西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
受地產(chǎn)金融的強監管政策以及新冠肺炎疫情的疊加影響，自2020年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)全行業(yè)貸款逾期率逐漸升高，不少中小開(kāi)發(fā)商都面臨資金鏈斷裂、無(wú)力還貸甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。面對下半年地產(chǎn)金融監管的高壓政策，一些融資機構早已“額度不足”。從目前行業(yè)的動(dòng)向來(lái)看，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)當前已開(kāi)始醞釀火熱態(tài)勢，各路資金和操盤(pán)手也都在摩拳擦掌。
面對目前地產(chǎn)融資態(tài)勢，一些資產(chǎn)管理公司以資產(chǎn)服務(wù)商的角色介入到銀行與開(kāi)發(fā)商的“續貸”業(yè)務(wù)中，通過(guò)遠期回購債權的方式，間接為開(kāi)發(fā)商的續貸加強增信及退出渠道。另外，很多資產(chǎn)管理公司開(kāi)始通過(guò)打折收購銀行、信托的逾期債權并給予開(kāi)發(fā)商債務(wù)展期的方式，為開(kāi)發(fā)商“接續”資金。為便于說(shuō)明，我們就資產(chǎn)管理機構針對銀行、信托對開(kāi)發(fā)商債權的遠期收購及債務(wù)重組融資相關(guān)方案進(jìn)行梳理，以供同業(yè)人士參考、交流。
一、資產(chǎn)管理公司遠期債權收購融資方案
對于開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準入條件趨嚴等原因，目前很多開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問(wèn)題，目前市面上涌現出大量的資產(chǎn)管理公司通過(guò)與銀行或信托機構簽訂《遠期債權轉讓協(xié)議》以協(xié)助開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸的案例。比如銀行在開(kāi)發(fā)商歸還到期的貸款后繼續給予授信和放款，資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠期回購銀行對開(kāi)發(fā)商的債權，由此間接起到擔保、增信等作用，同時(shí)資產(chǎn)管理公司在上述開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸過(guò)程中收取相應的服務(wù)費用。其基本操作模式如下：
在具體操作方面，對于融資方（債務(wù)人）即將到期的債權，債務(wù)人與債權人（銀行）、資產(chǎn)管理機構簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務(wù)后，由銀行繼續給予授信和放款，并由資產(chǎn)管理機構與銀行簽署《遠期債權轉讓協(xié)議》，協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成轉貸或續貸事宜，在債務(wù)人到期未還本或連續兩期利息逾期時(shí)，由資產(chǎn)管理機構收購該債權。具體融資要素如下所示：
二、資產(chǎn)管理公司收購到期債權后給予債務(wù)人展期
資產(chǎn)管理公司打折收購銀行、信托等機構對開(kāi)發(fā)商的到期債權是不良處置業(yè)務(wù)的常見(jiàn)模式，資產(chǎn)管理公司收購債權后的處置方案中，債務(wù)期限調整、訴訟清收以及公開(kāi)轉讓是最常見(jiàn)的三種方式。其中，資產(chǎn)管理公司收購到期債權后給予債務(wù)人展期是最常規的債務(wù)處置思路，在該操作過(guò)程中，由資產(chǎn)管理機構打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購銀行或信托等金融機構對開(kāi)發(fā)商的到期債權，對于債務(wù)人有強烈的期限調整意向，并愿意按照一定年利率向債權收購方支付利息的，資產(chǎn)管理公司一般都會(huì )準予債務(wù)人在兩年內或約定時(shí)間內清償全部債務(wù)。此外，考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下，在資產(chǎn)管理機構（債權收購方）認為抵押物具備變現能力的情況下，一般都可給予該債務(wù)一定的寬限期。具體融資要素示例如下：
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
