西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受10月22日最高法等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的影響，各類(lèi)無(wú)放貸資質(zhì)的前融機構對房地產(chǎn)項目的直接債權融資業(yè)務(wù)已開(kāi)始全面暫停。近半個(gè)月以來(lái)，小貸公司和融資擔保類(lèi)公司的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)異?；钴S，除此之外，各類(lèi)機構資金也在積極尋找金交所、股交所、資管公司等解決融資產(chǎn)品和放款通道問(wèn)題。
因小貸公司、擔保公司的融資業(yè)務(wù)會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的征信，因此目前在具體放款方式上很多開(kāi)發(fā)商都優(yōu)先考慮金交所的收益權或股交所可轉債類(lèi)產(chǎn)品，以實(shí)現出表等目的。
以下根據西政財富近期的股交所前融產(chǎn)品業(yè)務(wù)做相關(guān)總結，以供同業(yè)人士參考。
一可轉債產(chǎn)品結構及操作流程
1.融資方（開(kāi)發(fā)商或其項目公司）在XX股交所/股權交易中心備案發(fā)行XX可轉債，投資者認購該可轉債產(chǎn)品。
2.該可轉債無(wú)評級、承銷(xiāo)、法律意見(jiàn)書(shū)等強制要求，交易結構簡(jiǎn)單，操作便捷，企業(yè)除支付票面利息、擔保費用（如有）外，僅需支付XX股交所/股權交易中心發(fā)行服務(wù)費。
3.一般由XX銀行分行擔任受托管理人，代理投資者行使抵押權、質(zhì)押權，抵押物、質(zhì)押物登記在受托管理人名下，抵押權人、質(zhì)押權人為債券的全體投資者。
4.操作流程
二拿地配資交易結構及交易流程
（一）交易架構
（二）交易流程
1.由西政財富或西政資本作為優(yōu)先級LP成立合伙企業(yè)，投資XX億元持有合伙企業(yè)優(yōu)先級份額，劣后級LP由融資方擔任。
2.合伙企業(yè)持有項目公司90%的股權，剩余10%的股權質(zhì)押給合伙企業(yè)。
3.區域股交所發(fā)行可轉債產(chǎn)品，合伙企業(yè)通過(guò)認購可轉債產(chǎn)品向項目公司放款。
4.資金投向項目公司用于項目繳納土地出讓金。
5.放款前需完成項目公司股權轉讓及質(zhì)押等先決條件，放款后60日內完成土地抵押，待掛牌方按約定歸還全部本息后解除抵、質(zhì)押手續及配合融資方回購股權。
三拿地配資業(yè)務(wù)融資要素說(shuō)明
（一）融資金額
XX億元（一般按土地出讓金的50%-65%配資）
（二）融資方式
純債方式，土地抵押融資
（三）融資期限
6+6個(gè)月，滿(mǎn)6個(gè)月后可申請提前還款
（四）融資成本
綜合年化融資成本一般為13%-18%/年，含資金成本、通道費和募資服務(wù)費等全部費用，其中：2.7%-7.7%的部分于每筆款投出后5個(gè)工作日內以募集服務(wù)費等方式向指定第三方支付；0.3%左右于掛牌后15個(gè)工作日內向交易所支付，另外按照10%/年左右計收利息，并按半年付息。
（五）融資用途
用于標的公司支付土地出讓金
（六）還款來(lái)源
1.標的項目銷(xiāo)售回款；
2.項目再融資置換；
3.集團資金調配。
（七）退出方式
項目方及其集團償還融資本息、回購股權。
（八）放款條件
1.項目公司90%股權過(guò)戶(hù)給新設立的合伙企業(yè)，剩余10%股權質(zhì)押于新設立的合伙企業(yè)；
2.簽署整套投資協(xié)議，落實(shí)對項目公司資金監管，證、章、照共管措施等。
（九）風(fēng)控及增信擔保措施
序號 | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首筆款放款后60日內完成土地使用權后置抵押，并取得他項權利證書(shū) |
2 | 股權過(guò)戶(hù) | 項目公司90%股權過(guò)戶(hù)給新設立的合伙企業(yè) |
3 | 股權質(zhì)押 | 放款前，質(zhì)押項目公司剩余10%股權 |
4 | 無(wú)限連帶責任保證擔保 | 1.集團有限公司保證擔保； 2.有現金流的項目公司提供保證擔保 |
5 | 章證照管理 | 共管 |
6 | 賬戶(hù)共管 | 1.所有賬戶(hù)增加資金方預留印鑒； 2.最后一道U盾由資金方人員單管； 3.新設賬戶(hù)須經(jīng)過(guò)資金方同意 |
7 | 股東會(huì )表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執行 |
8 | 向項目公司委派董事 | 是 |
9 | 項目公司董事會(huì )表決機制 | 重大事項一票否決或一致決，具體按協(xié)議執行 |
10 | 向項目公司委派監管人員 | 派駐聯(lián)席財務(wù)一名，對項目公司付款享有全部的審批權、查詢(xún)權，并有權獲知項目公司當月銷(xiāo)售情況表、動(dòng)態(tài)成本表、工程及銷(xiāo)售進(jìn)度情況以及下月工程及銷(xiāo)售計劃。 |
11 | 融資資金的封閉使用 | 收款賬戶(hù)預留資金方人員印鑒印鑒確保放款資金專(zhuān)項劃轉至項目公司用于繳納地價(jià)款及項目開(kāi)發(fā)建設 |
12 | 開(kāi)發(fā)貸資金的封閉使用 | 存續期內如辦理開(kāi)發(fā)貸，須提前一次性歸還資金方全部本息，方可配合進(jìn)行解押 |
13 | 項目銷(xiāo)售回款的封閉使用 | 銷(xiāo)售回款封閉于本項目或歸還融資本息，不允許融資方集團調回 |
14 | 進(jìn)度節點(diǎn)監管 | 集團及項目公司需對融資存續期內的取得土地證、取得工程規劃許可證、取得施工證、項目開(kāi)盤(pán)、項目住宅銷(xiāo)售比例達到50%等節點(diǎn)進(jìn)行保證擔保承諾 |
15 | 成本監管 | 項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費用四項成本費用總額為X億元（含稅），融資存續期內成本支出額上限為X億元，資金方有權拒絕超出約定總額的相應劃款 |
16 | 資金歸集 | 首筆融資款投出起12個(gè)月屆滿(mǎn)前15個(gè)工作日、10個(gè)工作日、3個(gè)工作日，融資方及其集團需將其應付款項總額的30%、70%、100%劃轉至資金方與掛牌方的共管賬戶(hù)，進(jìn)行提前歸集。如未按期歸集，須按照每日萬(wàn)三的標準支付違約金 |
17 | 降價(jià)銷(xiāo)售權 | 是 |
18 | 強制操盤(pán)權 | 是 |
19 | 隨售權 | 是 |
20 | 拖售權 | 是 |
21 | 交叉違約 | 集團及其關(guān)聯(lián)方對資金方及其其他已投項目、任何第三方金融機構、非金融機構及其他任何債權方的違約 |
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
