2022年3月5日，政府工作報告設定了今年發(fā)展主要預期目標：國內生產(chǎn)總值增長(cháng)5.5%左右。同時(shí)，將赤字率調回至3%以?xún)?；今年擬安排地方政府專(zhuān)項債券3.65萬(wàn)億元；設立金融穩定保障基金，牢牢守住不發(fā)生系統風(fēng)險底線(xiàn)……繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……提升新型城鎮化質(zhì)量。有序推進(jìn)城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開(kāi)展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開(kāi)工改造一批城鎮老舊小區，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強縣城基礎設施建設。穩步推進(jìn)城市群、都市圈建設，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展。嚴控撤縣建市設區。在城鄉規劃建設中做好歷史文化保護傳承。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，不斷提高人民生活質(zhì)量……

興業(yè)證券分析研究表示，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，去年 12 月份再次定調。此前興業(yè)證券測算，地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟貢獻在25%左右，經(jīng)濟穩需要地產(chǎn)穩。而當前， 2 月百強銷(xiāo)售金額同比-46.5%，全國土地成交面積同比-67%，購房者、房企、金融機構信心較為低迷…… 政府工作報告對于“需求”的強調以及滿(mǎn)足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來(lái)因城施策的進(jìn)一步變化，包括首付比例、認房認貸、限購、限售等方面……政策和表態(tài)上，并購融資、地產(chǎn)債發(fā)行、預售資金監管等均有改善；執行上力度有限。良性循環(huán)和健康發(fā)展也需要供給端一定合理改善。

中銀證券分析表示，投資端將是2022年“穩增長(cháng)”的發(fā)力重點(diǎn)。2021 年基建、地產(chǎn)投資均較弱勢，將是2022年發(fā)力的重點(diǎn)。在“穩增長(cháng)”和“寬信用”的雙重助推下，我們預計 2022 年基建投資將實(shí)現6.5%—7%的增速。在地產(chǎn)方面，報告提出，在堅持“房住不炒”的前提下，“探索新的發(fā)展模式”，并增加了“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”的表述，年內地產(chǎn)政策有望繼續松動(dòng)以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資修復。

中金證券分析表示，考慮當前行業(yè)銷(xiāo)售端和房企信用端面臨的雙重風(fēng)險，我們認為“穩增長(cháng)”目標下當前房地產(chǎn)政策的重中之重是促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)需求的合理回歸，而需求的恢復關(guān)鍵在于引導購房人對于樓市景氣度（尤其是房?jì)r(jià)）的預期回歸平穩，這需要政策端在考量“引導房?jì)r(jià)預期回歸”和“防范房?jì)r(jià)報復式快速上漲”間的取態(tài)平衡時(shí)更為相機、靈活和差異化。城市層面需求端政策的積極調整有望持續加碼，供給端關(guān)注圍繞支持收并購市場(chǎng)的綜合性政策安排。開(kāi)年以來(lái)，多地已陸續出臺圍繞房貸利率降低、首付比例下調、購房補貼等方面的支持性政策，我們認為后市有望看到更多城市的跟進(jìn)以及政策舉措的加碼（如社保認繳標準、限售年限要求等方面的邊際松動(dòng)），尤其須關(guān)注高能級熱點(diǎn)城市的政策調整節奏（其對于市場(chǎng)預期的信號意義相較中低能級城市更強）……

二、新市民住房租是應有之義、購是邊際變化，滿(mǎn)足新市民合理購房信貸需求

2022年3月4日下發(fā)的《中國銀保監會(huì )中國人民銀行關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監發(fā)〔2022〕4號，下稱(chēng)“《通知》”）明確指出“優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿(mǎn)足新市民安居需求”，具體內容如下：

長(cháng)江證券分析表示，關(guān)于新市民住房，租是應有之義，購是邊際變化?！锻ㄖ返挠绊懛矫妫?1) 宏觀(guān)層面，《通知》除支持新市民購房需求外，還涉及創(chuàng )業(yè)、就業(yè)、醫療、教育、保險、養老等金融服務(wù)，應對的是“城鎮化”到“市民化”轉變的時(shí)代主題，讓更多的市民合理?yè)碛凶》?，才能提高居民住房等財產(chǎn)性收入，也是共同富裕和良性循環(huán)的理性之路；(2) 結構層面，重點(diǎn)一二線(xiàn)和都市圈三四線(xiàn)城市新市民數量大，購房需求滿(mǎn)足程度更低，政策效果更為明顯，低能級城市見(jiàn)效更滯后；(3) 風(fēng)險層面，“房住不炒”、“三穩”、因城施策等仍在，且《通知》強調“符合購房條件”的新市民，“度”的權衡不會(huì )少。

三、各地“因城施策”出臺政策，需求端松綁首付、利率、限制性措施三大核心政策工具“穩”樓市

各地“因城施策”出臺政策“穩”樓市，目前全國各地根據實(shí)際情況在需求端松綁三大核心政策工具（首付/利率/限制性措施）以重振信心。

四、近期境外評級機構密集調低民營(yíng)開(kāi)發(fā)商評級

近日境外評級機構穆迪、惠譽(yù)密集調低民營(yíng)開(kāi)發(fā)商評級，具體情況如下：

1. 龍光集團：穆迪下調龍光集團公司家族評級至“B2” ，惠譽(yù)下調龍光集團長(cháng)期外幣和本幣評級至“B+”；

2. 力高集團：惠譽(yù)下調力高集團長(cháng)期外幣發(fā)行人評級至“CCC-”；

3. 方圓地產(chǎn)：穆迪確認方圓地產(chǎn)“B2”公司家族評級，展望調整至“負面”；

4. 中南建設：穆迪將中南建設和海門(mén)中南投資的企業(yè)家族評級展望調整為“負面”；

5. 佳源國際：穆迪將佳源國際控股 “B2”公司家族評級列入評級下調觀(guān)察名單；

6. 朗詩(shī)地產(chǎn)：穆迪確認朗詩(shī)地產(chǎn)的“B2”公司家族評級，調整展望至“負面”；

7. 時(shí)代控股：惠譽(yù)下調時(shí)代中國控股長(cháng)期外幣發(fā)行人違約至“B+”，展望“負面”。

五、“去庫存”成各地房管重點(diǎn)工作，部分城市局部樓市已現暖意

近日，武漢住房保障與房屋管理局發(fā)布2022年工作重點(diǎn)，2022年強化目標管理助力“穩投資”……促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性加快“去庫存”加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)，強化分類(lèi)指導，綜合施策，重點(diǎn)圍繞調整住房限購區域、加大金融信貸支持力度、實(shí)施土地精準投放、放寬落戶(hù)條件、完善人才購房、優(yōu)化預售資金監管等方面做好政策儲備；堅決穩控指數“保目標”；強化市場(chǎng)監管“控風(fēng)險”；聚焦城市精細化管理。

根據21世紀經(jīng)濟報道，據廣州中原研究發(fā)展部統計的數據，3月第一周，廣州二手住宅共成交541宗，環(huán)比回升14.6%，二手成交已連續五周保持上揚態(tài)勢。從數據來(lái)看，3月第一周，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比下跌8.4%；新房成交已連續3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復至節前水平。但需要指出的是，廣州樓市目前分化仍較為明顯，熱點(diǎn)區域熱度回升，而外圍區域目前成交仍較為低迷，整體上也仍“以穩為主”。