作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：歷史可以追溯到1986年的中海物業(yè)，1991年便在內地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)，2015年成為第二個(gè)登陸資本市場(chǎng)物業(yè)股，幾乎可以說(shuō)每一步都走在了行業(yè)最前面。

但在物業(yè)管理行業(yè)群雄崛起的現在，中海物業(yè)發(fā)展模式與同行相比，開(kāi)始有點(diǎn)落后。一方面，過(guò)去中海物業(yè)提供的服務(wù)對象過(guò)于單一，基本為中海集團提供服務(wù)；另一方面，增值業(yè)務(wù)并不亮眼，業(yè)務(wù)沒(méi)有過(guò)多想象。

所以，當同樣是大型物業(yè)管理企業(yè)依靠市場(chǎng)擴張能力，或是憑借獨特能力獲得高估值時(shí)，如碧桂園服務(wù)的61.75倍，融創(chuàng )服務(wù)的92.05倍，華潤萬(wàn)象生活的106.43倍，中海物業(yè)卻只有33.85倍。

或許是眼看他人起高樓，過(guò)去只專(zhuān)注于自身的中海物業(yè)對自身業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新梳理。

2018年首次獲得“外拓第一大單”后，中海物業(yè)大力推動(dòng)第三方物業(yè)的拓展，在2021年初，更是正式啟動(dòng)項目總經(jīng)理合伙人制改革。

如今，中海物業(yè)對自身業(yè)務(wù)重新梳理后，發(fā)布了最新戰略。

這場(chǎng)戰略發(fā)布會(huì )于7月30日在深圳舉辦，基于對市場(chǎng)的洞察，中海物業(yè)提出三大市場(chǎng)戰略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式。

三大市場(chǎng)戰略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式，是中海物業(yè)基于自身優(yōu)勢對當下物業(yè)行業(yè)的思考，也是如何重新追趕行業(yè)第一梯隊的思考。

在發(fā)布會(huì )上，中海董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清表示，本次戰略發(fā)布是基于對物業(yè)行業(yè)的信心；基于對跨界合作，形成互補競爭優(yōu)勢的信心；基于打造更具競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，共建發(fā)展路徑的信心；基于成為多元共治基層社會(huì )治理中堅力量，成為美好生活共建者和守護者的信心。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，三大市場(chǎng)戰略包括發(fā)掘存量住宅價(jià)值，著(zhù)力物業(yè)服務(wù)升級和建筑物煥新；投身城市更新，承接國家戰略；進(jìn)入廣泛領(lǐng)域，開(kāi)展多元業(yè)務(wù)。

戰略的背后是中海物業(yè)對于物業(yè)未來(lái)發(fā)展的思考。

中海物業(yè)行政總裁楊鷗認為，“生活服務(wù)業(yè)”屬性的春天已經(jīng)到來(lái)。中海物業(yè)副總裁葉翔則表示，城市化高歌猛進(jìn)二十年來(lái)，存量住宅建筑物生命周期步入中年，相信物業(yè)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。行業(yè)面臨多業(yè)態(tài)、不規則、不確定性、復雜性的現狀，做大存量住宅產(chǎn)值，才是真正創(chuàng )造更多社會(huì )價(jià)值與服務(wù)業(yè)增加值。

同時(shí)，在中海物業(yè)看來(lái)，物業(yè)管理要回歸物業(yè)的本質(zhì)，做好基礎服務(wù)、做好質(zhì)量，只有基礎服務(wù)做好了，客戶(hù)黏性、客戶(hù)滿(mǎn)意度提上來(lái)，才有增值服務(wù)、多元業(yè)務(wù)、社區治理等方方面面。

因此，在發(fā)布會(huì )上，中海物業(yè)發(fā)布了四款為基礎物業(yè)服務(wù)解難紓困的產(chǎn)品，分別為物業(yè)盒子、物業(yè)服務(wù)菜單化工程、物業(yè)APP平臺和開(kāi)放的社區服務(wù)勞動(dòng)者平臺。據悉，將有150個(gè)“物業(yè)盒子”計劃于一年內投放，覆蓋其75%的在管面積，實(shí)現市場(chǎng)最優(yōu)的管理費效比。

此外，中海物業(yè)服務(wù)平臺通過(guò)在手機上搭建社區公共議事平臺，打造公開(kāi)透明、接受監督、多方參與，打造共建共治共管的社區。

中海物業(yè)還公布了三大合作模式：一是地方政府合作中海模式，城市更新老舊社區物業(yè)管理的全程解決方案；二是物業(yè)企業(yè)換“芯”計劃，中海物業(yè)將面向傳統物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助其改變管理模式，實(shí)現傳統企業(yè)至現代化企業(yè)的升級；三是存量住宅煥“心”工程，全面賦能城市老舊社區物業(yè)服務(wù)及運營(yíng)。

合作模式的發(fā)布，對中海物業(yè)加強跨界合作也有著(zhù)重要意義。

張貴清在現場(chǎng)表示，中海物業(yè)已經(jīng)與順豐、中建等很多企業(yè)展開(kāi)了戰略合作。物業(yè)行業(yè)涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，所以需要和各行各業(yè)來(lái)合作，從而找到自身的產(chǎn)品競爭力，這是未來(lái)發(fā)展的趨勢。

新戰略的發(fā)布雖然說(shuō)是中海物業(yè)對于物業(yè)管理行業(yè)的新思考，但很大程度上或許是其在過(guò)去行業(yè)蓬勃發(fā)展過(guò)程中掉隊，重新尋找超車(chē)的機會(huì )。

值得一提的是，2018年12月，中海物業(yè)通過(guò)官網(wǎng)發(fā)布了一條消息，名為“中海物業(yè)外拓第一大單誕生記”。彼時(shí)，中海物業(yè)承接濟南華山回遷安置房項目，項目類(lèi)型包括住宅、商鋪、商務(wù)辦公樓，總建筑面積達240萬(wàn)平方米，其中商業(yè)及其配套17萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓56萬(wàn)平方米。

這是中海物業(yè)外拓的第一單大生意。事實(shí)上，自上市以來(lái)，在獨立第三方開(kāi)拓上，中海物業(yè)可謂非常乏力。統計顯示，有關(guān)中海物業(yè)獨立第三方的數據，在2020年的業(yè)績(jì)報告中才開(kāi)始出現。

據了解，中海物業(yè)外拓真正有所起色應該是在2019年，當年中海物業(yè)中標項目179個(gè)，面積達1504.3萬(wàn)平方米，外拓面積創(chuàng )歷年之最，且首次超越內接面積，并入局城市服務(wù)、民航服務(wù)、高等院校、養老院等新領(lǐng)域。

但中海物業(yè)沒(méi)有保持住這個(gè)成績(jì)，2020年新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.7%，其中僅22.8%面積來(lái)源于獨立第三方項目。也就是說(shuō)，獨立第三方面積僅為700萬(wàn)平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來(lái)自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過(guò)10%。

需要注意的是，中海物業(yè)曾提出過(guò)清晰的規模追逐目標，在該公司“十四五”規劃中明確提出內生和外拓要達到1：1的戰略目標，在管面積規模未來(lái)五年復合增長(cháng)率不低于30%，到“十四五”末預計增長(cháng)3.7至3.8倍。

若以中海物業(yè)2020年底1.82億平方米在管面積作為基數粗略計算，第三方物業(yè)管理項目每年至少需要新增6400萬(wàn)平方米才能完成目標。

按照過(guò)往的成績(jì)，中海物業(yè)遠遠未能完成。

作為局外人，也許并不非常清楚了解中海物業(yè)外拓失速的原因。但可以看到的是，中海物業(yè)在2021年初推進(jìn)了公司制度的改革，如今又對外做出明確的戰略宣，均旨在完成大目標下的業(yè)績(jì)指標。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報道，在2021年2月，中海物業(yè)通過(guò)官網(wǎng)公布正式啟動(dòng)項目總經(jīng)理合伙人制改革，同時(shí)舉辦首期項目總經(jīng)理持牌資格認證開(kāi)班式。

當時(shí)張貴清表示，這是面對成本逐年上漲、市場(chǎng)競爭愈演愈烈、業(yè)務(wù)邊界不斷擴大的行業(yè)趨勢，中海物業(yè)必須通過(guò)管理模式創(chuàng )新，突破發(fā)展瓶頸，盤(pán)活更大存量，開(kāi)拓更廣增量，實(shí)現持續、均衡、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

在外界看來(lái)，此次改革推動(dòng)中海物業(yè)行程集團-平臺-項目層面的三級職能管控體系，厘清職能分配，即集團負責制定標準、戰略，平臺和項目負責具體業(yè)務(wù)擴張，是能推動(dòng)中海物業(yè)第三方外拓的落地。并且通過(guò)改革，將個(gè)人利益與企業(yè)利益捆綁，提升管理人員的主觀(guān)能動(dòng)性，實(shí)現第三方市場(chǎng)規模擴張。

但光有制度還不行，物業(yè)管理行業(yè)如今已是高度競爭的市場(chǎng)，如果沒(méi)有辨識度，每年至少6000多萬(wàn)平方米的業(yè)績(jì)目標肯定是無(wú)法完成的。這也就讓此次發(fā)布會(huì )顯得尤為重要，這是中海物業(yè)對外展示的窗口。

對于戰略、模式、產(chǎn)品的展示，也是其希望在物業(yè)管理的紅海中，找到這類(lèi)具有特征的合作方。

難點(diǎn)或許是，中海物業(yè)選擇的賽道需求到底有多大？

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原標題： 外拓與規模壓力下中海物業(yè)存量尋路