近一個(gè)月以來(lái)，銀行涉房貸款開(kāi)始收緊，目前市場(chǎng)上亦盛傳房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資需收緊，由此預計房企融資再次收緊的局面將很快到來(lái)。從市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，地產(chǎn)前融成本又開(kāi)始有走高的趨勢，其中房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應商的應收賬款融資越來(lái)越受到重視，在地產(chǎn)金融嚴監管的背景下亦發(fā)揮著(zhù)重要的融資補充的作用。加之2020年7月28日施行的《標準化票據管理辦法》，今年供應鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應商的應收賬款融資等有望迎來(lái)業(yè)務(wù)小高峰。

在工程總承包及材料供應商的業(yè)務(wù)范疇中，具備國央企背景或其他主體評級較高、實(shí)力較強的總包單位經(jīng)常受到特別重視，針對這些強主體總包單位的分包商開(kāi)展保理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求也就應運而生，其他開(kāi)發(fā)商自行設置在體系內或體系外的總包單位所對應的分包商的保理業(yè)務(wù)也十分火熱。為便于說(shuō)明，以下根據我們財富中心整理的工程分包單位反向保理融資以及工程應收賬款銀行再保理融資相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細說(shuō)明。

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內的開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應付分包方的勞務(wù)款、建設款、材料款等款項，并在業(yè)務(wù)到期后由開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業(yè)務(wù)操作模式。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監管環(huán)境下總包單位、材料供應商的應收賬款融資對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯的融資補充，其中部分外資銀行、城商行對該類(lèi)業(yè)務(wù)尤為熱衷，以下就融資要素進(jìn)行詳細說(shuō)明。

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應收賬款后，將對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合格應收賬款轉讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

增資方式取得項目公司不超過(guò)49%的股權；信托計劃投資的SPV委托銀行對項目公司進(jìn)行線(xiàn)上委貸。最終實(shí)現對項目公司的小股+大債投資。

1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說(shuō)明（示例）

（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應商/保理公司，同時(shí)為地產(chǎn)集團核定保理買(mǎi)方信用擔保額度；

（3）期限：最長(cháng)不超過(guò)1年，應收賬款賬期可根據補充協(xié)議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續費）；

（5）風(fēng)控措施：買(mǎi)方為項目公司的，由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進(jìn)行確認，由地產(chǎn)集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔差額補足責任；

（6）管理要求：嚴格名單制管理；應收賬款對應項目滿(mǎn)足432要求；密切監控信貸資金流向，嚴防資金被挪用。

2. 工程保理業(yè)務(wù)準入說(shuō)明

（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴格實(shí)行名單制管理；

（2）應收賬款對應項目不限省內省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)”，四證指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶(hù)必須開(kāi)在保理行，并簽訂賬戶(hù)監管協(xié)議由保理行監管；

（4）轉讓給銀行的應收賬款須為合格應收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應收賬款需提供發(fā)票/審計報告；

（6）賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準；

（7）再保理模式中保理公司應首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進(jìn)行再保理融資；

（8）必須書(shū)面確權，由項目公司確權，地產(chǎn)集團公司出具差額補足承諾函。

以下根據保理公司的常規業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說(shuō)明：

1. 基本要素

（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉讓?xiě)召~款；

（3）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；

（4）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過(guò)資管計劃投資應收賬款，即上游供應商（債權人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應收賬款債權。應收賬款資產(chǎn)包括供應商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內貨物買(mǎi)賣(mài)/服務(wù)貿易或境內工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。

3. 投資架構及說(shuō)明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應商放款，并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃；

（3）投資者認購資管計劃份額；

（4）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；

（5）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。