丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
受春節假期和集中供地尚未全面開(kāi)啟的影響，2月土地市場(chǎng)持續低迷，成交建面、金額雙雙下跌。近日，1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜出爐，從前兩月拿地企業(yè)來(lái)看，超七成百強房企仍未有土地入賬，拿地房企基本是國企央企。
01 土地成交規模維持低位
2月份，在春節假期和集中供地“低谷期”的雙重影響下，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規模繼續下降，成交建筑面積僅3408萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%，降至近一年來(lái)最低點(diǎn)。
從樓板價(jià)來(lái)看，受北京首輪集中土拍影響，2月份平均樓板價(jià)增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達63%。
市場(chǎng)熱度方面，在北京、杭州的帶動(dòng)下，溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率為4.1%，呈現一線(xiàn)上漲、二線(xiàn)下降、三四線(xiàn)持平的格局。在控制土地成本、推出優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市拿地的積極性有所回升。由于行業(yè)現在仍整體處于低谷期，民營(yíng)房企沒(méi)錢(qián)拿地已成為共識，拿地積極性還需要一段時(shí)間的修復。
圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況
注：2022年2月數據截止2月24日，下同。
數據來(lái)源：CRIC
02 七成百強房企投資停滯
2022年伊始，土地投資仍然極度低迷。
截止至2月末，新增貨值百強門(mén)檻16.1億元，同比下降30%，新增土地貨值百強門(mén)檻3.2億元，同比減少56%；新增土地建面百強門(mén)檻14.7萬(wàn)平方米，同比減少16%。
2022年1-2月，銷(xiāo)售百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。單月銷(xiāo)售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現小幅反彈，環(huán)比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達70%。
圖：2020年1月-2022年2月銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額走勢（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
目前拿地房企總體呈現兩個(gè)特征：第一，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿較低，拿地企業(yè)多以國企、央企以及地方平臺公司為主。第二，強者恒強的格局未有改變，銷(xiāo)售10強房企中有5家位于拿地金額前十，10強房企新增貨值占百強比例達到64%。
具體房企來(lái)看，民營(yíng)房企中綠城保持了去年以來(lái)積極的投資態(tài)度，2022年前2月投資金額超過(guò)200億元，新增貨值排名高于銷(xiāo)售排名，而在北京、寧波等核心城市補充貨值將對未來(lái)業(yè)績(jì)形成支撐。
盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先，但從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，僅有華潤、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見(jiàn)整體投資意愿仍然保持低位。
圖：1-2月投資金額較高的部分房企（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
03 房企投資積極性持續分化
近期各地樓市降首付、降息等政策頻繁出臺，土地市場(chǎng)整體表現冷淡，百強房企中未拿地比例仍然超過(guò)70%。但對于房企而言，政策效果傳導到銷(xiāo)售、投資仍需要一定時(shí)間，目前整體投資仍極度低迷。
加之今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹慎投資仍是未來(lái)主旋律。
從北京首輪集中供地表現來(lái)看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續逆勢拿地，導致部分地塊呈現出競拍激烈、達到最高限價(jià)的情況。
2022年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續分化，財務(wù)穩健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢將進(jìn)一步擴大。
城市間的分化也日益加劇，北京、上海等一線(xiàn)城市的市場(chǎng)抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市；而部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展較差的三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)或將出現無(wú)人問(wèn)津的局面。
整體來(lái)看，行業(yè)正處于信心重建過(guò)程中，政策面也迎來(lái)轉機，尤其土地出讓規則上或將有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補庫存的需求，預計核心城市的土地市場(chǎng)信心將會(huì )有所提振。
民營(yíng)房企沒(méi)錢(qián)拿地已成為共識，多數民營(yíng)房企拿地積極性還需要一段時(shí)間的修復，國企和央企“托底”的現象仍將持續，部分房企在核心城市補庫存的需求仍存在，土地規則放松之下房企投資積極性將有所提升。
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