出險房企資產(chǎn)集中交易，已經(jīng)徹底打開(kāi)了帷幕。

1月25日這一天，除了世茂的資產(chǎn)待售清單被曝光（詳見(jiàn)下圖表），其實(shí)還有萬(wàn)科海外、深圳國際控股、首創(chuàng )集團、中天金融等企業(yè)，發(fā)布了資產(chǎn)出售類(lèi)公告。

交易本身是一個(gè)中性詞，是好是壞，看價(jià)格、看角度。

01 世茂數百億資產(chǎn)上架 開(kāi)打“斗地主”

風(fēng)財訊從世茂待售資產(chǎn)包看到，34個(gè)重點(diǎn)項目，以綜合體商辦為主。上海世茂廣場(chǎng)（含皇家艾美酒店）和世茂深港國際中心兩個(gè)項目報價(jià)都超過(guò)百億，分別為135.55億和151.43億元；

最低報價(jià)為上海奉賢銀星大廈，5800萬(wàn)元，可能因為是早年前的動(dòng)遷房，不太叫得上價(jià)。

整體此次世茂掛出的34個(gè)項目，平均叫價(jià)在25.6億元。

這個(gè)價(jià)格在資深固收分析師趙磊看來(lái)，不低。畢竟是報價(jià)，不是交易價(jià)，正式成交了都會(huì )低一些。目前世茂的資產(chǎn)基本都是6折起在談。

“也可能賣(mài)不出來(lái)。價(jià)格太低世茂不一定愿意，他們不急。畢竟現在違約的、展期的都大有人在，而且現在資產(chǎn)包已經(jīng)在很多圈子傳開(kāi)了，還有得談?！?/p>

的確，越大的交易，過(guò)程中的細枝末節信息，或許越不重要，因為它們可能是買(mǎi)家的煙霧彈、也可能是賣(mài)家最后一根稻草。交易沒(méi)到最后一刻，一切皆有可能。

如果從目前世茂已經(jīng)落定的3宗交易來(lái)看，10.6億元出售給上海久事上海黃浦路地塊，對比13.8億的報價(jià)，打了77折。

知情人士告訴風(fēng)財訊，此前說(shuō)的談價(jià)一直都是8折，因為有上海國資委照顧，這筆交易最后提高到77折安排給了旗下公司。

而世茂集團出售的廣州亞運城26.67%股權，總價(jià)18.45億元，和雅居樂(lè )一致，應該是三方共同談妥的，是一個(gè)中立價(jià)。

此前，世茂20.86億港元出售的一個(gè)香港項目，則確認虧損約7.7億港元。

世茂此番資產(chǎn)出售，不算強勢，但相比之下，至少還算有談判技巧。

因為近期市場(chǎng)上，還有一些資產(chǎn)交易堪稱(chēng)“斷臂求生”。

02 房企資產(chǎn)交易潮 談判桌上“兩番天地”

近日，中天金融公告稱(chēng)，尚未按協(xié)議約定收到交易的第二筆款項。此前中天城投被整體出售，賣(mài)價(jià)45.39億，至今才收到15.8億，還有近30億遲遲無(wú)法落袋，甚至找不到買(mǎi)家，中天金融只能訴諸法庭。

而中天城投作為中天所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的載體，曾被稱(chēng)為“承包了貴州近一半地產(chǎn)”，資產(chǎn)覆蓋會(huì )展、酒店、住宅、商業(yè)等。如今這批資產(chǎn)基本被賤賣(mài)了。

近期很多被出售的資產(chǎn)，難言能叫價(jià)。

例如11月12日奧園地產(chǎn)轉讓名萬(wàn)投資、雙福、?？倒?，三家公司叫價(jià)僅9億港元。

融創(chuàng )出售昆明融創(chuàng )文旅城二期40%股權給華發(fā)，代價(jià)14億；武漢江源項目和甘露山文創(chuàng )城兩個(gè)項目股權，更是4.1折腰斬出售。

花樣年2021年11月，轉讓寧波兆年置業(yè)的代價(jià)是2億元，虧損約5600萬(wàn)元。而一年前花樣年轉讓深圳大鵬新區葵豐社區物業(yè)時(shí)，70%股權對價(jià)還能談到8億元。

更扎心的是，對比一些正常的“投資性交易”。

比如1月25日，萬(wàn)科海外出售了倫敦1宗物業(yè)，估值約1.25英鎊，溢價(jià)約700萬(wàn)英鎊。對比會(huì )發(fā)現“投資賺錢(qián)”和“斷臂求生”，在談判桌上，真的是兩番天地。

何況當前的房企資產(chǎn)出售行情中，賣(mài)家多、買(mǎi)家少，資產(chǎn)溢價(jià)或越來(lái)越難。

五大行一位投資負責人就告訴風(fēng)財訊，近期一些境外投資者已經(jīng)在境內建倉，準備投入一些特定地產(chǎn)公司。但它們非?？粗豂RR（收益率），對標的挑剔且估值謹慎。

國內的投資機構，由于錢(qián)的來(lái)源復雜、主體多種多樣，要具體看買(mǎi)家需求。境內市場(chǎng)中間商太多，可能會(huì )影響交易，所以企業(yè)一般喜歡直接高層談判，充滿(mǎn)不確定性，很考驗談判技巧。

03 下一步活法？未來(lái)水世界的思考

不過(guò)風(fēng)財訊認為，對于出售資產(chǎn)本身，也不用過(guò)度解讀。只要不是被迫賤賣(mài)的，回流資金還是賺取利潤，不過(guò)是不同環(huán)境給企業(yè)的不同選項。

就像一次采訪(fǎng)中仁恒置地董事長(cháng)鐘聲堅說(shuō)的，“我認定房地產(chǎn)是一個(gè)值得我和我后臺繼續深耕的行業(yè)，那么當下的得失其實(shí)不用太在意，看長(cháng)遠、活下去，然后盡量做好自己（的產(chǎn)品）?！?/p>

所以更關(guān)鍵的問(wèn)題是，當完成了這一輪資產(chǎn)和現金的轉換，未來(lái)要怎樣活下去、活得好？

想起最近管清友做的一場(chǎng)年終演講。講的是“未來(lái)水世界”，這個(gè)詞出自同名電影。管清友用它來(lái)形容今天的金融環(huán)境——

這是一個(gè)我們從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的節點(diǎn)，從百年的歷史維度去看這個(gè)周期會(huì )發(fā)現，這個(gè)周期的拐點(diǎn)確確實(shí)實(shí)非常錯綜復雜，極有可能“鈍刀子割肉”。

會(huì )朝什么方向去演繹？我們其實(shí)不清楚。這就好比是一個(gè)黑箱，你站在左邊，往黑箱子里面輸入一個(gè)要素，然后在另外的一邊出來(lái)一個(gè)結果，但是具體傳導過(guò)程其實(shí)是非常復雜的，是一個(gè)混沌狀態(tài)。

首先，現在這個(gè)市場(chǎng)，不要想著(zhù)怎么賺錢(qián)，要想著(zhù)怎么控制風(fēng)險。

因為很有可能你的角色就是拿著(zhù)大刀長(cháng)矛進(jìn)入到一個(gè)重機槍陣地，你還沒(méi)有拿起刀來(lái)人已經(jīng)趴下了。

其次，這個(gè)水世界，資產(chǎn)價(jià)值、投資風(fēng)向一切都可能快速改變。

“我曾經(jīng)描述過(guò)這個(gè)場(chǎng)景，2021年12月24日那天股票市場(chǎng)的表現，茅臺和寧德時(shí)代相向而行，互相抱了個(gè)拳，作了個(gè)揖，然后道了一聲珍重，各自揚長(cháng)而去。那一天，是不是這些核心資產(chǎn)它們風(fēng)格的大切換呢？”

能夠檢驗判斷、分析的，只有市場(chǎng)給出的答案。投資如是，當下交易的成敗，亦如是。

管友清建議，未來(lái)水世界，我們都需要一個(gè)必備的技能——

“無(wú)論如何，在貨幣洪水到來(lái)之前找到自己的客船，并且記得把舊船票換成新船票。然后學(xué)會(huì )在水上的生活?！边@對企業(yè)發(fā)展、個(gè)體投資，其實(shí)都適用。