西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
最近的短拆和過(guò)橋業(yè)務(wù)有點(diǎn)火，一是今年630上市房企的調表、擺帳等需求比往年迫切很多，二是“三道紅線(xiàn)”實(shí)施背景下房企貸款到期后的倒貸需求越來(lái)越多，三是集中供地新規施行后短期的土地保證金融資需求明顯增多。短拆和過(guò)橋是地產(chǎn)行業(yè)里面很特殊但又不可或缺的一類(lèi)融資需求，但因短拆、過(guò)橋的圈子相對固定，因此了解這個(gè)圈子和這類(lèi)業(yè)務(wù)的操作邏輯顯得非常重要。
一、短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)的圈子
目前主做短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)的主要是兩類(lèi)群體，第一類(lèi)是江浙資金，全國范圍內的短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)都做，其中以被拆遷戶(hù)的資金居多，常見(jiàn)的就是一條村的人都交叉操作這類(lèi)業(yè)務(wù)；第二類(lèi)是潮汕資金，偏好做熟人圈的生意，不過(guò)因為kangmei和yihua兩家企業(yè)吸走了太多潮汕圈子的資金，導致目前潮汕資金做這類(lèi)業(yè)務(wù)的遠不如以前活躍。
短拆和過(guò)橋是個(gè)很小的圈子，能做業(yè)務(wù)的群體相對固定，一個(gè)項目的融資在圈子中兜兜轉轉，最后還是會(huì )回到開(kāi)發(fā)商最先接觸的機構手上，或者就是經(jīng)過(guò)n個(gè)渠道后最終又回到可以操作該筆業(yè)務(wù)的機構手上，而經(jīng)過(guò)渠道傳遞的項目顯然容易成為網(wǎng)紅或爛在大街上，開(kāi)發(fā)商卻不得不為自己貨比三家的動(dòng)作花費更高的價(jià)格買(mǎi)單，這也算是融資業(yè)務(wù)比較奇特的地方。以短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)為例，很多開(kāi)發(fā)商喜歡多渠道地去詢(xún)價(jià)，但因實(shí)際上能操作這家開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)的仍舊是其中的一家或幾家機構，所以兜兜轉轉過(guò)后各個(gè)渠道還是把項目流轉給了他們，而開(kāi)發(fā)商詢(xún)價(jià)過(guò)后導致項目到處游走無(wú)疑會(huì )讓過(guò)橋機構更加確認開(kāi)發(fā)商找錢(qián)的難度并更加堅定地抬高資金成本。
無(wú)獨有偶，在地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的操作中，我們經(jīng)常遇到一些排名靠后的開(kāi)發(fā)商因為自信心太足或者自我感覺(jué)過(guò)于良好而喜歡到處找機構詢(xún)價(jià)，項目在渠道流轉過(guò)程中資料變得越來(lái)越清晰，各家機構對這家開(kāi)發(fā)商的老底也越來(lái)越了解，結果反而加大了融資難度并抬高了融資成本。我們經(jīng)常遇到同一個(gè)項目我們接觸之后，很多渠道又推給我們的情形，而這種情況肯定會(huì )讓我們更加咬死融資成本。
還有一些現象比較有意思，比如有一些地方性的開(kāi)發(fā)商不太愿意在本地的熟人圈子借錢(qián)（主要是覺(jué)得面子上掛不?。?，因此主動(dòng)找外面的資金支持，而這類(lèi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行多渠道詢(xún)價(jià)是最為常見(jiàn)的現象，結果也是搞得開(kāi)發(fā)商自己很被動(dòng)。另外就是開(kāi)發(fā)商里面的融資總自我感覺(jué)太過(guò)于良好、太過(guò)傲慢或者姿態(tài)太高的，經(jīng)常會(huì )不經(jīng)意間得罪機構，多得罪幾家就變成得罪了圈子，以往有一些太拽的開(kāi)發(fā)商在出問(wèn)題后被機構圈踩得非常厲害，有不少都是開(kāi)發(fā)商用人不當的惡果。
二、短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)的風(fēng)控邏輯與業(yè)務(wù)操作要求
對于短拆和過(guò)橋業(yè)務(wù)的需求來(lái)說(shuō)，純過(guò)橋類(lèi)的主要是調表、倒貸、擺帳等需求，資金成本一般是0.2%-0.3%/天；土地保證金類(lèi)的融資需求周期會(huì )稍長(cháng)一些，一般是按15天作為一個(gè)周期，成本一般是在0.1%-0.15%/天。該類(lèi)業(yè)務(wù)的風(fēng)控要點(diǎn)主要是如下幾個(gè)：
第一個(gè)是明確的資金用途，比如開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)來(lái)還銀行貸款、還高利貸、支付工程款、支付工資社保費用等，用途必須真實(shí)、明確，這樣過(guò)橋機構才能對過(guò)橋業(yè)務(wù)進(jìn)行充分掌控。
第二個(gè)是資金的安全性問(wèn)題，除了融資方的章證照必須掌控在過(guò)橋機構的手上外，還需要徹底摸清融資方的民間借貸情況、被訴、被執行、被查封等情況，不然很容易出現過(guò)橋資金進(jìn)入后就被鎖死的問(wèn)題。
第三個(gè)是還款來(lái)源必須可靠，比如有些融資方還款來(lái)源是銀行貸款的，拿出來(lái)的貸款批復卻只是當地的農商行，這種情況肯定就得對農商行是否有放款能力，或者最終能否放款多留個(gè)心眼。當然，如果是工農中建交等大行的批復，則因可以通過(guò)很多渠道或高層去確認這些銀行到底最終能否放款，因此在短拆、過(guò)橋的操作上會(huì )放心很多。
三、短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)與后端融資的銜接和配合問(wèn)題
在我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，經(jīng)常需要跟短拆、過(guò)橋類(lèi)機構一起搭配著(zhù)操作業(yè)務(wù)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，過(guò)橋機構先向開(kāi)發(fā)商提供土地保證金的融資，土地出讓金繳納周期短的情況下可能會(huì )一直幫開(kāi)發(fā)商過(guò)橋繳納完全部土地款。受監管的影響，因信托、私募類(lèi)融資款只能在開(kāi)發(fā)商繳納完土地款后才能進(jìn)入，因此我們經(jīng)常需要跟過(guò)橋機構提前溝通好風(fēng)控措施的銜接問(wèn)題，比如章證照在過(guò)橋機構手上或者由過(guò)橋機構與開(kāi)發(fā)商共管的情況下，我們的融資架構需要提前搭建好才能放款，也即過(guò)橋機構需要提前配合我們做好放款架構的搭建（一般是做成股權類(lèi)的投資架構），另外因為我們的投資款進(jìn)入后需要直接置換掉過(guò)橋資金，因此融資款的最終收款賬戶(hù)需要由過(guò)橋機構、開(kāi)發(fā)商與我們進(jìn)行三方共管。至于過(guò)橋機構關(guān)心的還款來(lái)源的確定性問(wèn)題，則我們也需像銀行一樣提前出具貸款批復。另外因為我們和過(guò)橋機構基本都是在共同的業(yè)務(wù)圈子里，因此我們后端的放款條件、放款細節等基本都會(huì )跟過(guò)橋機構做提前溝通，以確保雙方的業(yè)務(wù)銜接不會(huì )出現太大的問(wèn)題。
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，土地保證金的融資成本雖然比較高，但因我們后端給到開(kāi)發(fā)商的融資成本基本只在年化9.5%-15%左右（主要是針對百強房企），因此前端的高成本短期資金與后端的低成本長(cháng)周期資金總體上能打平項目的融資成本，尤其是在拍地方面開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)保證金的融資增加拿地機會(huì )并加大杠桿。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
