丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在融資環(huán)境的持續收緊的背景下，2020年房企對于赴港上市依舊熱情不減，但從2020年成功在港交所IPO上市的情況來(lái)看，部分中小房企的上市之路并不順利，不少房企遞交的招股書(shū)出現多次失效的情況，但也有成功通過(guò)港交所聆訊的房企。
目前排隊上市的房企仍約有十家，其中有部分招股書(shū)已經(jīng)過(guò)期，也有部分是多次提交招股書(shū)的企業(yè)。如海倫堡、奧山、萬(wàn)創(chuàng )國際以及鵬潤控股的招股書(shū)已經(jīng)過(guò)期，截止2020年10月底仍未更新，未來(lái)是否繼續申請上市仍然有待觀(guān)察。
對于新上市房企來(lái)說(shuō)，公開(kāi)上市一方面有助于拓寬融資渠道、優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結構，支撐企業(yè)規模發(fā)展，另一方面，登陸資本市場(chǎng)可以擴大企業(yè)品牌影響力，獲取更多機會(huì )和資源，從而作用到企業(yè)發(fā)展上。
但是，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后半場(chǎng)，目前的市場(chǎng)環(huán)境和邏輯已經(jīng)發(fā)生轉變，上市并不意味著(zhù)水到渠成，能夠解決所有問(wèn)題，上市之后仍面臨一系列的相關(guān)工作，如何利用好上市平臺決定了房企的最終效益。
TOP200房企約六成上市
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，對于資金需求巨大，隨著(zhù)行業(yè)競爭的不斷加大，收購兼并成為常態(tài)，在此背景下大多數的房企都不得不依靠資本平臺的支持來(lái)維持規模的進(jìn)一步擴張。
2020年10月，金輝控股與祥生地產(chǎn)先后通過(guò)港交所聆訊，但其經(jīng)歷大相徑庭。
2013年，金輝控股首次申請赴港上市，可招股書(shū)屢次失效。2016年，金輝轉戰A股市場(chǎng)未果，2020年3月再次申請港股上市，9月26日，據港交所披露易平臺顯示，金輝3月份遞交上市申請書(shū)申請狀態(tài)為“失效”，意味著(zhù)第二次沖擊港交所大門(mén)失敗。9月28日金輝再次向港交所遞交了上市申請書(shū)，最終于10月8日成功通過(guò)港交所聆訊，為了這一天，金輝準備了多年，前后沖擊數次。
與之形成鮮明對比的是，祥生地產(chǎn)6月3日遞表到10月23日通過(guò)聆訊，前后僅用了142天，單從過(guò)會(huì )時(shí)間看，祥生地產(chǎn)是2019年以來(lái)過(guò)會(huì )用時(shí)最短的一家。
能被資本市場(chǎng)接納的主要原因之一，或與祥生地產(chǎn)在2019年跨越千億銷(xiāo)售門(mén)檻有關(guān)，與此同時(shí)，祥生地產(chǎn)未結轉銷(xiāo)售額在2020年進(jìn)入高速增長(cháng)期。2017-2019年，祥生未結轉銷(xiāo)售額分別為：426.98億元、757.05億元、864.51億元，2020年前4月，這一數字為892.27億元。
數據顯示，TOP200房企中，已上市房企的數量占比約為60%，從各規模房企的上市情況來(lái)看，TOP50以?xún)鹊纳鲜蟹科髷盗空急茸疃?，超過(guò)了90%，值得注意的是，在中梁控股上市之后，TOP30房企基本實(shí)現全部上市。TOP51-100規模的房企上市數量占比約為58%，TOP101至200陣營(yíng)的房企上市率也都超過(guò)了40%，
圖：TOP200各規模房企上市數量占比
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由此可見(jiàn)，房企的上市率與規模梯隊呈現出了某種正相關(guān)，這一方面是由于那些規模擴張較快的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場(chǎng)的青睞，從而更可能通過(guò)上市的方式謀求更好發(fā)展；另一方面，成功上市的房企由于在融資渠道、品牌影響力等方面也更具優(yōu)勢，也加速了規模的擴張。
港交所最受中小房企青睞
從房企的上市地點(diǎn)來(lái)看，港交所最受中小房企青睞，其中約54%的上市房企選擇了赴港上市。此外選擇于上交所掛牌上市的房企達到了24%、深交所為19%。
之所以更青睞選擇港交所，這主要是由于港交所位于香港，金融制度相對內地更加完善，市場(chǎng)自由及開(kāi)放程度更高；此外機構投資者及公眾參與更為積極，市場(chǎng)活躍度更高。而上交所與深交所由于位于內地，在行政監管方面較為嚴格。
如從2008年起證監會(huì )就對房企在A(yíng)股的上市進(jìn)行收緊，自2016年起房企在A(yíng)股的上市渠道已基本封死，金輝集團就曾于2016年向上交所提出上市申請，至今仍無(wú)結果，此外類(lèi)似的情況還有包括如萬(wàn)達、富力等。
由此可見(jiàn)，房企通過(guò)赴港上市，能夠獲取更為多元的融資渠道，在一定程度上也能規避境內的一些融資限制。
從未上市的房企規模情況來(lái)看，隨著(zhù)10月23日祥生地產(chǎn)成功通過(guò)港交所聆訊，“千億房企”或將全部上市。除此之外，在未上市的房企中，TOP31-50強房企有2家未上市，他們分別是融僑集團、俊發(fā)地產(chǎn)。
而在TOP51-100強的房企中，有21家房企還未實(shí)現上市。整體來(lái)看，TOP100強的房企中有23家房企未實(shí)現上市。
上市可帶來(lái)更好的融資機會(huì )
多數企業(yè)為尋求規模的進(jìn)一步上升，都會(huì )選擇上市，而上市之后也為他們帶來(lái)更好的融資機會(huì )。通過(guò)上市房企不僅可以在IPO時(shí)獲得一筆直接融資，更可以提高企業(yè)透明度，拓寬融資渠道，對未來(lái)企業(yè)維持流動(dòng)性也有著(zhù)相當的幫助。
以新力為例，新力控股于2019年11月正式赴港上市。從其2019年的業(yè)績(jì)報告來(lái)看，2019年新力的凈負債率相比2018年大幅減少了170.9個(gè)百分點(diǎn)至67%，已處于較安全水平，同時(shí)現金短債比提升至1.43；平均融資成本同比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，預計隨著(zhù)上市融資渠道打開(kāi)，融資成本還有繼續下降的空間。
事實(shí)上，那些規模擴張較快的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到資本市場(chǎng)的青睞，從而通過(guò)上市的方式謀求更好發(fā)展。
綜合以上兩點(diǎn)，這也導致了房企上市情況與企業(yè)規模形成了某種正相關(guān)。
在上市的房企中，有不少房企已實(shí)現了雙平臺上市，如萬(wàn)科、世茂、大悅城等等。一方面，雙平臺模式能夠拓寬企業(yè)的融資渠道，加強品牌影響力，提升企業(yè)市值表現；另一方面，一般而言，港股更看重商業(yè)發(fā)展，通過(guò)不同業(yè)務(wù)選擇不同主板上市，能夠靈活地為各業(yè)務(wù)板塊提供更多資本支持。還有一部分房企則是通過(guò)母公而實(shí)現整體上市，這類(lèi)企業(yè)如聯(lián)發(fā)、建發(fā)、東原、中冶等。除此之外，如正商、佳源、三盛、福晟等雖然擁有上市平臺，但集團的資產(chǎn)并沒(méi)有完全注入。
我們認為，在當前背景下，各大中小房企通過(guò)赴港上市雖能解一時(shí)之急，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。對于房企而言，如何提升企業(yè)回款能力，降低自身財務(wù)壓力，同時(shí)摒棄規模第一的慣有思維、苦煉內功、尋求質(zhì)量發(fā)展，才是行業(yè)新背景下的第一要務(wù)。
對于新上市房企而言，特別是規模偏小的區域型房企，一般在項目資源、區域布局、資金流以及開(kāi)發(fā)能力等方面都存在一定局限性，如何通過(guò)上市增強品牌區域知名度、強化自身優(yōu)勢、充分發(fā)揮上市“品牌效應”并尋求與優(yōu)勢房企合作，為企業(yè)帶來(lái)更多資源和機會(huì )，從而帶來(lái)企業(yè)項目?jì)?、銷(xiāo)售、產(chǎn)品等方面的提升，實(shí)現高質(zhì)量快速發(fā)展是關(guān)鍵。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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