丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
市場(chǎng)下行壓力下，穩地產(chǎn)勢在必行，政策端自3月以來(lái)不斷釋放積極信號。
4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會(huì )議強調，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管。
中央多部委密集表態(tài)穩地產(chǎn)，金融委強調防范化解房企債務(wù)風(fēng)險，財政部明確暫緩房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。央行降準、降息幅度弱于預期，超百城的銀行自主下調房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強二線(xiàn)城市跟進(jìn)放松限購。
隨著(zhù)中央政治局會(huì )議定調，后續將有更多城市因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線(xiàn)城市調控政策或將適度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市或將跟進(jìn)放松調控，甚至刺激居民購房消費。
1-4月，中央多部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩信號。
早在2月24日，國新辦舉行發(fā)布會(huì )，部署2022年重點(diǎn)工作提出，堅決有力處置個(gè)別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標
此后3月4日，銀保監會(huì )、央行發(fā)文提出，滿(mǎn)足新市民合理購房信貸需求，因城施策執行好差別化住房信貸政策。
3月5日，兩會(huì )政府工作報告定調：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
3月16日，國務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施，隨后銀保監會(huì )、央行、證監會(huì )和外匯局紛紛部署落實(shí)工作。
進(jìn)入4月，中央表態(tài)頻繁且重磅。4月24日，住建部表示，要堅持底線(xiàn)思維，高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，防范化解城鄉建設領(lǐng)域風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)。
直至4月29日，中央政治局會(huì )議召開(kāi)，釋放更為積極的穩地產(chǎn)信號。
1-4月，已有超百城下調房貸利率，平均幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)，央行降準、降息但幅度弱于預期。
從城市因城施策的角度看，前4月已有70省市出臺91次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購、下調房地產(chǎn)交易稅費、實(shí)行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內容。
進(jìn)入4月，南京、蘇州等強二線(xiàn)城市跟進(jìn)放松限購，放松限購城市已達12城。比如南京，非戶(hù)籍家庭在六合、溧水兩區購買(mǎi)首套房，無(wú)需提供社?；騻€(gè)稅證明，衢州、秦皇島更是全面取消限購。
南寧、沈陽(yáng)等弱二三線(xiàn)城市財稅刺激托市。比如南寧、無(wú)錫、南通等16城實(shí)行購房補貼，例如南通通州區企業(yè)職工購買(mǎi)首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買(mǎi)144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。
鄭州、蘭州、綿陽(yáng)等3城加碼棚改貨幣化安置，例如鄭州實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤(pán)活轉化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。
表：2022年1-4月政策松綁城市
1-4月，房企融資、預售資金監管適度松綁。
首先，并購貸不計入“三道紅線(xiàn)”。1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標。受此影響，并購融資風(fēng)起，華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等成功發(fā)行并購中期票據，碧桂園、美的置業(yè)、旭輝集團等民營(yíng)房企相繼獲批并購融資額度。
第二，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線(xiàn)”。2月8日發(fā)布以來(lái)，目前證監會(huì )正研究推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動(dòng)項目落地，福州、湖南、無(wú)錫等多省市發(fā)文支持保障性租賃住房建造運營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs。
第三，支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險出清。4月18日，央行、外匯局出臺23條政策舉措支持實(shí)體經(jīng)濟，提出完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。金融機構要區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩有序投放。
第四，預售資金監管適度松綁。一方面，全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺，新規明確指出預售資金監管為“重點(diǎn)額度監管”，當賬戶(hù)內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。另一方面，地方預售監管新規出臺，在保證交付的前提下，提高預售資金使用效率。例如煙臺降低守信房企預售資金留存比例，信用等級為3A、2A的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預售監管資金留存比例分別降低5個(gè)、3個(gè)百分點(diǎn)。
未來(lái)政策走向如何成為房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩的關(guān)鍵。
從中央層面來(lái)看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節奏和力度，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，居民按揭貸款或將繼續松綁
隨著(zhù)中央政治局會(huì )議最新定調，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實(shí)城市主體責任，依據市場(chǎng)實(shí)際情況，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，核心一、二線(xiàn)城市調控政策或將適度解綁。
但核心一、二線(xiàn)城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶(hù)、降低非戶(hù)籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。
弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市將加速跟進(jìn)放松調控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。
房企紓困層面，化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，恢復企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“造血”功能，進(jìn)而穩定市場(chǎng)信心。例如調降預售門(mén)檻，加快預售證審批，合理順延項目交付期限，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早恢復；調降土拍門(mén)檻，降低土地競買(mǎi)保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)盈利預期。
居民紓困層面，壓力城市將進(jìn)一步放松限購、限貸，并刺激居民購房消費，以減緩市場(chǎng)下行壓力。弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市或將全面取消限購，限貸政策有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。此外，更多疲軟城市將通過(guò)財稅刺激托市，下調房地產(chǎn)交易稅費，并實(shí)行購房補貼，鼓勵新市民、多孩家庭及各類(lèi)人才購房消費。
2021年底，中央經(jīng)濟工作首次提及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，如今，新模式發(fā)展呼之欲出，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系雙循環(huán)，建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機制。金融端政策將促進(jìn)房企杠桿合理化、可融規模透明化、項目開(kāi)發(fā)全封閉化監管，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
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