作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

村集體資產(chǎn)在絕大多數村級只有兩種資產(chǎn)，一種是集體收租的物業(yè)包括廠(chǎng)房、公寓樓統建樓之類(lèi)。另一種是集體的土地，包括征地返還地、非農建設指標、留用地以及可供城市更新或土地整備利益統籌的用地。當然還有部分比較英明的村集體，也開(kāi)始自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（如寶安懷德股份合作公司），還有不少投資各種實(shí)體經(jīng)濟，甚至還有介入風(fēng)險投資高科技的村集體（如南灣南嶺村）。

有很多朋友總是從法律政策層面或規劃層面或報建層面談風(fēng)險。其實(shí)這些風(fēng)險都容易核查調查了解。如政策風(fēng)險，更新和規土政策很公開(kāi)透明，只要認真核查即可了解清楚，法律風(fēng)險，盡職調查即可，這些都有專(zhuān)業(yè)法律人士可以解決。規劃層面，相關(guān)的規劃政策、容積率研判其實(shí)很多咨詢(xún)公司都可以協(xié)助研判，這個(gè)也不是什么大風(fēng)險。

掩藏最深的風(fēng)險，往往來(lái)自我們不了解村集體，不了解當地的實(shí)際情況，不了解村集體內部的派系斗爭，不了解村級的訴求和憂(yōu)慮。村集體的風(fēng)險，輕則導致項目很難推進(jìn)，重則導致項目停滯不前，甚至被取消。

越基層的政府組織越了解。當地村集體內部派系斗爭，群體性事件，往往當地基層政府最了解。

作為村集體資產(chǎn)管理的部門(mén)，鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵，也許鎮街政府領(lǐng)導會(huì )輪流換，但是當地集體管理部門(mén)卻是長(cháng)久監管村集體資產(chǎn)。

當地的平臺公司、村集體法律顧問(wèn)、財務(wù)、村集體老村長(cháng)老干部，甚至與村集體合作建房辦廠(chǎng)的外地人。這些人都掌握很多內情資料。尤其是一些老村長(cháng)，不再任上，如果現任村長(cháng)并不屬于老村長(cháng)嫡系，很多內情可以了解比較透徹。但是務(wù)必注意的是，這些人與當地村集體關(guān)系很密切，也很容易故意誤導或難以透露一些深層次的內情。

最深的與村集體打交道的風(fēng)險，其實(shí)就是不了解村集體的訴求和憂(yōu)慮。當然偏僻貧窮地區和地理位置優(yōu)越富裕村集體各有不同，這里暫且不提。

訴求。村集體的訴求很多，分個(gè)人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導，分眼前的和長(cháng)遠的訴求。

一、 訴求：

1、個(gè)人訴求，近期希望獲得更高的拆賠標準，占小便宜；遠期希望其回遷的住宅商鋪租金穩定，最好上漲，可穩定收租。希望開(kāi)發(fā)商解決一些個(gè)人訴求，解決其子女教育就業(yè)或其他個(gè)人問(wèn)題；

村領(lǐng)導希望任期內項目可以依法依歸，程序正義，盡快推動(dòng)，盡快建設畢竟誰(shuí)都不愿意住在臟亂差的城中村，即便很多很多村領(lǐng)導早就搬遷住豪宅去了，但是其心靈寄托還在村里。其次做一個(gè)政績(jì)可以給村民一個(gè)盡可能完美的交代，提高其威望，支持其下一個(gè)任期。當然也有好多村領(lǐng)導因各種原因不愿意繼續競選村領(lǐng)導，這里暫且不提。

2、村集體的訴求，近期希望集體資產(chǎn)增值保值，起碼回遷的物業(yè)高大上，建筑面積比更新改造前增加。遠期越增值越好，希望有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商統一運營(yíng)商業(yè)辦公物業(yè)，穩定持續上漲的租金。

更看重的是希望開(kāi)發(fā)商帶來(lái)產(chǎn)業(yè)，可以解決村民和他們子女的就業(yè)問(wèn)題，可以凝聚人性，帶來(lái)村集體物業(yè)的穩定租金收入和租金提升。

二、憂(yōu)慮：

村集體的憂(yōu)慮很多，同樣分個(gè)人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導，分眼前的和長(cháng)遠的訴求。

1、個(gè)人憂(yōu)慮。近期城市更新帶來(lái)一些財富，但卻沒(méi)有投資渠道，座山吃空，沒(méi)有好的投資渠道和財富管理手段?；剡w的住宅和商辦物業(yè)出租難題。子女出國留學(xué)花費幾百萬(wàn)，高不成低不就，不知道怎么解決其就業(yè)問(wèn)題，宅家里無(wú)所事事?；蛘邅y投資、賭博吸毒沒(méi)正經(jīng)工作。

2、村干部。除了擔心上述問(wèn)題外，村干部近期憂(yōu)慮，城市更新或其他土地建設開(kāi)發(fā)涉及利益巨大，村里各種斗爭遠比平常激烈，會(huì )不會(huì )城市更新過(guò)程中有些程序沒(méi)有嚴格執行，會(huì )不會(huì )有一些人反對甚至群體性事件。下一任還能不能獲得足夠村民的支持競選成功。

村領(lǐng)導也希望借助城市更新解決了一些消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，早些年三來(lái)一補粗放的經(jīng)營(yíng)模式，為了盡可能的降低成本提高競爭力所帶來(lái)的就是村集體內部存在很多消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，雖然這些年都有陸陸續續小規模改進(jìn)完善，但是始終都是治標不治本，誰(shuí)都不希望隱患事故就發(fā)生在自己任期，不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一。一旦出現事故，村領(lǐng)導干部難辭其咎。

3、村集體。憂(yōu)慮村集體可持續發(fā)展問(wèn)題，城市更新一錘子買(mǎi)賣(mài)，短期內是不可能在拆除重建了。近期憂(yōu)慮，回遷了規模巨大的商辦物業(yè)，卻一直沒(méi)有辦法統一可持續的招商運營(yíng)，租金不穩定。村集體村民及留學(xué)回國的年輕人整體無(wú)所事事，就業(yè)無(wú)著(zhù)落。如何解決？

遠期憂(yōu)慮現有的村集體資產(chǎn)分紅能分多久？能不能持續分下去？有沒(méi)有新的收入來(lái)源？村集體未來(lái)的可持續發(fā)展怎么辦？有沒(méi)有新的產(chǎn)業(yè)入駐，村集體能不能借助城市更新獲得的補償，村集體自己也投資？

1、集體資產(chǎn)增值保值問(wèn)題。

2、公開(kāi)透明招選合作方問(wèn)題，避免暗箱操作。

3、程序正義問(wèn)題，嚴格遵守相關(guān)集資政策。

4、實(shí)操層面更新改造中盡可能的擴大集資利益問(wèn)題。

5、后續的村集體內部回遷物業(yè)招商運營(yíng)問(wèn)題，穩定持久的租金收入

6、村集體內部村民子女的教育就業(yè)問(wèn)題。

7、村集體未來(lái)可持續發(fā)展問(wèn)題，引入產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐或打開(kāi)投資渠道確?？沙掷m收益（備注：對外投資太難一般村集體很難做到）。

8、維護村集體內部和諧穩定。

9、解決村集體安全生產(chǎn)消防環(huán)保隱患等問(wèn)題

10、希望政府多給予更多扶持優(yōu)惠政策。

很多時(shí)候我們膚淺的認為與村集體領(lǐng)導干部處理好關(guān)系即可，與村民混熟吃吃喝喝足夠了；覺(jué)得我們拆賠標準高一些，沒(méi)有什么事是錢(qián)解決不了的，如果不夠，那就再加錢(qián)肯定可以解決問(wèn)題。

錢(qián)雖然可以解決很多問(wèn)題，尤其是提高拆賠標準，但我們更需要了解的是村集體，村干部、村民的訴求和憂(yōu)慮。表面吃吃喝喝玩樂(lè )大家開(kāi)心，解決問(wèn)題時(shí)候總是感覺(jué)很難推進(jìn)的時(shí)候，我們就該考慮到底問(wèn)題是不是哪里工作不到位哪里考慮不周了。很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)不注重深層次的了解村集體內部的訴求和憂(yōu)慮，導致項目長(cháng)期推進(jìn)不利。

最好的解決方案，其實(shí)就是換位思考。作為開(kāi)發(fā)商公司，從村集體角度，想一想，村集體在更新改造中所獲得利益，僅僅是眼前的貨幣補償和物業(yè)回遷嗎？村集體不僅有當前需要解決的問(wèn)題，還有遠期后續發(fā)展的問(wèn)題；作為開(kāi)發(fā)商高管，站站村干部角度，考慮村集體在城市更新中所扮演的角色，誰(shuí)都不容易，開(kāi)發(fā)商公司目的就是經(jīng)濟利益，目標相對一致，內部凝聚力會(huì )高一些，村集體內部派系斗爭更激烈一些，訴求和憂(yōu)慮更多了，很多時(shí)候已經(jīng)不僅僅是錢(qián)的問(wèn)題了。

通過(guò)換位思考，了解村集體在城市更新中的訴求和憂(yōu)慮，會(huì )更有利我們開(kāi)發(fā)商提出更適合更有利雙方的合作方案，盡快的形成統一戰線(xiàn)順利推進(jìn)項目。

雖然說(shuō)，城市更新是利益博弈，多高的拆賠標準，村民們都不覺(jué)高，但有時(shí)候不僅僅是拆賠標準低的事。我們多換位思考，或許我們能用比別人低的拆賠標準來(lái)獲取更大的利益。舉例子，如果我們能解決村民子女的教育就業(yè)問(wèn)題；如果我們能統一協(xié)助村民招商運營(yíng)回遷的物業(yè)；讓其獲得穩定可持續的租金回報；如果我們能為村集體引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，讓村集體獲得新的收入來(lái)源等等。我們拆賠標準低一些又如何？相信村集體領(lǐng)導村民也都不是傻瓜，看不到未來(lái)的利益？相信相關(guān)政府部門(mén)也支持你，畢竟對政府而言，村集體經(jīng)濟不能可持續發(fā)展，對維護村集體的穩定不利，對轄區經(jīng)濟成長(cháng)也不利。

城市更新的本質(zhì)畢竟就是共同做大蛋糕，后分配的過(guò)程。蛋糕的實(shí)現方式多種多樣，未必一定是當前的拆賠回遷現金補償，也可以是導入產(chǎn)業(yè)，后續帶來(lái)村集體可持續的發(fā)展。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 一文帶你了解城市更新中村集體的訴求和憂(yōu)慮