目前部分城市可以認可商業(yè)保理公司作為抵押權人，通過(guò)商業(yè)保理公司對房企交易對手提供的應收賬款融資構建放款通道，將抵押權設立登記在商業(yè)保理公司名下，其基本架構如下所示：

同保理公司相似，目前融資租賃公司亦可作為放款通道，但是在實(shí)際操作過(guò)程中需注意2020年6月9日頒布的《融資租賃公司監督管理暫行辦法》的相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規則及監管指標。在實(shí)際操作過(guò)程中，融資租賃業(yè)務(wù)經(jīng)常涉及到非房主體的配合問(wèn)題，比如通過(guò)以滿(mǎn)足條件的非房主體作為融資主體，并以相關(guān)設備作為租賃物。租賃方式可通過(guò)直租或者售后回租的方式，以施工設備、商超或酒店內的設備、園區供水或供熱設備、文化娛樂(lè )設備等作為租賃物，并約定土地或經(jīng)認可的資產(chǎn)的抵押、集團及實(shí)控人的擔保等風(fēng)控措施。

金交所相關(guān)的金融產(chǎn)品歷經(jīng)幾輪強監管，目前可操作的產(chǎn)品主要是私募債或定向債，不過(guò)對投資人有很?chē)栏竦囊?。除此之外，以往?jīng)?？梢?jiàn)的募集類(lèi)資金通過(guò)金交所發(fā)行定向融資計劃向開(kāi)發(fā)商輸血的情形已基本沒(méi)有了。

1.項目公司在金交所發(fā)行私募債/定向債，單一機構投資人認購該私募債/定向債，同時(shí)可設置受托管理人（也可不設置），進(jìn)行相關(guān)投后管理及費用的收取。

2.私募債/定向債的資金用途可用于補充流動(dòng)資金或用于項目開(kāi)發(fā)。

3.金交所根據投資人的性質(zhì)（即是否為持牌金融機構）以及是否需要場(chǎng)內結算計收服務(wù)費用，若需要走場(chǎng)內結算則另行支付相關(guān)費用。

4.若進(jìn)行場(chǎng)內結算則資金流向為投資人賬戶(hù)——交易所結算賬戶(hù)——項目公司賬戶(hù)；若無(wú)需場(chǎng)內結算，則資金流向為投資人賬戶(hù)——項目公司賬戶(hù)。

目前僅少量經(jīng)過(guò)聯(lián)席會(huì )議審核通過(guò)的交易所在操作該類(lèi)業(yè)務(wù)，在辦理抵押方面，若受托管理人系當地認可的可以作為抵押權人的主體，則可將抵押辦理在受托管理人名下，具體需根據項目情況具體溝通。另外，建議密切關(guān)注金融資產(chǎn)交易所監管的相關(guān)政策及其走向。

與金交所面臨的金融監管相似，股交所在2020年底也經(jīng)歷了強監管，甚至有個(gè)別股交所被要求暫停了半年業(yè)務(wù)，不過(guò)大部分股交所目前仍可以正常操作可轉債業(yè)務(wù)。

1.因股權交易中心可轉債產(chǎn)品不接受個(gè)人投資人作為投資主體，單一機構可直接認購融資主體在區域股權交易中心發(fā)行的可轉債產(chǎn)品以實(shí)現放款目的。

2. 2020年4月份流傳的證監會(huì )《關(guān)于進(jìn)一步明確區域性股權交易市場(chǎng)可轉債業(yè)務(wù)有關(guān)事項的函》（清整辦函〔2020〕30號），明確發(fā)行人需為區域股交所掛牌的股份公司，且不允許股交所作為通道，要求停止為房地產(chǎn)、類(lèi)金融、異地企業(yè)及有限公司、城投公司、政府融資平臺等主體發(fā)行可轉債等等。雖然該文件未正式印發(fā)，但是目前的操作方面，對于發(fā)債主體通常要求成立至少1年，即有1個(gè)完整的會(huì )計年度報表的股份公司，且須為非涉房主體，因此涉及到融資人提供一個(gè)股交所所在地的股份公司作為發(fā)債主體的問(wèn)題。

3.在該模式下，受托管理人若為當地認可的抵押權人的，可將抵押辦理在受托管理人名下。

歷經(jīng)幾年的強監管，私募基金行業(yè)目前主要面臨托管難、募集難、備案難等難題，并且底層為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品在備案方面基本上很難通過(guò)。如果以房地產(chǎn)為主要投資方向，且資金不涉及募集，則私募基金的放款模式不是很好的選擇。

盡管如此，如果業(yè)務(wù)涉及到資金的募集，并且在業(yè)務(wù)布局中存在非房板塊的PE、VC投資，則仍可以考慮申請私募基金管理人的資格，通過(guò)募集資金參與到一些非房項目的投資中。需注意的是，目前申請私募基金管理人資格對股東背景、高管的經(jīng)驗及投資能力等各方面要求已相對嚴格。

在借助有放貸資質(zhì)的公司實(shí)現的放款中，小貸公司是個(gè)不錯的選擇，不過(guò)通道費用一般都不低，且有屬地經(jīng)營(yíng)的限制。具體來(lái)說(shuō)，小貸公司放款需要關(guān)注當地的地方金融監管條例以及小貸公司的相關(guān)監督管理辦法的相關(guān)規定，特別是要注意屬地性以及集中度等相關(guān)監管要求，一般在操作融資項目時(shí)需要由融資主體在小貸公司所在地新設或收購的主體作為融資主體。融資性擔保公司則需遵守《融資性擔保公司管理暫行辦法》等關(guān)于集中度以及經(jīng)營(yíng)范圍等的規定，不得發(fā)放貸款、受托發(fā)放貸款、受托投資等，因此經(jīng)常是通過(guò)給開(kāi)發(fā)商提供融資擔保后由開(kāi)發(fā)商提供反擔保等形式配合處理放款業(yè)務(wù)。

前文有提到借助AMC解決抵押登記的問(wèn)題，以下詳細說(shuō)一下如何通過(guò)AMC實(shí)現放款。

（1）開(kāi)發(fā)商項目公司作為融資人/原債權人與其股東或關(guān)聯(lián)方或可控制非關(guān)聯(lián)方（建議為非國企）之間存在/構造一筆應收未收債權，開(kāi)發(fā)商項目公司將上述應收賬款轉讓給AMC，單一機構資金從AMC以債權轉讓方式認購該筆應收債權。

（2）開(kāi)發(fā)商項目公司作為原債權人，對到期回購該債權承擔擔保責任，并以其名下土地作為抵押擔保。

（1）若開(kāi)發(fā)商項目公司無(wú)法提供實(shí)際存續與關(guān)聯(lián)方或股東或可控制非關(guān)聯(lián)方已有形成債權債務(wù)關(guān)系，可以由雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，后補充發(fā)貨收貨單等即可。在實(shí)操層面上，為滿(mǎn)足合規要求需實(shí)際發(fā)生資金流等。

（2）為便于操作，關(guān)聯(lián)方或可控制非關(guān)聯(lián)方（即債權轉讓方）等建議以非國企為主，債權轉讓方將對開(kāi)發(fā)商項目公司的應收轉讓給AMC后，再由單一投資人收購該筆債權。

特別注意事項：

1.通過(guò)AMC放款實(shí)質(zhì)為資金方不直接放貸給融資方，而是通過(guò)AMC購買(mǎi)融資方作為債務(wù)人的債權，債權中附帶抵押權，即可以將AMC理解為類(lèi)似銀行委貸角色；

2.以上兩種操作架構可通過(guò)AMC辦理代持抵押，但部分地區如西安暫時(shí)不接受AMC作為抵押權人；

3.該模式放款速度較快，AMC不承擔實(shí)質(zhì)責任，若需要AMC提供擔保的，則需另行支付費用；

4.底層涉及到構建債權債務(wù)關(guān)系需兩方配合。

受融資類(lèi)信托規模壓降和通道業(yè)務(wù)規模壓縮等監管新規的影響，目前大部分信托機構都面臨額度緊缺的問(wèn)題。目前單一資金借用信托通道放款所需的通道成本通常在1%左右，但是在辦理抵押方面具備一定的優(yōu)勢。

在滿(mǎn)足相關(guān)監管規定以及符合銀行貸款集中度管理要求前提下，亦可溝通協(xié)調通過(guò)銀行委貸方式實(shí)現放款目的，但是目前大部分銀行都面臨房地產(chǎn)額度不足的問(wèn)題，另外銀行目前對于該類(lèi)業(yè)務(wù)亦十分謹慎。