作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2015-2016年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉折點(diǎn)，商品住宅銷(xiāo)售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷(xiāo)售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現了近3億平方米的跳躍式增長(cháng)。

預計未來(lái)五年行業(yè)年均規模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當。

2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續堅持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(cháng)效機制漸成閉環(huán)。

短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線(xiàn)城市，繼續堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三線(xiàn)城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jì)r(jià)出現大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。

受集中供地新政和市場(chǎng)下行的雙重影響，2021年土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內仍難恢復。

2022年土地市場(chǎng)熱度將繼續下行，加之房地產(chǎn)金融監管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢(qián)緊”現狀短時(shí)間內難以緩解，拿地態(tài)度將會(huì )更加謹慎，部分沒(méi)有補貨壓力的房企會(huì )減少拿地或不拿地，且2022年將會(huì )出現大量收并購或項目合作機會(huì )，房企拿地意愿進(jìn)一步降低，預計2022年土地市場(chǎng)將趨于蕭條。

根據全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)已下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現過(guò)房?jì)r(jià)下跌的情況。

堅持“房住不炒”主基調，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的長(cháng)效調控機制下，2022年房?jì)r(jià)不漲將成新常態(tài)。熱點(diǎn)城市還將面臨一定的價(jià)格波動(dòng)，但整體房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，“萬(wàn)人搖”的局面難以再現。

城市分化持續加劇，當前評判城市發(fā)展前景，除了人口、經(jīng)濟等硬實(shí)力外，還有部分軟實(shí)力指標起到至關(guān)重要的作用。對于城市選擇，堅持長(cháng)期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟基礎良好、城市軟實(shí)力較強的25個(gè)核心一二三線(xiàn)城市。

2021年，房企融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”持續發(fā)力，銀行業(yè)金融機構急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發(fā)。

2022年整個(gè)行業(yè)步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代，負增長(cháng)企業(yè)數量增加，融資受限的同時(shí)，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業(yè)“爆雷”事件仍將持續，而“爆雷”問(wèn)題之后，企業(yè)公信力下降，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)行業(yè)迎來(lái)價(jià)值回歸，尤其物業(yè)股迅速回調，資本市場(chǎng)回歸理性，除個(gè)別央企、國企物業(yè)股企穩外，其余物業(yè)股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，預計2022年行業(yè)平均市盈率為15.3倍，物業(yè)行業(yè)“走下神壇，回歸理性”，未來(lái)繼續“擠泡沫”。

發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房建設的重點(diǎn)任務(wù)。中央規定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

2022年保障性租賃建設將明顯加快，全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套，租賃行業(yè)配套政策將進(jìn)一步完善，多個(gè)城市城市動(dòng)作頻繁，并在制度、土地、簡(jiǎn)化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產(chǎn)集中度管理，配套政策進(jìn)一步完善，為十四五期間保租房任務(wù)完成保駕護航，多個(gè)政策內容將影響未來(lái)3-5年租賃行業(yè)的格局。

養老產(chǎn)業(yè)規模提速，2022年正式迎來(lái)60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬(wàn)人，五年累計1.18億人，未來(lái)將徹底激活低齡康養消費市場(chǎng)，80歲及以上高齡人口數量達到3580萬(wàn)人，復合增長(cháng)率保持高位，2025年高齡人口數量將達到4600萬(wàn)人，養老產(chǎn)業(yè)規模有望突破12萬(wàn)億，涉房部分達到3萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。

按區域養老潛力來(lái)看，長(cháng)三角區域作為養老潛力的風(fēng)向標，遙遙領(lǐng)先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

按城市來(lái)看，2021年中國典型城市養老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無(wú)錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟南、廈門(mén)、揚州、大連。

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時(shí)代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩定，房地產(chǎn)增長(cháng)對經(jīng)濟增長(cháng)繼續起到拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(cháng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現。

按商品住宅總量未來(lái)五年年均規模10.6億-12.7億平方米計算，若房?jì)r(jià)增速維持5%，每年行業(yè)成交金額約在15萬(wàn)億上下，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)規模依然很大。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展新階段，行業(yè)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

預測，是為了更好的決策，這些林林總總的內容，歸納起來(lái)的核心關(guān)鍵是行業(yè)負增長(cháng)、企業(yè)迎變局。行業(yè)快速迭代的調整期，如何成為“?！闭?，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來(lái)發(fā)展的增長(cháng)路徑，不改變沒(méi)有出路。

2022來(lái)到新的十字路口，風(fēng)起的時(shí)候，保持鎮定。

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原標題： 別猜了，2022年中國房地產(chǎn)的十大預測來(lái)了！