西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID:xizhengcaifu）
筆者按：
近期多家地產(chǎn)企業(yè)信用評級遭下調、境外債券頻頻違約、商票未能按期兌付、股價(jià)大縮水，地產(chǎn)行業(yè)依舊雷聲滾滾……這場(chǎng)擊鼓傳“雷”游戲當然也使許多信托機構不同程度“負傷”。當下已經(jīng)踩雷的信托機構在忙著(zhù)認真“救援”，未踩雷的信托機構則在積極“排雷”、“防雷”，對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續開(kāi)展則抱著(zhù)一種持續“觀(guān)望”的心態(tài)。一些信托機構的朋友調侃自己目前的狀態(tài)就是一種也想“躺平”，但卻發(fā)現地上早已沒(méi)位置；看到一些自媒體上帶有渲染性的文章或聽(tīng)到已合作的開(kāi)發(fā)商的一絲絲傳聞時(shí)精神就高度緊張，近期對“風(fēng)聲鶴唳”一詞的理解也似乎比以往任何時(shí)刻都更為深刻，想著(zhù)如何能脫離地產(chǎn)、逃離“非標”……塵囂之下，我們財富中心也將近期信托機構的一些變化及后續可能的業(yè)務(wù)開(kāi)展思路進(jìn)行了簡(jiǎn)單的梳理，以供同行參考。
一、信托機構近期業(yè)務(wù)開(kāi)展情況
（一）業(yè)務(wù)態(tài)度
根據我們財富中心對部分信托機構溝通的結果，目前大部分信托機構均暫停了新增地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，一方面一些信托機構已“踩雷”，目前正在全力進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險處置；另一方面，面對當下地產(chǎn)監管形勢及行業(yè)現狀，業(yè)務(wù)方面以做好存量項目的投后管理與維護為主，新增業(yè)務(wù)存在難度。在溝通的信托機構中，目前僅有極少量信托機構尚有地產(chǎn)投資額度。
（二）交易對手及項目選擇
對于少量還能開(kāi)展地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的信托機構而言，在重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商“三道紅線(xiàn)”踩線(xiàn)情況、是否有市場(chǎng)輿情等前提下，對交易對手的選擇也普遍“國央企化”，但是也表示，這些國央企的業(yè)務(wù)競爭壓力也非常大，自身在融資成本上也不具備比較優(yōu)勢。
另外對于還可以做民營(yíng)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)的信托機構而言，如果該民營(yíng)開(kāi)發(fā)商有相關(guān)實(shí)業(yè)板塊支撐或實(shí)業(yè)板塊系上市主體的，考慮到實(shí)業(yè)企業(yè)旗下的地產(chǎn)板塊相對于傳統的地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體規模并不是太大，因此希望在風(fēng)控措施上，實(shí)業(yè)板塊主體能提供相應的擔保，以加強風(fēng)控（但在實(shí)際操作過(guò)程中該風(fēng)控要求對于有實(shí)業(yè)背景支撐的地產(chǎn)企業(yè)而言通常較難實(shí)現）。
在項目選擇方面，對項目的選擇相較以前更為嚴格，并重點(diǎn)關(guān)注項目周邊市場(chǎng)的去化情況、當地按揭放款速度等等。此外，目前因為在做存量業(yè)務(wù)排查，因此在項目體量上對融資規模也進(jìn)行了限制（比如控制在5億以?xún)龋?/p> （三）業(yè)務(wù)類(lèi)型 少量尚有地產(chǎn)投資額度可進(jìn)行地產(chǎn)投資的信托機構目前地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主要集中在如下幾類(lèi)項目，一是432條件（本身項目或用款項目滿(mǎn)足）的項目通過(guò)信托貸款或財務(wù)性股權投資方式進(jìn)行融資；二是對于已經(jīng)支付完畢土地款的項目或者合作開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目通過(guò)股權投資方式進(jìn)行投資合作。 此外，一些信托機構表示，目前還可以操作一些地方城投平臺的融資。另有一些信托機構表示，目前主要操作非金融委托人單一的資金投放業(yè)務(wù)，但是管理費則有所提高。少量信托機構因本身一直在培育非地產(chǎn)板塊的投資業(yè)務(wù)，因此面對當下的市場(chǎng)環(huán)境，其他業(yè)務(wù)板塊投資依舊在發(fā)力。 當然，對于已“踩雷”的信托機構，目前正在積極進(jìn)行風(fēng)險處置。
二、信托機構風(fēng)險應對及逾期債權的處置
為后續在出險的情況下可及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險化解，一些信托機構一方面根據當前的市場(chǎng)環(huán)境對存續項目資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評估及壓力測試；另一方面充分評估在壓降融資性信托規模后操作的股權投資類(lèi)項目的風(fēng)險敞口，進(jìn)一步加強對資金和項目的把控，補足風(fēng)控漏洞。
對于已出險或即將逾期的項目，一些信托機構也積極與AMC等機構進(jìn)行溝通，進(jìn)行相應的資產(chǎn)處置。對于A(yíng)MC而言，在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中不希望信托端結構過(guò)于花哨復雜，具體業(yè)務(wù)操作仍舊需重點(diǎn)關(guān)注項目主體和項目的情況。以下以我們財富中心操作過(guò)的金融不良債權收購項目為例說(shuō)明：
信托的開(kāi)發(fā)貸總授信為5億，已償還2億，余額3億，約定每月20日付息，到期還本。項目已取得預售許可證，并已銷(xiāo)售三分之一，在建工程抵押至該信托機構，因受疫情影響項目銷(xiāo)售受到一定的限制。因需在債權到期日前完成收購，并且需滿(mǎn)足AMC的監管要求，因此在具體操作層面設計如下：
（一）“構建”逾期債權
因AMC僅可收購“問(wèn)題”債權，而信托貸款需每月20日償付利息。因此在具體操作層面，我們要求融資人暫不支付當月20日的利息，并于債權到期日（假設下月）一并支付逾期債權利息及本金。因該操作需金融機構充分配合，故此，需融資人與該信托機構充分溝通。未避免實(shí)質(zhì)違約，在實(shí)際操作中，由融資人在其他銀行先行開(kāi)設利息賬戶(hù)，將當月20日本應支付的利息匯入該賬戶(hù)，由信托機構監管并鎖定該賬戶(hù)上的利息，此外，由融資人實(shí)際控制人承擔保證責任，并簽署相應承諾。在與信托機構充分溝通后，由信托機構向融資人開(kāi)具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息轉讓意向函》，從而，構建逾期債權。
（二）打折收購逾期債權
考慮到AMC內部審核及額度等問(wèn)題，對于剩余未償還的3億人民幣的信托貸款進(jìn)行打折收購（6-8.5折，具體一事一議），對于未足額部分由融資人自行補足。
（三）監管及增信措施
1. 在建工程先辦理“二押”再轉為“一押”或提供其他抵押擔保
因項目在建工程已抵押至信托機構，因此，在操作中，放款前先將項目在建工程二押至AMC，在放款后再轉為“一押”。同時(shí)需注意，當地國土部門(mén)是否接受二押，信托機構與融資人的貸款合同對辦理二押及其他抵押手續的相關(guān)約定等。
2. 還款來(lái)源測算
對于剩余銷(xiāo)售回款需進(jìn)行現金流測算與安排，并加蓋融資人公章作為AMC監管的依據。
3. 銷(xiāo)售回款賬戶(hù)監管
為便于對銷(xiāo)售回款的監管，在項目銷(xiāo)售回款賬戶(hù)增加AMC的法定代表人私章，開(kāi)設網(wǎng)銀，并約定由AMC享有相關(guān)復核權。
4.回購及其他連帶責任擔保
融資人及其實(shí)際控制人、集團簽署回購擔保協(xié)議，并承擔連帶責任擔保。
三、土地款支付完畢后的項目投資
在項目土地款支付完畢的情況下，對于滿(mǎn)足投資條件的項目和主體，一些信托機構仍舊可以通過(guò)股權投資方式進(jìn)行合作。以股權投資方式合作，在投后管理、風(fēng)控以及對項目的把控方面則比以往更為嚴格。以下以我們財富中心操作的股權投資類(lèi)項目為例予以說(shuō)明：
1. 信托計劃投資有限合伙L(fēng)P份額（即1億）對有限責任公司SPV進(jìn)行增資，部分進(jìn)入實(shí)收資本，大部分進(jìn)入資本公積。開(kāi)發(fā)商則以對項目公司的債權（或債權+部分現金）對SPV進(jìn)行出資。
2. 有限責任公司SPV以現金1億對項目公司增資，并持有項目公司部分股權（具體比例需根據項目情況及當地開(kāi)發(fā)要求等協(xié)商確定）。最終形成有限責任公司SPV對項目公司持有股權的同時(shí)對項目公司享有1億的債權。投資期間，SPV從項目公司取得的債權利息收入優(yōu)先對有限合伙進(jìn)行分配。
3. 合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商設定對賭（工程進(jìn)度、銷(xiāo)售等），對賭未實(shí)現的，項目公司需提前償還債權本息，清退合伙企業(yè)并對LP進(jìn)行現金分配，合伙企業(yè)持有SPV的股權作為剩余財產(chǎn)分配給開(kāi)發(fā)商。
4. 開(kāi)發(fā)商持有的SPV的股權質(zhì)押給有限合伙；信托機構對項目公司進(jìn)行強監管，通過(guò)SPV向項目公司委派財務(wù)人員、高管人員，監管章證照等。
當前市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大，信息紛繁復雜，當下更要理性對待市場(chǎng)信息，操作業(yè)務(wù)更需沉靜，望共克時(shí)艱、砥礪前行！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 信托還投地產(chǎn)嗎
