西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受招拍掛拿地難的影響，近兩個(gè)月以來(lái)很多房企都轉向了城市更新的拿地市場(chǎng)，由此催生了大量的城市更新前融需求。在最近操作城市更新項目前融的過(guò)程中，“本土化”的問(wèn)題引起了很多機構的重視，一方面是更新項目需依賴(lài)于本土企業(yè)或當地勢力才能確保推進(jìn)，也即更新項目背后要么有他們一起參與，要么有他們可分享的權益；另一方面是我們在做配資方面遇到的問(wèn)題，國央企和外資目前都傾向于配資方中有本土或國央企/實(shí)力開(kāi)發(fā)商做城市更新的企業(yè)一起參與，確保項目有人接盤(pán)或有人兜底。以下根據我們近期在深圳、東莞操作項目的經(jīng)驗做相關(guān)整理和說(shuō)明。
一、城市更新項目中的“本土化”現象
因城市更新項目涉及到拆遷、報批等高度依賴(lài)本土資源的問(wèn)題，因此操作城市更新項目（尤其是負責前期工作）的大部分都是本土企業(yè)，其中涉及到與村集體或村股份公司等主體合作的項目又跟當地的一些家族、本土企業(yè)、本土的一些派系或勢力等息息相關(guān)，而來(lái)自這些對象的支持往往才是推動(dòng)更新項目的關(guān)鍵所在。
在大灣區的典型城市中，深圳城市更新的市場(chǎng)化程度稍高，大開(kāi)發(fā)商一般是從當地企業(yè)手上收購更新項目，交易安排方面主要是讓轉讓方包干解決拆遷問(wèn)題；廣州的更新項目體量都很大，項目主要是把控在當地國企或當地的實(shí)力型房企手上，因此沒(méi)有太大的討論意義；東莞則是“本土化”特征特別明顯的區域典型，以下我們詳細做下介紹。
1.由于東莞當地的開(kāi)發(fā)商及本土企業(yè)、地方性家族等掌握著(zhù)大量的城市更新資源，隨著(zhù)大型開(kāi)發(fā)商的涌入，目前東莞當地的開(kāi)發(fā)商或機構在二級開(kāi)發(fā)層面已逐漸退居二線(xiàn)，但新涌入的品牌開(kāi)發(fā)商獲取的城市更新項目基本都跟本土的企業(yè)、家族、勢力等有各種合作關(guān)系，各個(gè)項目背后也往往存在著(zhù)本土開(kāi)發(fā)商或各類(lèi)業(yè)主方的權益。
2.東莞當地的一些開(kāi)發(fā)商由于擁有豐厚的當地資源，不少當地開(kāi)發(fā)商除了做一些存量的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，目前更熱衷于利用地方資源優(yōu)勢拓展城市更新項目，并通過(guò)項目孵化后賺取轉讓溢價(jià)或未來(lái)共同開(kāi)發(fā)的收益，亦或是提前收購更新范圍內物業(yè)獲得高額拆賠對價(jià)（比如做釘子戶(hù)）等賺取收益，同時(shí)也催生了相應的更新項目前融需求。
3.近兩年?yáng)|莞樓市非?；馃?，各路資金機構及開(kāi)發(fā)商對東莞的城市更新都非?？春?，由此導致一些擁有自改項目或其他相對成熟的城市更新項目的本土企業(yè)對開(kāi)發(fā)和融資層面引入第三方合作的期望值明顯提高。比如一些實(shí)力較弱的本土企業(yè)在自身沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的情況下，仗著(zhù)項目已相對成熟，在挑選合作方或合作方案時(shí)，既不想引入品牌或實(shí)力開(kāi)發(fā)商合作，也不想給資金機構分享項目未來(lái)開(kāi)發(fā)的一定浮動(dòng)收益，而只想通過(guò)引入固定計息的低成本資金進(jìn)行債權融資合作，甚至期望融資成本在年化12%以下，這樣的訴求往往讓我們前融機構無(wú)所是從。
4.東莞的資金圈子本身比較抱團，秉持著(zhù)扶持地方經(jīng)濟的理念，當地銀行或資金往往傾向于優(yōu)先扶持東莞本土開(kāi)發(fā)商的城市更新項目，特別是當地的銀行對于優(yōu)質(zhì)主體或者優(yōu)質(zhì)項目一般都是在相對前期的階段就能介入。
5.由于東莞通過(guò)單一主體掛牌招商落地的項目將逐漸增多，未來(lái)將有大量項目走到補繳地價(jià)階段，其中不乏大量本土開(kāi)發(fā)商或實(shí)業(yè)方的項目（該類(lèi)主體往往沒(méi)有足夠的能力補繳地價(jià)或融資路徑相對匱乏但項目卻相對優(yōu)質(zhì)），對此，東莞當地的一些實(shí)力家族及機構亦盯著(zhù)即將到來(lái)的土地款融資需求等業(yè)務(wù)機會(huì )，并在積極組建資金或投資平臺參與這一階段的融資業(yè)務(wù)，其原因也主要是基于自身的開(kāi)發(fā)能力以及對東莞市場(chǎng)的熟知，比如即使是在項目投資失敗的情況下也能自己接盤(pán)并盤(pán)活項目。
二、城市更新項目前融配資中的本土企業(yè)/機構介入優(yōu)勢
在我們目前的城市更新項目前融的配資業(yè)務(wù)中，國企資金和外資占據了很大一部分，但這類(lèi)機構對融資主體的征信評級以及項目后端的接盤(pán)方都特別關(guān)注。為解決這個(gè)問(wèn)題，我們目前在配資端更多的是引進(jìn)當地可以操作更新項目的企業(yè)或機構進(jìn)行適當配資，以有效解決后端的接盤(pán)問(wèn)題。
需要注意的是，在具體的配資操作中，國企、外資資金都偏好純財務(wù)投資，另外還可能涉及到不同的投資收益要求，因此在產(chǎn)品層面需要考慮到很多協(xié)調和平衡的問(wèn)題。當然，對于單純的財務(wù)投資人來(lái)說(shuō)，考慮到投資風(fēng)險及退出的問(wèn)題，如果有具備操盤(pán)或接盤(pán)能力的機構共同參與投資則更為理想。為便于說(shuō)明，我們就近期與國企金控平臺、外資機構以及具有一定實(shí)力的本土企業(yè)共同搭建投資平臺以投資城市更新項目的架構進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和說(shuō)明?；窘灰准軜嫾敖灰琢鞒倘缦拢?/p>
1.西政作為GP與西政指定的主體（國企金控平臺、外資機構、資產(chǎn)管理公司等）以及具備接盤(pán)或操盤(pán)能力的主體/施工單位共同成立投資平臺（備注：若與國央企類(lèi)融資主體合作，則該國央企需為該城市更新項目未來(lái)的操盤(pán)主體，并約定對賭退出條件；若與民企類(lèi)融資主體合作，該民企則需提供相應的集團擔保，并約定對賭退出條件）。
2.投資平臺（合伙企業(yè)）通過(guò)股權投資方式取得項目公司B不低于70%以上的股權，視項目情況及交易對手綜合實(shí)力，資金可用于前期費用、拆遷款的支出或地價(jià)的補繳等。
3.對項目推進(jìn)時(shí)間、節點(diǎn)事項的完成、拆遷完成率等進(jìn)行對賭，并設置相應的退出條件。
4.需特別說(shuō)明的是，若介入較為早期階段的項目（比如東莞中標前期服務(wù)商階段或深圳立項階段），則操盤(pán)主體需為強主體，或提供其他足值的抵押等擔保。
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