丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(cháng)的時(shí)代，進(jìn)入存量化的下半場(chǎng)。存量市場(chǎng)趨勢帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。特別是用戶(hù)需求的持續變化和新技術(shù)滲透帶來(lái)的變革，更是沖擊著(zhù)傳統的業(yè)務(wù)模式。
克而瑞發(fā)布的《中國數字地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中一組數據具有很強的信號意義，TOP50 房企在數字化方面的投入明顯加大，數字化投入較 2019 年增長(cháng)的比例達到了60%。這意味著(zhù)，數字化轉型已是大勢所趨。
未來(lái)，數字化或許是企業(yè)突破現狀的一大利器。無(wú)論是線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)、還是智慧物業(yè)，亦或是智慧商業(yè)，數字化運用在行業(yè)中日益深入。推進(jìn)數字化轉型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長(cháng)和業(yè)務(wù)轉型的必然選擇。
六成TOP50房企數字化投入增長(cháng)
TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長(cháng)，這一比例達到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在數字化投入上快速增長(cháng)的企業(yè)達到16家，主要用于全國性推廣落地的新項目、新系統上線(xiàn)，投入資金超千萬(wàn)元以上，甚至有的投入已經(jīng)超過(guò)億元，14家房企在戰略推進(jìn)下保持持續穩定增長(cháng)，投入資金也在千萬(wàn)元以?xún)取?/p>
在數字化投入上，一個(gè)很明顯的現象是，在企業(yè)內部超過(guò)90%的TOP50房企均把信息部門(mén)作為集團的一級部門(mén)，且大部分由副總裁級別掛帥，信息化團隊人數也獲得快速擴充。
圖：TOP50房企2020年數字化投入較2019年變化
資料來(lái)源：克而瑞科創(chuàng )
目前，TOP50房企已初步形成地產(chǎn)數字化格局，從數字化發(fā)展戰略、投入規模、數字化對管理流滲透和業(yè)務(wù)流賦能方面來(lái)看，已有18%房企正在嘗試數字化引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展；58%房企處于數字化主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展；24%房企處于數字化被動(dòng)支撐業(yè)務(wù)發(fā)展。
從細分領(lǐng)域來(lái)看，與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)強相關(guān)的智慧營(yíng)銷(xiāo)，受物業(yè)上市潮、提升服務(wù)的智慧社區和全屋智能，會(huì )員體系相對成熟的智慧商業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)“制造化”必經(jīng)之路的智慧建造，五大領(lǐng)域成為今年的市場(chǎng)熱點(diǎn)。
兩大主流模式加碼科技領(lǐng)域
房企在踐行數字化的過(guò)程中，為了增強數字化業(yè)務(wù)能力，TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進(jìn)行數字化轉型，并呈現出自我孵化、對外投資兩大主流模式。
資金實(shí)力強的頭部房企往往采用自我孵化模式，他們更看好數字化轉型的長(cháng)期價(jià)值，愿意持續投入，并青睞于自研產(chǎn)品和品質(zhì)控制。而數字化建設雖起步較晚但有較強的對外投資經(jīng)驗的房企，往往直接投資科技公司，增強自身數字化能力，同時(shí)擺脫地產(chǎn)屬性限制。
據克而瑞科創(chuàng )統計，截至目前TOP50房企中，90%已經(jīng)投資了科技公司。其中，投資數量最多的為碧桂園、龍湖和萬(wàn)科，分別是21家、11家和10家。從持股情況來(lái)看，持股多為 50% 以上；100% 控股科技公司的房企占75%。從細分領(lǐng)域來(lái)看，房企投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類(lèi)型較廣，業(yè)務(wù)方向達到22個(gè)，其中軟件開(kāi)發(fā)、智慧社區、智慧建造占據前三位，分別占比23%、20%和13%。
從企業(yè)來(lái)看，碧桂園在廣泛開(kāi)展高校和科技巨頭合作基礎上，其全資子公司廣東博智林機器人公司目前已在機器人研發(fā)使用方面取得階段性成果。同樣，近年來(lái)綠地集團也在科技領(lǐng)域有較大的投入，并積極尋求與科技公司的深度合作，包括與華為簽訂戰略合作。美的置業(yè)則聯(lián)合?？低?、美云智數、云智易等行業(yè)頭部企業(yè)，共同布局智慧生態(tài)等。
TOP50房企已投資科技公司數量（家）
但兩種模式又各有優(yōu)缺點(diǎn)。
自身孵化的科技子公司，產(chǎn)品自定義的程度較高，在具體的實(shí)踐過(guò)程中容易根據自身業(yè)務(wù)特色，做出差異化的產(chǎn)品；另外，自我孵化數字化團隊，以集團資源為背書(shū)，擁有很好的孵化環(huán)境；且資金支持較為充沛。但數字化團隊完全從內部孵化，投入成本較高，孵化周期也會(huì )比較長(cháng)。除此之外，回本周期難以測算，由于整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競爭的環(huán)境，在走向外部市場(chǎng)時(shí)，很難與競爭激烈的外部對手抗衡。
除了自我孵化之外，TOP50 房企也強化了對地產(chǎn)科技類(lèi)企業(yè)的投資，嘗試通過(guò)資本的力量增強自身的數字化基因，這是一種見(jiàn)效快的方式，能夠直接導入成熟產(chǎn)品。但投資成本高、風(fēng)險大，由于難以直接把控，反過(guò)來(lái)也可能因為市場(chǎng)殘酷的環(huán)境而面臨生存壓力，加上房企和地產(chǎn)科技類(lèi)企業(yè)的組織架構并非一體，管理難度大于自有團隊。
自我孵化是TOP50 房企的優(yōu)先選擇
據克而瑞科創(chuàng )統計，TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數達147家，遠超過(guò)對外投資科技企業(yè)數的63家。究其原因，主要是因為自我孵化的生存壓力小，而投資科技公司會(huì )因為外部市場(chǎng)競爭壓力過(guò)大，存在比較大的生存風(fēng)險。
對于房企來(lái)說(shuō)，為滿(mǎn)足企業(yè)數字化需求，在資金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相對比較容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競爭的環(huán)境，往往很難與競爭激烈的外部對手抗衡。
在科技企業(yè)投資領(lǐng)域，市場(chǎng)上存在許多不同業(yè)務(wù)類(lèi)型的科技企業(yè)，在投資熱度、投資回報率等因素的綜合考慮下，房企資本往往會(huì )選擇業(yè)務(wù)成熟度較高的科技企業(yè)，對于業(yè)務(wù)成熟度較低的科技企業(yè)，房企資本相對來(lái)說(shuō)會(huì )更保守一點(diǎn)，因此房企對外投資科技企業(yè)數會(huì )遠低于自我孵化科技企業(yè)數。
除此之外，TOP50房企的數字化也存在明顯的分化，無(wú)論是自我孵化科技企業(yè)數還是對外投資科技企業(yè)數，TOP1-20房企都要遠高于TOP21-50房企。在資本集中在TOP1-20房企的情況下，分化現象將加劇。
資料來(lái)源：克而瑞科創(chuàng )
圖：TOP50房企自我孵化科技企業(yè)平均數VS對外投資科技企業(yè)平均數
未來(lái)十年，數字化會(huì )成為未來(lái)新的生產(chǎn)力，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)數字化是大勢所趨，與其被動(dòng)接受，不如讓數字化主動(dòng)賦能中國房地產(chǎn)，我們要對地產(chǎn)科技進(jìn)入到房地產(chǎn)張開(kāi)雙臂，擁抱它們進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當中。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴張階段邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，從開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。房企本身的業(yè)務(wù)也在不斷發(fā)生變化，正在逐步從單一的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商轉型成為生活服務(wù)運營(yíng)商，企業(yè)的核心業(yè)務(wù)模式也面臨重大變化。在這樣的大背景下，企業(yè)要掌握信息化和數字化，才能支撐管理的精細化。無(wú)論是嘗試自我孵化，還是投資或合作方式，只要適合企業(yè)自身發(fā)展，都將有益于企業(yè)數字化轉型。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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