扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
面對即將到期的美元債，房企姿態(tài)不一，有些忙著(zhù)回購自救，有些直接躺平。
通常情況，躺平房企后續連鎖反應使其陷入評級下調-估值調整-再融資困難-再融資風(fēng)險提升-基本面惡化-評級下調的惡性循環(huán)。
積極自救房企，通過(guò)回購美元債券，增持股票，出售資產(chǎn)保兌付，從而提振市場(chǎng)信心。
這輪債務(wù)危機便是一次行業(yè)出清，信心現金比黃金重要，主動(dòng)躺平的房企難言樂(lè )觀(guān)，但一些房企主動(dòng)打響信用保衛戰，便是守住美元債融資通道的關(guān)鍵。歷經(jīng)一次又一次考驗，堅持挺住的房企或許是活下去的那一批。
“積極自救回購美元債的房企，至少會(huì )帶給市場(chǎng)信心，在向外界表明一個(gè)信號:‘不想死’，主動(dòng)躺平的房企基本已經(jīng)放棄了，未來(lái)的發(fā)展或許會(huì )呈現出兩極分化。自救者，天助也，積極自救的房企還會(huì )有一線(xiàn)生機?！必斀?jīng)評論員張雪峰說(shuō)。
01 躺平房企一直躺平
此輪房企美元債危機中，花樣年被貼上“躺平”的標簽沒(méi)有太多爭議。
花樣年率先躺平的姿勢，就像導火線(xiàn)，接連引發(fā)房企美元債違約。
緊隨花樣年的是新力，由于境外融資安排出現技術(shù)性違約，且目前沒(méi)有資源可用于償還到期應付的2.5億美元債本金及利息，在補救措施上尚未制定任何具體方案，接下來(lái)將繼續短暫停牌。
新力的躺平姿勢比較獨特，以老板張園林從一個(gè)80多人的境外投資者群內退群為起點(diǎn)，直接消失了2個(gè)月。
這一波的躺平在當代置業(yè)身上稍有緩解，10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據，發(fā)生票據違約。
與之前有所不同的是，這一回股東有意向集團提供約8億元的股東貸款，稍微緩解了市場(chǎng)的緊張氣氛。
據興業(yè)證券統計，今年已有9家房企在中資美元債市場(chǎng)上違約，包括泛?？毓?、花樣年、華夏幸福、陽(yáng)光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發(fā)展、當代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。
房企美元債違約的隊伍越來(lái)越長(cháng)，一邊積極自救的中國奧園發(fā)布的一則聘請財務(wù)顧問(wèn)的公告令投資者起了擔憂(yōu)。
公告稱(chēng)，奧園已聘請鐘港資本有限公司作為財務(wù)顧問(wèn)及年利達律師事務(wù)所作為法律顧問(wèn)，以評估集團的資本結構、財務(wù)狀況以及債務(wù)與流動(dòng)性狀況，并就共同利益事項與債權人進(jìn)行透明對話(huà)。
據爆料稱(chēng)，奧園聘請鐘港資本有限公司作為財務(wù)顧問(wèn)，并由其統一協(xié)調境外債務(wù)。奧園境外私募債投資人以主流外資機構為主，此前由于奧園評級下調，有數筆上億美元的私募債已經(jīng)觸發(fā)提前還款，眼看面臨擠兌，奧園和其中數個(gè)投資人協(xié)商展期方案，并初步達成共識，奧園懇請這些債券持有人給幾天寬限時(shí)間再簽訂正式的展期方案法律文件，避免驚動(dòng)境內，以便順利完成境內ABS展期談判，而這幾個(gè)外資的債券持有人同意了，近期保持了靜默配合奧園。
正當境外投資人看到境內ABS展期完成，以為奧園可以轉過(guò)來(lái)全力完成境外私募債展期協(xié)議時(shí)候，奧園表示不談了，準備委任鐘港資本并交由境外鐘港資本統一協(xié)調境外債務(wù)。
“到底是保內不保外，還是內外不保，還是希望以時(shí)間換空間，只有時(shí)間能證明一切?！?/p>
奧園美元債兌付如何演變，有待觀(guān)察?；幽曛鲃?dòng)違約美元債在先，市場(chǎng)逐漸形成共識：保境內債而棄美元債。
IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析，保境內債而棄美元債，實(shí)際上為了應對保交房的絕大壓力。國內特定的政商環(huán)境之下，保交房現在成了房企的頭等大事，因此房企寧愿在公開(kāi)市場(chǎng)違約不還美元債，也要集中資源在國內保交房。
房企主動(dòng)違約美元債的后果不容忽視。柏文喜分析，此類(lèi)房企以后不能再發(fā)外債了，作為港股，境外資本市場(chǎng)也不帶它玩了。間接的后果，可能引發(fā)國內的信用與流動(dòng)性崩潰，商票開(kāi)不出去了、承建商與材料商不墊資，甚至期房沒(méi)人敢買(mǎi)、貸款不敢續貸。
資深地產(chǎn)人士張波分析，目前來(lái)看，選擇主動(dòng)“躺平”的房企正在減少，尤其是市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生一定變化后，房企積極加快銷(xiāo)售節奏，并主動(dòng)優(yōu)化財務(wù)結構的訴求依然明顯存在。而放任債務(wù)危機則會(huì )對企業(yè)自身的信譽(yù)度和美譽(yù)度形成明顯影響，不利于房企后續發(fā)展。
與部分房企躺平的光景截然相反，一些房企開(kāi)啟信用保衛戰，紛紛增持股票、回購美元債券。
據不完成統計，近期有十余家房企大股東或實(shí)控人出手增持自家公司的股票。
11月5日，林淑英增持正榮地產(chǎn)股份約85.80萬(wàn)股，平均價(jià)為每股約3.58港元，共計增持約307.55萬(wàn)港元。在此次增持后，林淑英持有正榮地產(chǎn)的股份占比從54.65%增加為54.67%。
11月9日晚間，世茂集團執行董事兼主席許榮茂繼11月5日后增持世茂集團股份約1.16億股之后，再度增持100萬(wàn)股，平均價(jià)8.9571港元，涉資895.71萬(wàn)港元。增持完成后，許榮茂共持有世茂集團24.22億股股份，持股比例由66.28%上升至66.31%。
近期碧桂園執行董事楊惠妍兩度增持碧桂園股票，共增持1500萬(wàn)股，涉資約1.1億港元。增持后，楊惠妍最新持股數目為136億股，持股比例上升至60.88%。
張雪峰表示，房企密集回購美元債更多的是一種“迫不得已”，如果房企的美元債出現違約，對于房企的信用將會(huì )造成很大的影響，從而影響房企的進(jìn)一步融資?；刭徝涝獋菫榱吮苊獬霈F美元債違約，對于房企的信用是一種保護?！暗⒉灰馕吨?zhù)房企的融資市場(chǎng)會(huì )迎來(lái)利好，根據三條紅線(xiàn)的要求，房企的杠桿率不宜過(guò)高，杠桿率超標的房企通過(guò)債務(wù)進(jìn)行融資依舊會(huì )比較困難?！?/p>
除了大股東增持外，房企回購美元債“自救”。據不完全統計，2021年下半年以來(lái)，有18家房企陸續實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數超過(guò)100次；僅中梁控股就進(jìn)行了25次境外債券的贖回動(dòng)作，累計贖回1.29億美元境外債。
資深地產(chǎn)人士張波認為，房企密集回購美元債和增持動(dòng)作，本身也是近期房地產(chǎn)融資適度性微調給市場(chǎng)帶來(lái)的直接效果。一方面房企更多合規的融資需要不斷得到滿(mǎn)足，房企流動(dòng)性壓力有所緩解，另一方面房貸發(fā)放周期縮短，也在一定程度上緩解了房企預售資金回流的壓力。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分化正在逐步擴大化，財務(wù)的健康度是分化的重要影響指標，順利走出債務(wù)危機的房企未來(lái)的發(fā)展會(huì )相對更穩健有序，而財務(wù)健康度不斷惡化的房企，未來(lái)被市場(chǎng)淘汰的概率也在不斷增加。但除了債務(wù)本身之后，房企自身的戰略布局，房企重點(diǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域以及是否有效多元化發(fā)展，都將自身發(fā)展形成重大影響?！?br/>
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