“三道紅線(xiàn)”的出現，讓房企不得不向過(guò)去賭徒般的發(fā)展模式告別。

不管是不是首批試點(diǎn)房企，各家都鉚足勁讓自身的杠桿率和現金流狀況達標，實(shí)現變色換檔。

“三道紅線(xiàn)”一定程度上考驗著(zhù)房企的財技，也給機構審計工作帶來(lái)新挑戰。

穿透式融資監管下，是否出現了像畢加索說(shuō)的那樣：像專(zhuān)家一樣學(xué)習規則，才能像藝術(shù)家一樣打破規則（Learn the rules like a pro, so you can break them like an artist.– Pablo Picasso ）？

秉持一點(diǎn)點(diǎn)懷疑的態(tài)度，本系列將不定時(shí)通過(guò)檢視最新年報，來(lái)探究典型房企存在的“瑕疵”和“問(wèn)題”。

開(kāi)篇是新力控股。

近些年全口徑銷(xiāo)售突破千億的房企中，以新力控股（2103.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)新力）最為年輕。

2010年成立于江西南昌的新力，今年才11歲。但這并不影響它從區域到全國化的布局，以及成為“最年輕的香港上市內房企之一”。

新力以黑馬之勢崛起。借助高杠桿擴張方式，當下的它，也明顯處在財務(wù)杠桿消化期。

財務(wù)數據有“瑕疵”在所難免。但不管怎么樣，作為一家上市房企，新力應該以更坦誠的姿態(tài)，交上答卷。

一、誤導性的現金短債比

根據今年的業(yè)績(jì)會(huì )材料和業(yè)績(jì)公告，新力宣稱(chēng)自己的現金短債比為1.24。數值大于1，符合三道紅線(xiàn)對現金短債比的要求。

官方計算公式中，現金短債比=非受限貨幣資金/短期債務(wù)。

新力的1.24，分子為175.351億的現金及銀行結余，分母為140.95億的短期債務(wù)。

但問(wèn)題正是這175.351億里，還包括了受限制現金，而不是官方要求的非受限貨幣資金。

不同于其他多數房企的業(yè)績(jì)公告，新力沒(méi)有把受限制現金這一科目，明確列在前幾頁(yè)的綜合財務(wù)狀況表中，而選擇呈現在業(yè)績(jì)公告的第40頁(yè)。▼

所以，分子應該是109.252億。據此，現金短債比為0.78，小于1，沒(méi)有達標。

二、尚待明確的6.4億咨詢(xún)服務(wù)收入

新力2020年280.69億的營(yíng)業(yè)收入中，項目咨詢(xún)服務(wù)收入達6.4億，暴漲279.8%。▼

為什么一家房地產(chǎn)公司的報表中，會(huì )出現不常見(jiàn)的項目咨詢(xún)服務(wù)收入？

新力并沒(méi)有明確列出咨詢(xún)服務(wù)所涉及的項目，且對該項的定義也令人費解。

中文年報第150頁(yè)對該項的說(shuō)明是▼

繞來(lái)繞去，路數猜想咨詢(xún)服務(wù)可能是指代建。

如果真是如此，那么意味著(zhù)新力2020年破千億的合約銷(xiāo)售中，很可能有200億來(lái)自代建。

項目咨詢(xún)服務(wù)沒(méi)有成本對應，可以成為巨大的利潤調節工具。

期待新力日后能以更為通俗易懂的措辭解釋“項目咨詢(xún)服務(wù)”。至少這一部分占營(yíng)收的2.2%，也對毛利率和整體凈利潤有一定影響。

三、大股東資金占用可能性待解

從報表上看，上市公司缺錢(qián)的時(shí)候，大股東（控股股東家族成員擁有的公司）會(huì )進(jìn)行墊資。

以2020年為例，大股東為上市公司墊資24.43億，然后上市公司償還大股東25.58億。

這是一個(gè)非常奇怪的現象。

1、為什么上市公司跟大股東之間的資金可以這樣進(jìn)行簡(jiǎn)單往來(lái)。

2、如果上市公司都缺錢(qián)，那么大股東的融資能力是如何做到強過(guò)于上市公司的？

3、大股東的錢(qián)從何而來(lái)？

房地產(chǎn)是資金饑渴型行業(yè)。新力大股東可以為上市公司墊那么多款，那為何上市公司賬上要留存29.86億定期存款。這些定期存款又是什么性質(zhì)？

所以，大股東為上市公司墊資一事，會(huì )不會(huì )存在反過(guò)來(lái)的情況？值得進(jìn)一步探討。

四、表外負債的潛在風(fēng)險程度

通常情況下，表外負債主要有并表非全資子公司的少數股東明股實(shí)債、合聯(lián)營(yíng)公司本身的表外負債和非并表合聯(lián)營(yíng)項目公司其他股東為明股實(shí)債投資人三大方面。

對新力表外負債的擔憂(yōu)，源自于其沖規模過(guò)程中合作開(kāi)發(fā)力度較大。

這體現為少數股東權益、聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)規模、長(cháng)期股權投資占總資產(chǎn)的比重等指標上升。比如，比起2018年，在2020年增長(cháng)10倍至91.98億的并表少數股東權益。

但是，新力出現了程度較重的少數股東權益與與損益錯配現象。▼

少數股東權益占比，過(guò)往三年逐年攀升，但相應少數股東的損益沒(méi)有同比增長(cháng)。與此同時(shí)，少數股東權益占比與損益占比的差值逐漸擴大，且少數股東年回報率下降明顯。

換句話(huà)說(shuō)，新力的少數股東像極了“活雷鋒”。特別是2020年的數據，少數股東權益占比48.25%，卻只拿了凈利潤的3.83%，年回報率只有0.85%。

再結合全口徑銷(xiāo)售、權益銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)收入等指標看，新力在過(guò)去三年歸屬母公司的權益并沒(méi)有增加，即增收但沒(méi)有增權益，增收也沒(méi)有增利。

出現這種情況：1.可能是合作項目盈利能力弱；2.可能是因項目結轉確認滯后或者不同階段結算項目盈利情況不同；3.還可能是明股實(shí)債。

新力對合聯(lián)營(yíng)企業(yè)較高的擔保比率以及關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)情況，也不得不引發(fā)對其表外負債的擔憂(yōu)。▼

比如，37.18%的擔保比率在業(yè)內已經(jīng)是一個(gè)不低的數字。

同時(shí)，在對新力附屬公司、合聯(lián)營(yíng)公司的核驗中可以發(fā)現，當中不乏金融機構和個(gè)人的身影。

比如，在新力2020年年報附屬公司目錄中，穿透其中一家名為“杭州力尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的股權結構，發(fā)現少數股東中出現占股30%的中建投信托。

杭州力尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為杭州力乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全資子公司。據公開(kāi)資料顯示，后者在2020年拿下余政儲出(2020)15號瓶窯集鎮A7地塊，并通過(guò)中建投信托發(fā)行了帶有回購條款的“中建投164號信托計劃”。

區別于不少房企，新力只對個(gè)別重大合聯(lián)營(yíng)公司的資產(chǎn)負債、營(yíng)收情況進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明，欠缺對盡可能多的合聯(lián)營(yíng)公司的情況說(shuō)明。

可以肯定的一點(diǎn)是，未來(lái)“三道紅線(xiàn)”下穿透式的監管會(huì )涉及到表外的指標，對于房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)財務(wù)手段而非切實(shí)經(jīng)營(yíng)改善來(lái)優(yōu)化負債指標不是長(cháng)久之計。

換句話(huà)說(shuō)，