丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年開(kāi)年，上海、杭州、深圳等城市針對樓市“打新潮”、二手房?jì)r(jià)格快速上漲的現象，加碼樓市調控，緊接著(zhù)京滬兩地再發(fā)文嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規入樓市，個(gè)人信貸資金入樓市管控全面趨嚴。
樓市調控背景下，過(guò)去一年至今，熱點(diǎn)城市在土地端的調控同樣動(dòng)作頻頻。比如上海、合肥等城市采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制壓低溢價(jià)率，北京則于1月4日首推三宗地塊，試點(diǎn)“新三競”規則。政策影響下，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也較自去年四季度以來(lái)發(fā)生了明顯的變化。
調控下土拍熱度迅速回落
CRIC數據顯示，2020年4季度以來(lái)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度整體呈現下滑趨勢。具體而言，2020年10月至2021年1月熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
熱度下滑的原因與熱點(diǎn)城市減緩優(yōu)質(zhì)地塊供應節奏、加大普通地塊入市等土地供應側調控有很大關(guān)系，同時(shí)去年“三道紅線(xiàn)”后金融環(huán)境監管趨嚴，政策端直接影響到房企投資態(tài)度，從需求端對土地市場(chǎng)形成抑制作用。
相較于政策性的“明文調控”，熱點(diǎn)城市在供地結構、出讓規則方面的“小調整”對市場(chǎng)熱度的影響反而更大。如在信貸環(huán)境再度收緊、多個(gè)熱點(diǎn)城市升級樓市調控政策的2021年首月，由于杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市在1月入市出讓的優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加，溢價(jià)率反而出現了小幅回漲。因此，土地市場(chǎng)端更傾向于“無(wú)政策調控”，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優(yōu)質(zhì)宅地的入市頻率，利用房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制上調起拍價(jià)等。
圖：2020-2021年1月重點(diǎn)城市涉宅地塊溢價(jià)率走勢（%、萬(wàn)平方米、元/平方米）
注：2021年1月數據截止至2021年1月27日，下同
數據來(lái)源：CRIC
“控溢價(jià)”仍被放在了重要位置
克而瑞研究中心對熱點(diǎn)城市近4個(gè)月土地市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行梳理，熱點(diǎn)城市從各方面對土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行了嚴格限制，預計2021年熱點(diǎn)城市在土地層面仍以下面四種手段為主。
1、采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，調整地塊起拍價(jià)格和上限價(jià)
熱點(diǎn)城市在土地端最常見(jiàn)的調控方式是調整土地出讓底價(jià)和上限價(jià)。比如，上海、杭州、南京等諸多城市均對重點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格作出調整。以上海為例，在1月21日出臺的“滬十條”中明確提出將堅持房地聯(lián)動(dòng)機制，引導企業(yè)理性拿地，穩定土地價(jià)格。我們發(fā)現，在此之前上海便已上調熱點(diǎn)地塊起拍價(jià)以控制溢價(jià)空間。例如1月6日掛牌的虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊起拍樓板價(jià)已達7.7萬(wàn)元/平方米，相較于去年7月份周邊成交地塊6.3萬(wàn)元/平方米起拍樓板價(jià)上漲了超過(guò)二成。
表：典型調整起拍價(jià)熱點(diǎn)地塊（萬(wàn)元/平方米，%）
注：虹口嘉興路街道地塊暫未成交，表中其余四宗地均為上限價(jià)成交地塊。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
除此之外，壓低地塊成交上限價(jià)也成為熱點(diǎn)城市控制地價(jià)和溢價(jià)率最常用的方式之一。以熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市上限價(jià)成交地塊的溢價(jià)率來(lái)看，北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月以前明顯降低，其中北京和成都的降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。
以北京為例，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地，有3宗以上限價(jià)成交，其中上限溢價(jià)率最高的大興舊宮地塊，成交溢價(jià)率僅為10.88%，而此前北京的溢價(jià)率上限多在50%左右。
需要注意的是，多數城市拍地時(shí)除了上限價(jià)之外還設置“競配建（自持）”等附加條件，實(shí)際地價(jià)控制效果不太明顯。譬如上述北京大興舊宮地塊的成交樓板價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交樓板價(jià)已達4.4萬(wàn)元/平方米，并且刷新舊宮區域地價(jià)紀錄，地價(jià)依然呈現上漲趨勢。
圖：2020年10月前后北京、成都、寧波成交宅地溢價(jià)率對比
2、升級競拍限制，“限房?jì)r(jià)”成為最常見(jiàn)舉措
修改競拍方式也是熱點(diǎn)城市常用的調控方式之一。2020年以來(lái)，熱點(diǎn)城市對重點(diǎn)地塊基本采取“限地價(jià)、競自持或配建”的競拍方式，由于競自持無(wú)上限，導致房企實(shí)際拿地成本攀升，樓面地價(jià)上漲壓力仍然較大。為穩地價(jià)不少城市調整土地競拍規則，在“競自持或配建”的基礎上增加“當自持或配建面積達上限后搖號”等。
實(shí)際上“限房?jì)r(jià)”的土拍方式，倒逼房企在拿地時(shí)對盈利空間進(jìn)行考量，同時(shí)壓制新房房?jì)r(jià)上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房?jì)r(jià)”的隊列中，對主城區及近郊區出讓地塊采取“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競自持”的出讓方式。
值得注意的是，“限房?jì)r(jià)”雖有利于降低房?jì)r(jià)上漲預期，但也容易催升“打新潮”出現，投機需求大量進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而擠壓剛需并影響二手房市場(chǎng)穩定。近期上海、深圳、杭州等“限房?jì)r(jià)”的城市均在1月份出臺了調控政策“打補丁”，以穩定市場(chǎng)。
表：典型熱點(diǎn)城市當前拍地規則
數據來(lái)源：CRIC整理
3、調整拿地條件，提升熱點(diǎn)地塊競拍門(mén)檻
2020年三季度開(kāi)始調控后，自去年四季度以來(lái)，熱點(diǎn)城市對土地出讓條件的調整趨于細致化，并根據地塊所在區域具體情況進(jìn)行調控，主要傾向于提升競拍門(mén)檻，包括增加初始配建、縮短項目開(kāi)竣工日期要求、對參拍企業(yè)及其拍地資金做出限制等。比如杭州主城區出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業(yè)拍地必須使用自有資金等。
部分城市在住宅供應緊缺的區域縮短了項目開(kāi)竣工日期，以盡快增加市場(chǎng)住宅供應。以東莞為例，在供應十分緊缺的東莞鳳崗一成交地塊要求項目開(kāi)發(fā)建設周期為18個(gè)月，創(chuàng )造東莞土地招拍掛中開(kāi)發(fā)建設期限最短記錄，此前成交地塊一般在2-3年的期限。
4、優(yōu)化土地供應結構，降低平均溢價(jià)率
減緩熱點(diǎn)區域優(yōu)質(zhì)地塊入市，增加郊區、新城等區域土地或保障房用地供應，優(yōu)化整體土地供應結構。從高價(jià)地成交占比能夠直觀(guān)看出熱點(diǎn)城市在2020年10月后在土地供應方面的調整。對比2020年10月前后成交高總價(jià)和高單價(jià)地塊占比來(lái)看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價(jià)超過(guò)10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個(gè)百分點(diǎn)，高單價(jià)地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2020年10月前后熱點(diǎn)城市含宅地塊高總價(jià)和單價(jià)地塊成交占比
注：高總價(jià)地塊標準為總價(jià)在10億元以上，高單價(jià)標準為樓板價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
熱點(diǎn)城市對土地出讓管理更加精細化，并針對市場(chǎng)情況對土拍規則進(jìn)行微調控，能及時(shí)為地市高熱降溫，降低土拍溢價(jià)率。
綜合各城市的土地調控方式，不難發(fā)現多數城市土地側調控更傾向于控溢價(jià)，但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力，尤其是熱點(diǎn)區域的地價(jià)一直在保持上漲，“穩地價(jià)”目標依舊任重而道遠。此外，在“競自持”、“限房?jì)r(jià)”等多重規則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。
合理的供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩發(fā)展的關(guān)鍵，但短期內控制市場(chǎng)熱度、減少優(yōu)質(zhì)地塊入市，并不能對房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定起到實(shí)質(zhì)性作用。適當增加熱點(diǎn)區域的土地供應，合理設置地塊出讓價(jià)格和未來(lái)入市銷(xiāo)售價(jià)格，加快項目入市速度緩解供需緊張，才能真正實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期”的目標。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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