我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在日常工作實(shí)踐中，接觸不少開(kāi)發(fā)商的朋友，時(shí)不時(shí)抱怨不知道該如何提高村集體和村民的信任，導致項目難以正常開(kāi)展推進(jìn)。結合更新項目的工作實(shí)踐，特寫(xiě)本文，希望對各位有所幫助。在前兩篇文章內容中，我們介紹了基本概況、某些開(kāi)發(fā)商的思維誤區、村集體村民的視角、提高信任度的重要性與解決方案。今天我們來(lái)談?wù)動(dòng)心男┘芍M。一氣呵成的文章如有缺漏或錯誤，也請各位多包涵并請多多指正指導。
6 、忌諱
（一）耍小聰明，損害村民、村集體利益
某些開(kāi)發(fā)商，總喜歡耍小聰明，為自己的利益絞盡腦汁是對的，也是合理的，但是堅決不能損人利己。如某個(gè)城市更新單元2014年就已計劃立項，后來(lái)覺(jué)得范圍內有2棟房屋現狀容積率太高，為了開(kāi)發(fā)商的利益進(jìn)行計劃調整，將那2棟房屋劃出去。結果導致那2棟房屋業(yè)主不滿(mǎn)，鼓動(dòng)其他村民，導致異議不斷，最終導致項目擱置。
（二）在項目推進(jìn)過(guò)程中打小報告，借助政商關(guān)系施壓
某些開(kāi)發(fā)商，憑借良好的政商關(guān)系，總喜歡借助各種政府關(guān)系施壓于村集體、村民，或者給政府部門(mén)打小報告。實(shí)踐中，此情況屢見(jiàn)不鮮。這會(huì )導致村集體、村民各種反感，項目推進(jìn)過(guò)程中村集體、村民小題大做，陰奉陽(yáng)違也就不奇怪了。隨著(zhù)社會(huì )公民意識、法律意識的提高，應該更注重村集體、村民的感受。
（三）以推動(dòng)項目為由，鼓動(dòng)小村威逼大村
在小村與大村的關(guān)系中，小村一般都沒(méi)獨立法人資格，即使在法律上有獨立法人資格，在行政上也仍受大村所約束。典型的體現就是小村各種項目需要申報，不僅需要經(jīng)過(guò)小村各種表決，還需要大村審核同意甚至表決。大多數時(shí)候，大村對小村的城市更新項目樂(lè )見(jiàn)其成。但是在有些時(shí)候，如果小村與大村的經(jīng)濟利益關(guān)系未能實(shí)現平衡，可能導致大村未必會(huì )支持小村的城市更新項目。
（四）以村集體名義或某村領(lǐng)導干部名義施壓于村民
開(kāi)發(fā)商介入城中村城市更新項目，總喜歡參照以往的經(jīng)驗，重點(diǎn)攻關(guān)各個(gè)村領(lǐng)導干部。遇到難題，都會(huì )借助村領(lǐng)導干部協(xié)調幫忙。其實(shí)這種也是人之常情，但是某些開(kāi)發(fā)商主觀(guān)能動(dòng)性太差或者其他原因，做任何事都依賴(lài)村集體領(lǐng)導干部，特別是一些開(kāi)發(fā)商自己的分內事都找村集體領(lǐng)導干部。如入屋實(shí)測自己都搞不定。一方面，會(huì )招致村集體村領(lǐng)導干部的反感，畢竟各自有各自的工作任務(wù)。另一方面，也難免會(huì )讓某些村民詬病，覺(jué)得村領(lǐng)導干部是不是被收買(mǎi)了，為什么老是站開(kāi)發(fā)商角度，危害村民利益？
（五）亂承諾，卻無(wú)法做到或欺瞞村集體、村民
某些開(kāi)發(fā)商管理不到位，部分工作人員為了應付績(jì)效考核獲得獎勵，或者前期服務(wù)商（平臺公司）為了推動(dòng)項目而亂承諾，欺瞞村集體、村民，在后期推進(jìn)過(guò)程中卻難以?xún)冬F，導致村集體、村民無(wú)法信任。
（六）工作人員一言一行代表開(kāi)發(fā)商，但夸夸其談
某些開(kāi)發(fā)商工作人員喜歡空談，尤其是一些理論家，從未實(shí)操過(guò)城市更新項目，不接地氣，不按規則辦事，各種違規操作；動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)背后有中央領(lǐng)導，什么問(wèn)題都是小事，酒前是深圳人、東莞人，酒后深圳、東莞都是我的人。長(cháng)此以往，村集體、村民自然覺(jué)得不可信。
（七）亂介入村集體內部事務(wù)
某些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得與某個(gè)村領(lǐng)導干部個(gè)人關(guān)系好，覺(jué)得扶持該領(lǐng)導干部競選村董事長(cháng)、書(shū)記更有利自己，介入村集體內部事務(wù)。村集體內部派系較為復雜，容易導致其他派系村民反感。
（八）過(guò)于摳門(mén)計較
中國是人情社會(huì )，某些開(kāi)發(fā)商拜訪(fǎng)村民，雖然不必次次都各種請客送禮，但總要有點(diǎn)人情來(lái)往。即便不是開(kāi)發(fā)商，親戚上門(mén)拜訪(fǎng)也需要。但是作為開(kāi)發(fā)商，長(cháng)期兩手空空上門(mén)，只會(huì )讓村民覺(jué)得這點(diǎn)小錢(qián)都不舍得花，根本無(wú)法信賴(lài)開(kāi)發(fā)商今后在雙方的合作改造中會(huì )給予村集體、村民合理的利益保障。
（九）臨時(shí)抱佛腳
羅馬不是一天建成的，信任也不是一天建立的。開(kāi)發(fā)商要提高村集體、村民的信任度，需要長(cháng)期的與村集體、村民有感情溝通。某些開(kāi)發(fā)商常年不見(jiàn)人影，遇到問(wèn)題就找村集體、村民。這對雙方的合作很不利，更別說(shuō)有什么信任了。
（十）項目過(guò)度炒賣(mài)，項目總更換頻繁
中國講究熟人社會(huì )，熟面孔相對能讓別人降低戒備心，提高信任度。某些項目過(guò)度炒賣(mài)。舉個(gè)例子，某個(gè)2014年的項目，6年期間轉讓5次，中途不斷變更開(kāi)發(fā)商。試問(wèn)誰(shuí)知道你是否會(huì )炒賣(mài)項目？會(huì )不會(huì )認真推進(jìn)、盡快回遷？還有些開(kāi)發(fā)商的項目總，更換頻繁，導致項目情況難以熟悉，讓村集體、村民覺(jué)得是不是開(kāi)發(fā)商管理存在重大問(wèn)題？招來(lái)的職業(yè)經(jīng)理人不行？還是開(kāi)發(fā)商對職業(yè)經(jīng)理人過(guò)于苛刻？若無(wú)法維持一個(gè)較長(cháng)久的工作狀態(tài)，村集體、村民根本無(wú)法信任你
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