我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在10來(lái)年從事更新改造的工作實(shí)踐中，接觸了不少大大小小的開(kāi)發(fā)商，知名或默默無(wú)名的平臺公司，參與了不少更新項目的操盤(pán)與咨詢(xún)服務(wù)。親眼見(jiàn)到不少乘風(fēng)而起的開(kāi)發(fā)商，也見(jiàn)到不少血本無(wú)歸的開(kāi)發(fā)商。結合工作實(shí)踐，談?wù)勯_(kāi)發(fā)商在更新改造中易犯的十大錯。如有缺漏或不妥之處，敬請多包涵。
以為錢(qián)多，胡亂拓展
更新改造，絕非僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。更強調完善城市治理，緩解“大城市病”，消除安全生產(chǎn)消防及環(huán)保隱患，提供更多的公共配套市政基礎設施，美化環(huán)境，提高土地節約集約使用效率，改變規劃功能，導入產(chǎn)業(yè)，改善市民的生活居住環(huán)境等?？简灥氖情_(kāi)發(fā)商的綜合能力，絕非簡(jiǎn)單的價(jià)高者得。更別覺(jué)得資金雄厚，品牌知名度高就萬(wàn)事大吉。
一些開(kāi)發(fā)商，尤其是外地或跨行業(yè)的開(kāi)發(fā)商，不了解具體城市更新模式，不熟悉更新的打法。借助外地、跨行業(yè)獲得雄厚資金或傍排名前十的大開(kāi)發(fā)商。認為資金雄厚，政商關(guān)系不錯，胡亂投資拓展，更新項目坑深風(fēng)險多，一頭扎進(jìn)去，投入幾千萬(wàn)幾億十幾億，但項目難以推動(dòng)，導致不少騎虎難下甚至血本無(wú)歸跑路。
某些開(kāi)發(fā)商，尤其外地或跨行業(yè)開(kāi)發(fā)商，不了解當地實(shí)際情況，也不充分調查研究其他利益方的訴求和問(wèn)題。以為強龍可以壓過(guò)地頭蛇，覺(jué)得憑借的政商關(guān)系可以掌控一切，盲沖硬干。最后不僅未能達成共識，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，項目停滯不前。
更新改造項目一般地理位置較優(yōu)越，更新改造范圍基本都是建成區，涉及巨大的經(jīng)濟利益、涉及利益群體眾多，各種歷史遺留問(wèn)題復雜?？傊?，坑深風(fēng)險多。
某些更新改造項目現狀容積率低，規劃條件不錯，表面上經(jīng)濟賬非常優(yōu)越。某些開(kāi)發(fā)商缺乏風(fēng)控意識，未加以認真深入調查研究，迫不及待的一頭深扎進(jìn)去。最后發(fā)現坑深不可測，難題棘手動(dòng)彈不得，騎虎難下，進(jìn)退兩難。
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前幾年深圳的更新改造市場(chǎng)火爆，這兩年?yáng)|莞廣州的更新改造市場(chǎng)如火如荼。一些相對劣質(zhì)的更新改造項目也有很多熱錢(qián)涌入，這些熱錢(qián)背后的很多外地開(kāi)發(fā)商甚至本地小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更新改造經(jīng)驗，從未吃過(guò)苦頭，見(jiàn)到很多開(kāi)發(fā)商都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，覺(jué)得別人行，我自己也不差，完全可以依瓢畫(huà)葫蘆按圖索引大賺問(wèn)題不大。
這些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得目前這些更新改造項目暫時(shí)是相對劣質(zhì)，城市的發(fā)展始終要更新改造，不如先占坑落子。搞不好幾年后政策會(huì )有所改變，母雞也會(huì )變鳳凰的一天。但是占坑也要付出各種前期成本，不具有相關(guān)政策的預判能力，盲目賭預期要付出代價(jià)。
更新改造具有地方的鮮明特色，必須接地氣，才能更好的操盤(pán)當地的更新項目。某些開(kāi)發(fā)商借助前幾年去庫存的東風(fēng)，在外地房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)得相當滋潤。不了解更新改造的本質(zhì)與內涵，不了解各城市更新改造政策與具體操盤(pán)模式。
這些開(kāi)發(fā)商的固執心態(tài)和膨脹的自信心，即便在進(jìn)入更新改造市場(chǎng)，引入更新改造職業(yè)經(jīng)理人，但做不到兼聽(tīng)則明不樂(lè )意聽(tīng)取他人意見(jiàn)，不肯授權職業(yè)經(jīng)理人，認為自己永遠都是正確。剛愎自用，難以脫離以往的固定思維模式，妄圖用外地經(jīng)驗，過(guò)往的招拍掛開(kāi)發(fā)模式強行推動(dòng)本地更新改造項目。后果就是投入幾千萬(wàn)幾個(gè)億浪花都不見(jiàn)濺起幾滴。
某些跨行而來(lái)的開(kāi)發(fā)商尤其是平臺公司，從未開(kāi)發(fā)過(guò)房地產(chǎn)項目，更別說(shuō)操作過(guò)更新改造項目。但是覺(jué)得自己與某些利益方關(guān)系不錯或者本身在更新改造項目范圍內有一定的土地物業(yè)，覺(jué)得優(yōu)勢巨大，其他利益方都離不開(kāi)自己，自帶干糧盲目介入更新改造項目。
這些更新改造領(lǐng)域的新手，未具備有相應的房地產(chǎn)尤其更新改造經(jīng)驗，往往從制造業(yè)或其他行業(yè)轉戰缺乏團隊，不了解政策，對其他利益方的訴求不了解都可以借助外部機構完善。但是本身管理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗匱乏，導致執行力差，項目速度慢，長(cháng)期停滯不前，甚至出現內外勾結損害公司利益的現象出現。
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