用，2021年以來(lái)物企通過(guò)與地方政府、城投公司或戰略合作，或成立合資公司等方式，共同推進(jìn)城市服務(wù)的落地。

隨著(zhù)企業(yè)與政府合作深度的增加，政府對企業(yè)信任度提升、服務(wù)內容疊加，單個(gè)項目年化合同金額有望逐步擴大，典型如萬(wàn)科物業(yè)珠海橫琴項目、保利物業(yè)西塘鎮和天凝鎮項目、招商積余三亞崖州灣項目等。

2021年至今部分物企城市服務(wù)動(dòng)態(tài)

數據來(lái)源：公開(kāi)資料,克而瑞物管整理

從近年來(lái)物企承接的城市服務(wù)項目來(lái)看，服務(wù)內容包括市政環(huán)衛服務(wù)、公共設施維護、市容秩序管理、公共空間管理、智慧化服務(wù)等城市空間內的方方面面。市政環(huán)衛市場(chǎng)憑借規模大、模式輕、格局分散等特點(diǎn)吸引物業(yè)企業(yè)紛紛加碼布局。

物企布局方式主要分為三類(lèi)：第一類(lèi)，憑借自身實(shí)力進(jìn)入環(huán)衛招標市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)化投標獲取項目，典型如央企性質(zhì)的保利物業(yè)，多數企業(yè)主要依靠自身屬地化資源優(yōu)勢獲取環(huán)衛項目。

2021年部分物企獨立中標環(huán)衛項目情況

數據來(lái)源：CPIC,克而瑞物管整理

第二類(lèi)，與環(huán)衛企業(yè)聯(lián)合獲取項目。這種聯(lián)合包括與環(huán)衛公司成立合資公司或直接與環(huán)衛公司聯(lián)合獲取某個(gè)環(huán)衛項目。

第三類(lèi)，通過(guò)收購環(huán)衛企業(yè)布局環(huán)衛市場(chǎng)。據克而瑞物管不完全統計，2021年物企收并購共155起，其中11起以環(huán)衛為標的，占比約7.1%。

2021年至今物企并購環(huán)衛企業(yè)情況

“城市服務(wù)”已然成為了物企業(yè)爭相布局的藍海賽道，但從企業(yè)經(jīng)營(yíng)數據來(lái)看，該業(yè)務(wù)仍處于起步階段。截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)營(yíng)收最高，達到21.0億元，其余企業(yè)均不超過(guò)10億元。在城市服務(wù)收入占總收入的比例上，除了碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)外，企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入占比均不超過(guò)10%。

2021年上半年典型企業(yè)城市服務(wù)收入及占比

數據來(lái)源：企業(yè)年報,克而瑞物管整理

截至2021年6月30日，保利物業(yè)、雅生活集團、世茂服務(wù)等企業(yè)城市服務(wù)在管面積占比均在40%以上，對比企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入來(lái)看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對企業(yè)的面積貢獻遠大于收入貢獻，且短期內該現狀仍無(wú)法改變。

2021年上半年典型企業(yè)城市服務(wù)管理面積及占比

數據來(lái)源：企業(yè)年報,克而瑞物管整理

值得注意的是，企業(yè)切入城市服務(wù)業(yè)務(wù)多從環(huán)衛開(kāi)始，但環(huán)衛業(yè)務(wù)整體毛利率水平普遍低于傳統物業(yè)管理服務(wù)。2021年上半年上市物企平均毛利率水平高達30.57%，其中深度布局城市服務(wù)的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活集團、世茂服務(wù)4家平均毛利率也高達28.26%。而從頭部上市環(huán)衛企業(yè)毛利率來(lái)看，玉禾田、僑銀股份、龍馬環(huán)衛、啟迪環(huán)境4家的平均毛利率為22.37%，相比物企毛利率水平仍存在6個(gè)百分點(diǎn)的差距。隨著(zhù)物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)比重的進(jìn)一步加大，企業(yè)盈利能力恐承受一定壓力。

2021年上半年典型物企、環(huán)衛企業(yè)毛利率水平（%）

當物企從社區走向城市，城市空間的運營(yíng)需要物企擁有更強大的基礎服務(wù)能力、大型項目綜合管理能力以及社區資源協(xié)調能力。相比社區服務(wù)，城市服務(wù)面向更龐大的管理面積，服務(wù)人員密度更低，提高服務(wù)效率的需求更加迫切。

在城市精細化管理背景下，城市服務(wù)市場(chǎng)空間不斷釋放，物業(yè)企業(yè)迎來(lái)發(fā)展機遇。整體來(lái)看，物企在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索仍處于起步階段，具備國企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢突出，未來(lái)城市服務(wù)業(yè)務(wù)拓展將進(jìn)一步考驗資源整合能力。另一方面，城市服務(wù)在多場(chǎng)景、復合業(yè)態(tài)等方面的綜合性管理將對企業(yè)提出更高的要求，物業(yè)企業(yè)在匹配業(yè)務(wù)需求、提升業(yè)務(wù)盈利能力等方面仍需打磨與沉淀，城市服務(wù)仍有很長(cháng)的一段路要走。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 頭部物企加大布局“城市服務(wù)”賽道，但市場(chǎng)毛利率水平較低