我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來(lái)源：我眼中的城市更新
前言
近段時(shí)間以來(lái)，認識接觸了不少村集體的朋友，既有來(lái)自深圳，也有來(lái)自東莞。
受疫情和中美貿易沖突的外貿出口降低不少，部分工廠(chǎng)搬遷停業(yè)甚至倒閉現象也不鮮見(jiàn)。在一定程度上導致以往依賴(lài)土地和物業(yè)收租的村集體收入劇減。
同時(shí)，進(jìn)入城市更新行業(yè)這么多年，尤其在與地方政府一些朋友在閑聊中，也是不斷思索村集體在城市更新中究竟扮演什么樣的角色？
僅僅是坐享其成的旁觀(guān)者還是深度參與者？
下面簡(jiǎn)單談?wù)劚救说囊恍┫敕ê徒ㄗh，希望對村集體的朋友，尤其是具有開(kāi)拓開(kāi)明心態(tài)的村集體領(lǐng)導和年輕人拓寬一點(diǎn)思路，帶動(dòng)村集體的發(fā)展。
同時(shí)，希望也能對開(kāi)發(fā)商朋友解決拆遷問(wèn)題有所觸動(dòng)。如有不妥或缺漏之處，請多多包涵。
01城市更新的本質(zhì)和內涵
唯有對其本質(zhì)和內涵認識更深，才能更好的換位思考，拓寬解決問(wèn)題的思路。
城市更新的本質(zhì)和內涵就是村集體、市場(chǎng)主體尤其開(kāi)發(fā)商、地方政府、被拆遷戶(hù)小業(yè)主及其他利害關(guān)系人等多方利益群體不斷在博弈中，形成統一戰線(xiàn)，做大蛋糕后，分享蛋糕的過(guò)程。
02村集體概況
村集體在中國大陸的現狀，首先是村民基層自治組織，其次是基層政府組織的下設機構。
第三很多地方村集體也改制成為市場(chǎng)化運作的公司，尤其沿海發(fā)達地區，基本都深度參與了各地的市場(chǎng)經(jīng)濟進(jìn)程中。
如江蘇江陰華西村、山東龍口東江鎮南山村、江蘇江陰夏港鎮長(cháng)江村、陜西寶雞東凌村、上海閔行區九星村、山東臨沂沈泉莊村、江蘇張家港永聯(lián)村、山東鄒平縣西王村、浙江杭州航民村、吉林四平紅嘴村。
就深圳來(lái)說(shuō)，崗廈、蔡屋圍和大沖為代表的繁華商圈。
以大芬油畫(huà)村、觀(guān)瀾版畫(huà)村、甘坑客家小鎮等特色發(fā)展產(chǎn)業(yè)村；
以上步村、懷德村和南嶺村等為自我發(fā)展。
早期村集體一般集資建設廠(chǎng)房，統建樓收租。
后搭政策的便車(chē)興辦實(shí)業(yè)，有些村集體形成了特色的產(chǎn)業(yè)如大芬村。
現在隨著(zhù)實(shí)業(yè)較為蕭條，興起城市更新，又紛紛加入城市更新；
典型的如懷德股份自己成為開(kāi)發(fā)商。
南嶺村號稱(chēng)中國第一村，早就謀劃產(chǎn)業(yè)轉型升級，設立了南嶺牛津生物醫學(xué)研究院，發(fā)起私募基金，涉及股權投資包括人工智能、機器人大數據等新興行業(yè)。
03以往村集體扮演的角色
在深圳更新項目實(shí)踐中，絕大多數村集體以往包括現在都處于一個(gè)較為尷尬的角色，更新開(kāi)發(fā)盤(pán)活的本村或本村占大部分的集體資產(chǎn)，但是村集體在更新項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中僅僅是按照各種集資政策程序履行自己的義務(wù)，基本上很少介入更新項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中。更多是屬于坐享其成旁觀(guān)者，絕大部分除了在拆遷談判、集體資產(chǎn)處置過(guò)程中有所參與，有所了解，對其他方面基本沒(méi)有動(dòng)力也沒(méi)有一個(gè)清晰的認知。
如更新項目涉及的稅務(wù)籌劃、開(kāi)發(fā)報建、投融資、規劃設計、拆遷談判、工程施工、成本概算、項目研判、風(fēng)險把控等等基本都不參與，或者說(shuō)參與的僅僅是集體資產(chǎn)的處理。據了解，甚至很多村集體對集體資產(chǎn)的處理都比較模糊。
當然還有其他問(wèn)題，在此就不便多提。
04以往村集體扮演角色存在的問(wèn)題
正是因為以往村集體在更新項目中少參與少介入。
導致村集體對更新項目的開(kāi)發(fā)流程不熟，更新基本政策不了解，無(wú)法掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對開(kāi)發(fā)的成本很難把控，甚至對集體資產(chǎn)的評估都難以深入的認定和評估。
導致與市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商的合作存在認知不明，容易引發(fā)爭議，集體資產(chǎn)問(wèn)題也容易引發(fā)群體性事件。
對地方政府的集體資產(chǎn)管理部門(mén)而言是一個(gè)巨大的難題。
一方面集資政策或管理上太嚴導致項目難以推進(jìn)，難以發(fā)展地方經(jīng)濟和解決社會(huì )問(wèn)題。另一方面太松容易引發(fā)各種腐敗問(wèn)題，引發(fā)各種爭議甚至導致村民群體性事件。
對一般村集體村民而言，
如果當地位于繁華地區或交通地理位置較優(yōu)越地區，更新拆遷與否，對其而言影響不大，反正不更新不拆遷，一樣可以正常收取租金維持高品質(zhì)生活。
05更新項目中開(kāi)發(fā)商面臨的最大難題
在城中村更新項目中，開(kāi)發(fā)商面臨的最大難題基本都是拆遷。
尤其是市場(chǎng)主導下的深圳更新。
即便在廣州等地以政府為主導的拆遷模式下，政府出臺拆遷標準，拆遷也是每個(gè)開(kāi)發(fā)商面臨的一大難題。
即便開(kāi)發(fā)商聘請了專(zhuān)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，也要耗費幾年甚至十年八年時(shí)間，與巨大的資金人力物力成本。
拆遷之所以難
難在開(kāi)發(fā)商作為外來(lái)者
很難被當地村民所信任
不熟悉當地風(fēng)土人情
缺乏對當地土地房產(chǎn)尤其一些歷史遺留問(wèn)題的了解
尤其不了解每個(gè)村民拆遷戶(hù)的家庭情況收入來(lái)源性格愛(ài)好期望訴求等具體情況，很難投其所好對癥下藥，面臨眾多村民被拆遷戶(hù)的圍剿，陷入人民戰爭的汪洋大海中。
06以往開(kāi)發(fā)商的做法
在城中村的城市更新中。
無(wú)論是意愿征集、項目申報、歷史用地處置、資產(chǎn)評估、不動(dòng)產(chǎn)確權、測繪、拆遷談判、不動(dòng)產(chǎn)回遷等，都涉及村集體村民。
在建立項目部之后也會(huì )組建以開(kāi)發(fā)商為主以村民（村里常住村民，威望較大，人脈較廣，有村領(lǐng)導關(guān)系的村民）為輔的拆遷談判團隊。
這樣的好處是一方面有了這些村民熟人帶路，便于開(kāi)發(fā)商更快更好建立與村集體的合作關(guān)系，減少溝通成本，加快更新項目推進(jìn)進(jìn)度。
其次，據了解，為了加快更新的進(jìn)度，在按更新集體資產(chǎn)政策規定的繳納保證金給村集體的同時(shí)，為了解決某些尤其與村集體前期合作的問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商不得不以顧問(wèn)費或其他勞務(wù)協(xié)作費等方式，額外支付一筆費用給村集體。
有一些小開(kāi)發(fā)商本身不具有組建拆遷團隊的實(shí)力，或一些上市公司央企之類(lèi)的大開(kāi)發(fā)商為了降低自己的風(fēng)險，降低人力成本也比較樂(lè )意將拆遷談判業(yè)務(wù)外包給市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)拆遷團隊。
07存在的問(wèn)題
（一）很多政府尤其集體資產(chǎn)管理部門(mén)的政策為了避免暗箱操作，確保集體資產(chǎn)盡可能的增值保值，保障村民的知情權，確保其他村民的利益都限制開(kāi)發(fā)商收買(mǎi)村民或借助顧問(wèn)費協(xié)作費等地某種意義上收買(mǎi)村民的行為。
另一方面會(huì )導致其他村民的不滿(mǎn)，為何開(kāi)發(fā)商聘請這些人參與城市更新，領(lǐng)取相關(guān)報酬，是否存在暗中輸送利益，為什么不請他們？
實(shí)際上對整個(gè)更新項目來(lái)說(shuō)，這些看起來(lái)小事情小細節，都容易引發(fā)爭議和個(gè)別村民的不滿(mǎn)，對更新項目推進(jìn)尤其拆遷有所不利。
當然，最好的是城市更新管理部門(mén)業(yè)務(wù)上由上級垂直部門(mén)指導，但屬于當地政府組成部門(mén)，否則很難與其他政府職能部門(mén)予以協(xié)調，很難在短期內開(kāi)展相關(guān)工作。
（二）對于為了確保獲得更新項目，解決某些前期合作問(wèn)題，以顧問(wèn)費或其他勞務(wù)協(xié)作費等方式提供給村集體的合作經(jīng)費，也存在管理漏洞和問(wèn)題。
對某些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)償提供給村集體的費用，按理來(lái)說(shuō)是對村集體是好事，是福利，也是屬于集體資產(chǎn)的一部分。
但是就村集體來(lái)說(shuō)，這筆不明不白的意外之財，也是一個(gè)風(fēng)險點(diǎn)，哪怕這筆錢(qián)納入村集體賬戶(hù)，不分紅。但是
為何收取這個(gè)開(kāi)發(fā)商的費用？
為何不收取其他開(kāi)發(fā)商的費用？
政策上是否有所風(fēng)險？
集體資產(chǎn)管理部門(mén)是否知情？
很難說(shuō)清楚來(lái)源或接受這筆費用的合法合理依據，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，規避集體資產(chǎn)招拍掛的嫌疑。類(lèi)似刑法中貪腐巨額資產(chǎn)不明來(lái)源罪。
在實(shí)踐中，村集體也擔心這額外的收入說(shuō)不清道不明，引發(fā)爭議，尤其近些年集體資產(chǎn)管理部門(mén)對村集體集資管理日益嚴格。
即便更新項目涉及集體資產(chǎn)都招拍掛，表面是獲益很多，但僅僅可以單純從拆賠方案中獲得經(jīng)濟利益補償，無(wú)法獲得更多的其他利益，較為被動(dòng)。
基本上屬于坐享其成的旁觀(guān)者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了極少數村領(lǐng)導干部的七大姑八大姨有參與拆遷談判外，其余的大部分村民基本都屬于被動(dòng)的角色，靜待開(kāi)發(fā)商前來(lái)拆遷談判。
眾所周知，部分本地村民很多基本宅家中無(wú)所事事，甚至很多接受高等教育及海歸都過(guò)于依賴(lài)村集體分紅和房產(chǎn)收租為生。
據了解，本地村民主要就業(yè)途徑，一般在當地街道辦、社區等基層政府部門(mén)，另一些多在村里負責環(huán)衛保衛等工作，工資收入普遍低下，且上升空間嚴重不足。
當然不可否認，還有不少本地村民也很努力在市區在市場(chǎng)在社會(huì )中拼搏奮斗的。
這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商聘請的村領(lǐng)導干部的七大姑八大姨，也容易引發(fā)其他的異議和詬病，為何不請他們，卻只請某些有關(guān)系的呢？
類(lèi)似這樣的不滿(mǎn)，容易造成村集體內部的矛盾。
往往這些看起來(lái)的小事，都會(huì )拿到村集體大會(huì )上公開(kāi)討論，引發(fā)村集體內部爭議。
《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》（草案）
《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》｛粵府（2019）71號｝都在有強化行政司法保障，推動(dòng)解決釘子戶(hù)問(wèn)題，但是以往村集體屬于旁觀(guān)者心態(tài)，很少主動(dòng)介入，單純開(kāi)發(fā)商或政府力量，也是上有政策下有對策，難以落實(shí)。
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了盡可能的降低稅費，必須盡可能的提供更多的發(fā)票。
但是在拆遷談判的實(shí)踐中，往往有一些支出的費用是無(wú)法提供相關(guān)發(fā)票。
因此，也難以納入成本，無(wú)法盡可能的降低稅費。
拆遷談判涉及眾多被拆遷戶(hù)，涉及村集體、村民、其他產(chǎn)權業(yè)主等等，涉及眾多紛繁復雜的房產(chǎn)產(chǎn)權問(wèn)題如紅本、綠本、無(wú)本、查封抵押等等，流程復雜如測繪、確權、前期摸底調查、拆賠協(xié)議和拆賠標準的制定，簽約及回遷等諸多難題。
因此，很多開(kāi)發(fā)商寧愿將拆遷談判業(yè)務(wù)外包，尤其外地的開(kāi)發(fā)商。
08解決方案
（一）主要原則：
村集體在城市更新項目中所扮演的角色必須從坐享其成的旁觀(guān)者變成實(shí)質(zhì)的參與者，從極少數村領(lǐng)導干部七大姑八大姨組成的散兵游勇烏合之眾轉變成村集體公司運作。
（二）具體業(yè)務(wù)：
即開(kāi)發(fā)商將整個(gè)拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體。
當然開(kāi)發(fā)商需要提供部分技術(shù)力量和資金方面予以支持。
（三）優(yōu)勢：
① 拆遷談判外包有助于增加村集體的收入。
② 村集體拆遷自己本村集體和村民物業(yè)更容易拆遷。
③ 如果能加上村集體的力量，拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體，可以充分調動(dòng)村集體的積極性。
④ 村集體的加入，有利加快更新進(jìn)度，對地方政府也有利，避免項目拖延延誤，有利村集體扶貧奔康維護基層的穩定有序。
⑤ 村集體承接開(kāi)發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，表面上開(kāi)發(fā)商要多出一筆費用，實(shí)際上村集體拆遷本村房產(chǎn)物業(yè)，效率更高，無(wú)形中更節省了時(shí)間，避免了不必要的過(guò)渡費損失，從根本上節約了成本。
⑥ 更容易解決釘子戶(hù)問(wèn)題。本村集體既然作為整個(gè)更新項目的實(shí)質(zhì)參與方，承接了拆遷談判的外包業(yè)務(wù)。釘子戶(hù)的存在直接就損害了村集體的本身利益，村集體借助司法行政手段方式更合理。
⑦ 對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以往一些拆遷的合理合法票據都難以獲得。將拆遷談判外包給村集體后，票據也就不再是問(wèn)題。
（四）劣勢：
第一、村集體缺乏拆遷經(jīng)驗和技巧，相關(guān)村集體村民需要進(jìn)行必要的培訓。
第二、怎么承接開(kāi)發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)？需要相關(guān)集體資產(chǎn)管理部門(mén)出臺相關(guān)的政策予以支持鼓勵，需要相應的流程規范保障順利推進(jìn)落實(shí)。
09解決方案
正如上述所提及，很多村集體都形成公司化運營(yíng)，開(kāi)辦工廠(chǎng)，興辦實(shí)業(yè)，對外投資，那么承接開(kāi)發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，理論上應當具有可行性。
但是集體資產(chǎn)屬于較為敏感的類(lèi)型，經(jīng)營(yíng)不當導致村集體村民爭議甚至引發(fā)群體性事件，必須重視。初步總結以下幾點(diǎn)注意事項供參考：
（一）村集體組建拆遷團隊正規公司與開(kāi)發(fā)商合作介入并承接拆遷談判業(yè)務(wù)。首先其必須經(jīng)當地集體資產(chǎn)管理部門(mén)認可并嚴格按照集體資產(chǎn)相關(guān)管理規定公開(kāi)公正表決。
（二）相關(guān)的拆遷費用必須納入村集體賬戶(hù)，統一專(zhuān)款專(zhuān)用。
（三）必須避免與開(kāi)發(fā)商對賭，形成巨大的虧空，損害村集體資產(chǎn)及利益。
（四）必須結合本村的具體情況，因地制宜。具備一定的人力物力及拆遷經(jīng)驗方可承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)。
10一些關(guān)于村集體未來(lái)的發(fā)展思索
寫(xiě)公眾號文章以來(lái)尤其近期不斷接觸一些村集體的朋友，無(wú)論深圳還是東莞、佛山、廣州，這些朋友都在思索未來(lái)村集體經(jīng)濟可持續發(fā)展問(wèn)題。
近些年，隨著(zhù)實(shí)體經(jīng)濟的萎靡不振，導致村集體依賴(lài)的廠(chǎng)房和物業(yè)甚至農民房收租都日益緊張。這也是為什么很多村集體紛紛希望與開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行城市更新的主要動(dòng)機之一。
拆除重建類(lèi)的城市更新對于一般的村集體而言，基本都是一錘子買(mǎi)賣(mài)，未來(lái)20年再更新改造基本不現實(shí)，畢竟現在更新后的普遍容積率都不低。
因此，如何解決村集體未來(lái)的可持續發(fā)展問(wèn)題，繼續擴大集資資產(chǎn)就值得各地集體資產(chǎn)管理部門(mén)的考慮了。
如果村集體承接開(kāi)發(fā)商外包拆遷談判業(yè)務(wù)順利，是否有可能繼往開(kāi)來(lái)，成為專(zhuān)業(yè)拆遷談判公司？繼續拓展其他地區、其他城市甚至其他省份的更新拆遷談判業(yè)務(wù)呢？
村集體承接開(kāi)發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，各有利弊，但綜合來(lái)說(shuō)，坐山吃空始終都不是好辦法，市場(chǎng)風(fēng)險處處有，始終要面對。
11建議呼吁
近些年政府都在鼓勵村集體自行改造，但在實(shí)踐中，村集體缺乏資金實(shí)力、缺乏人才、缺乏運營(yíng)能力，尤其缺乏操盤(pán)經(jīng)驗，自行改造難度太高。
術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，與其鼓勵村集體自行改造不如先從允許鼓勵支持村集體承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)更為現實(shí)。
其次，呼吁政府加強對村集體村民的城市更新培訓工作。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
