作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

基本概況

城市更新已經(jīng)成為地方政府完善城市功能治理，開(kāi)發(fā)商獲取儲備土地，未來(lái)主流的趨勢。尤其是在珠三角各個(gè)遍布城中村的城市，拆除重建類(lèi)城市更新都如火如荼開(kāi)展中。城中村是城市更新的重頭戲，各個(gè)開(kāi)發(fā)商避免不了提高村集體村民的信任度以更好的打交道，更避免不了在做大城市更新項目經(jīng)濟大蛋糕的同時(shí)，如何與村集體、村民劃分蛋糕。

某些開(kāi)發(fā)商思維誤區

實(shí)踐中，一些開(kāi)發(fā)商憑著(zhù)自己是知名品牌開(kāi)發(fā)商，認為排名世界500強，國內前10強，各種指數、各種排名靠前；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己政商關(guān)系較硬，經(jīng)常有當地政府高層站臺；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己有雄厚的經(jīng)濟實(shí)力，背后是某某信托、某某大品牌基金方支持；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得是過(guò)江龍，過(guò)往操盤(pán)案例很多；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得本地沒(méi)個(gè)像樣的大樓盤(pán)，帶來(lái)就的是高端上檔次的樓盤(pán)，本地村集體、村民肯定歡迎；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得本地村集體、村民不懂城市更新，容易忽悠；一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得當地政府急需他們帶來(lái)資金投資當地，有求于他們等等。

開(kāi)發(fā)商在以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗中，相當一部分把以往憑運氣賺來(lái)的錢(qián)當成是自己的實(shí)力本事，最后在城市更新領(lǐng)域虧得一塌糊涂，尚未充分了解城市更新與一般空地或招拍掛項目開(kāi)發(fā)的不同。忽視了地方政府、村集體、村民的利益。

村集體村民的視角

品牌大開(kāi)發(fā)商，雖然實(shí)力很強，但是高高在上，不傾聽(tīng)我們村集體、村民的具體訴求；政商關(guān)系很硬，會(huì )不會(huì )存在借助關(guān)系施壓我們村集體、村民的可能性？資金實(shí)力雄厚，家大業(yè)大很難確保優(yōu)先投資目前我們這個(gè)項目；操盤(pán)案例多，能不能結合本地實(shí)際做好我們的項目？

我們村集體、村民或許不懂城市更新，但是外面有很多機會(huì )可以了解，欺負我們不懂？開(kāi)發(fā)商可以帶來(lái)高大上樓盤(pán)，但回遷給我們村集體、村民的是否也是如此？質(zhì)量等各種標準是否一致？

政府急需開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金投資，我們村集體、村民肯定原則支持，但是會(huì )不會(huì )有求于開(kāi)發(fā)商反而減少我們村集體、村民的利益蛋糕？有沒(méi)有認真的考慮我們村集體、村民的利益訴求？提出的各種方案是否貼合我們村集體、村民的想法，是否具有可操作性可實(shí)施性？

有沒(méi)有可能開(kāi)展到一半開(kāi)展不下去，成為半拉子工程？是否認真做事，會(huì )不會(huì )后期到處炒賣(mài)項目？什么時(shí)候才能完成回遷？補償有多少？

以上都是村民所關(guān)心的問(wèn)題。

提高信任度的重要性

不同的立場(chǎng)，不同的視角，如何結合開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢，盡可能的提高村集體、村民的信任度就顯得尤為重要了。

正是上述的某些開(kāi)發(fā)商存在上述思維誤區，導致在日常工作實(shí)踐中四處碰壁，有些村民甚至一些日常經(jīng)常打交道的村領(lǐng)導都對開(kāi)發(fā)商抱有戒備心理，覺(jué)得開(kāi)發(fā)商無(wú)法信任，可能損害村集體、村民的經(jīng)濟利益，難以正常推進(jìn)項目。如平常各種申報文件難以及時(shí)簽字蓋章，也難以在董事會(huì )、集資會(huì )、監事會(huì )、股東代表大會(huì )等各種表決時(shí)獲得符合政策規定的比例通過(guò)。

其次，村民不配合意愿征集、測繪、確權、拆遷談判、回遷及在各種表決場(chǎng)合、公示期間提出各種異議，導致項目難以推進(jìn)。有些極端的情況為了反對而反對，在關(guān)鍵時(shí)刻臨門(mén)一腳，不愿意配合導致項目停滯不前，甚至導致項目失敗，迫不得已退出項目，血本無(wú)歸也是不鮮見(jiàn)。

解決方案

（一）公司品牌、實(shí)力、資金

一般情況下，地方政府領(lǐng)導、具體的監管審批部門(mén)、工廠(chǎng)業(yè)主其他的合作方、村集體、村民等都普遍歡迎大品牌或擁有雄厚實(shí)力、資金底氣的開(kāi)發(fā)商合作參與城市更新。

城市更新具有流程繁瑣、耗時(shí)長(cháng)、坑深風(fēng)險多的特性，一般小開(kāi)發(fā)商可能實(shí)力不夠，難以支撐項目持續正常推進(jìn)。在業(yè)內某些開(kāi)發(fā)商屬于大品牌、資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，但是酒香也怕巷子深，村集體、村民未必清楚，為了提高村民、村集體的信任，需要展示一下開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。

有必要帶領(lǐng)村領(lǐng)導、村民代表甚至村民親自前往開(kāi)發(fā)商總部考察。如果總部在外地，路途遙遠的，可以帶領(lǐng)村集體領(lǐng)導班子或村民代表少部分人前往，拍攝視頻，在合適的時(shí)機場(chǎng)合供全體村民觀(guān)看。其次，關(guān)于開(kāi)發(fā)商的各種新聞報道，排名評比及相關(guān)機構的背書(shū)都可以在一些場(chǎng)合出示給村集體、村民，提高他們的信心與信任度。

（二）過(guò)往操盤(pán)經(jīng)驗、案例

城中村城市更新項目不同于一般的空地開(kāi)發(fā)或招拍掛開(kāi)發(fā)項目，具有接地氣的特點(diǎn)，更強調實(shí)操經(jīng)驗，這往往也是一些理論家們可以大談特談卻依然做不了具體的城市更新項目的根本原因。

對于村集體、村民來(lái)說(shuō)，無(wú)論你說(shuō)得多么的天花亂墜，沒(méi)有過(guò)往的操盤(pán)經(jīng)驗、案例，無(wú)法體現開(kāi)發(fā)商實(shí)際的城市更新操盤(pán)能力，就無(wú)法讓他們確信開(kāi)發(fā)商能按進(jìn)度、按質(zhì)量推進(jìn)好項目。

或許開(kāi)發(fā)商可以在學(xué)習中完善、提高實(shí)操能力，但是城市更新項目耗時(shí)越長(cháng)，可能項目成本越劇增，導致后期難以算得過(guò)經(jīng)濟賬，也導致與村集體、村民迫切希望借助城市更新改變村集體面貌、使集體資產(chǎn)增值保值的訴求及早日過(guò)上幸福生活的迫切心情相違背。

為了提高村集體、村民的信任度，有必要展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)操能力，那么過(guò)往的操盤(pán)經(jīng)驗與案例就顯得尤為重要了。

（三）真誠合作

人與人的交往，真誠為先，先做人后做事。在一些城市更新熱點(diǎn)地區，合適的城市更新項目僧多肉少，競爭激烈。做不到真誠待人的開(kāi)發(fā)商很難混得下去。本地村集體、村民長(cháng)期生活在本地，別說(shuō)隔壁村集體、村民，就是一些外地的村集體、村民都有可能是親戚關(guān)系，尤其在當前信息社會(huì )，各種信息發(fā)達，好事并不一定會(huì )傳開(kāi)，但是壞事一定鬧得沸沸揚揚。

開(kāi)發(fā)商們在介入城中村城市更新項目時(shí)，首先要擺正自己的位置，我們不是單純?yōu)榱速嶅X(qián)，而是為了與村集體、村民共同做大蛋糕，分好蛋糕。其次，存在什么問(wèn)題，準備采取哪些方式予以解決；有什么利益訴求，只要不是涉及商業(yè)秘密，盡可能的與村集體、村民攤開(kāi)來(lái)談。

有必要的時(shí)候，更應該簽訂協(xié)議，白紙黑字說(shuō)清楚、談透徹，而不是遮掩。長(cháng)此以往，村集體、村民覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的很多問(wèn)題、想法都拿出來(lái)與村民分享，起碼覺(jué)得可信。

在某種意義上，在解決一些難題的時(shí)候，村集體、村民也可以一同出力，共同解決。而不是臨時(shí)抱佛腳，出了問(wèn)題才匆忙找村集體、村民協(xié)助，這樣就相當被動(dòng)了。

（四）項目負責人及工作人員態(tài)度

派駐村集體的項目部是開(kāi)發(fā)商代言人和臉面，代表著(zhù)開(kāi)發(fā)商是否重視本項目和本地村集體、村民。

某些項目負責人或工作人員覺(jué)得自己有良好的政商關(guān)系，具有高大上的過(guò)往經(jīng)驗和操盤(pán)履歷，覺(jué)得本地小村小民這也不懂，那也不理解，高高在上，沒(méi)必要理會(huì )他們反映的訴求。在實(shí)踐中，有些項目部的工作人員忽視村集體、村民的合理訴求，如不理會(huì )村民提前了解回遷戶(hù)型的要求，不肯事先提供設計方案供村集體了解回遷集體物業(yè)的具體區位、樓層、朝向等。

提高村集體、村民的信任，有必要認真聽(tīng)取村集體、村民的訴求，哪怕該訴求不合理，也應及時(shí)做好溝通解釋工作，畢竟村集體、村民也不是人人都精通了解。溝通解釋工作做到位，很多與村集體、村民相關(guān)的問(wèn)題就會(huì )迎刃而解。其次，很多問(wèn)題工作不要等著(zhù)村集體、村民提出來(lái)，應該事先為村集體、村民考慮好，有必要先做好預案，及時(shí)溝通答復，體現專(zhuān)業(yè)性與高度的責任心。

（五）充分了解項目，具有研判、預判及危機解決能力

城市更新項目相對一般的招拍掛項目涉及的事務(wù)更繁瑣，面臨預料之外的問(wèn)題也更多，很多時(shí)候需要項目負責人甚至更高層具有強大的研判、預判能力、危機解決能力。

城市更新項目總，只要土地使用權出讓合同尚未簽訂，那他不是在填坑的路上，就在填坑的過(guò)程中。一個(gè)合格的項目負責人，需要對城市更新項目有相當程度的了解，要懂得研判、預判項目的風(fēng)險及如何解決問(wèn)題。不具有實(shí)操能力的城市更新項目負責人不少，甚至還有一些對本項目缺乏了解的。遇到問(wèn)題手足無(wú)措，不知道怎么解決問(wèn)題，甚至用錯辦法，導致更大的問(wèn)題出現，這對村集體、村民來(lái)說(shuō)，要回遷估計也是遙遙無(wú)期了。

還有某些開(kāi)發(fā)商認為村集體、村民沒(méi)必要了解太多。人都是有一定好奇心的，越是試圖遮掩，別人就越希望深入了解；甚至有些問(wèn)題，相關(guān)政府部門(mén)都發(fā)函征求村集體意見(jiàn)了，開(kāi)發(fā)商還一頭霧水、一問(wèn)三不知，這讓村集體、村民覺(jué)得開(kāi)發(fā)商工作的積極性是一個(gè)大問(wèn)號，到底有沒(méi)有在認真做事？還是準備尸位素餐？

要想提高村集體、村民的信任，首先要對所負責的項目充分了解，村集體、村民不了解的，我們都要了解。其次，對當地的政府、政策等具有研判、預判能力，對可能出現的問(wèn)題先行做好應急預案。最后，積極將進(jìn)展匯報村集體、村民。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 干貨|城市更新項目如何提高村民信任度