作者：西政財富

一、第一季度我國GDP同比增長(cháng)4.8%；本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個(gè)百分點(diǎn)

2022年一季度我國GDP同比增長(cháng)4.8%。今年1-2月經(jīng)濟取得良好增長(cháng)，但3月由于本土疫情擴散，供給和需求均受到較明顯沖擊。根據華西證券的分析測算，本輪疫情對一季度GDP增速拖累幅度約0.6個(gè)百分點(diǎn)。1-3月全國固定資產(chǎn)投資增長(cháng)9.3%，較前值下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，固投增速回落但明顯高于去年全年水平。其中，1-3月民間固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)8.4%，回落3個(gè)百分點(diǎn)。結構上，制造業(yè)投資增速結束上行趨勢，基建投資繼續回升，房地產(chǎn)投資增速回落明顯。

二、一季度經(jīng)濟拖累地產(chǎn)：房產(chǎn)銷(xiāo)售延續下行趨勢；投資額、到位資金表現惡化；到位資金降幅擴大

根據國家統計局公布的2022年1-3月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售數據，2022年1-3月，商品房銷(xiāo)售額累計29655億元，同比-22.7%；銷(xiāo)售面積累計31046萬(wàn)平方米，同比-13.8%。從單月值來(lái)看，2022年3月商品房銷(xiāo)售額14196億元，同比-26.2%；銷(xiāo)售面積15343萬(wàn)平方米，同比-17.7%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)繼續下降，2022年1-3月，商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9552元/㎡，同比-10.4%；2022年3月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9252元/㎡，同比-10.3%。對此，國信證券分析表示，3月份開(kāi)始蔓延的疫情沖擊了房地產(chǎn)銷(xiāo)售，一方面影響了銷(xiāo)售案場(chǎng)的開(kāi)放，另一方面加重了購房者的觀(guān)望情緒。平安證券分析表示，“3.16”多部委發(fā)聲以來(lái)，多地放松限購限售，且從三四線(xiàn)延伸至高能級城市。隨著(zhù)政策端持續發(fā)力、疫情逐步得到控制，預計樓市有望逐步修復，二季度為重要觀(guān)察窗口。太平洋證券分析表示，部分城市近期在“因城施策”的框架下陸續放松了當地的一些房地產(chǎn)調控政策，邊際上對提振市場(chǎng)需求會(huì )有一定幫助，但是效果有多大我們認為仍有待觀(guān)察。如果說(shuō)去年四季度是地產(chǎn)拖累了經(jīng)濟的話(huà)，那么今年一季度我們認為其實(shí)是經(jīng)濟在拖累地產(chǎn)。根據克爾瑞的問(wèn)卷調查，收入降低成為客戶(hù)不買(mǎi)房的主要原因。而一季度和3月單月的居民中長(cháng)期貸款均創(chuàng )近五年新低，我們認為跟居民收入預期不穩，擔心潛在失業(yè)可能或者收入下降風(fēng)險，因而不敢加杠桿有一定關(guān)系。居民收入是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的制約因素。

2022年1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計為27765億元，同比+0.7%，較前值收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。從單月值來(lái)看，2022年3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為13266億元，同比-2.4%，較前值下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。平安證券分析表示，往后看，短期竣工或仍將低迷，但若后續房企資金壓力明顯緩和，交房高峰期背景下，竣工修復速度將快于開(kāi)工，預計下半年竣工端有望逐步修復。中金證券分析表示，當前房企面臨的現金流層面的多重壓力，可能持續壓制其投資意愿和能力：一方面，銷(xiāo)售長(cháng)期不振疊加預售資金超額監管（“補前”且“補后”）導致房企銷(xiāo)售回款困難，另一方面，收并購市場(chǎng)上買(mǎi)家意愿不足、價(jià)格預期不一致也使得房企資產(chǎn)處置進(jìn)展不暢；與此同時(shí)，房企年內公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期壓力仍大，4、6、7、8月的單月到期額均超1200億元，短期內“節流”仍為多數民營(yíng)房企的首選。

2022年1-3月房企到位資金累計為38159億元，同比-19.6%，較前值下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。從單月值來(lái)看，2022年3月房企到位資金為13016億元，同比-23.0%，較前值下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。國信證券分析表示，2022年1-3月，銷(xiāo)售回款（定金及預收款+個(gè)人按揭貸款）在資金來(lái)源中的占比為48.8%，對到位資金的拉動(dòng)降為-14.7%；而國內貸款在資金來(lái)源中的占比為14.5%，對到位資金的拉動(dòng)降為-3.6%。貸款融資恢復緩慢，房企對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)性依舊較強，受銷(xiāo)售下行打擊較大。

三、央行發(fā)布23條“救市”措施：地產(chǎn)金融支持措施將在供需兩端發(fā)力；保障融資平臺公司的合理需求

2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融服務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進(jìn)外貿出口發(fā)展三個(gè)方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。

中金證券分析表示，新舉措以結構性措施為主，“準財政”特征明顯……除準財政政策之外，監管政策的態(tài)度也有所變化。地產(chǎn)政策方面，金融支持將在供需兩端發(fā)力，既要穩需求，也要穩項目?；ㄍ顿Y方面，除了開(kāi)發(fā)性銀行要繼續發(fā)力，央行專(zhuān)門(mén)指出要保障融資平臺公司的合理需求。具體來(lái)看：地產(chǎn)既要穩需求，也要穩項目。需求端，央行提出要因城施策，合理確定首付比、住房貸款利率。在供給端，央行要求金融機構區別項目風(fēng)險和集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，并鼓勵金融機構穩妥有序開(kāi)展并購業(yè)務(wù)?；ǚ矫?，明確提出“保障融資平臺公司合理融資需求”，同時(shí)從區域與項目?jì)蓚€(gè)角度發(fā)力提振投資。在本輪寬松過(guò)程中，央行首次提出“按市場(chǎng)化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸”。此外，央行提出加大對水利、交通、管網(wǎng)、市政基礎設施等領(lǐng)域以及第五代移動(dòng)通信（5G）、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數據中心等新型基礎設施建設的支持力度，并明確要求金融機構對信貸增長(cháng)緩慢的?。▍^）新增貸款占比要穩中有升。

四、金融支持實(shí)體經(jīng)濟座談會(huì )召開(kāi)：加大疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈循環(huán)

2022年4月19日，人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟座談會(huì )，抓好近期各項金融政策的落地工作，加大疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融支持，保障物流暢通和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈循環(huán)。會(huì )議強調，金融機構要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求。要執行好房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理制度，區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。要及時(shí)優(yōu)化信貸政策，靈活調整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計劃。

五、央行全面降準，釋放長(cháng)期資金約5300億元，助企紓困穩增長(cháng)

支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。為加大對小微企業(yè)和“三農”的支持力度，對沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準備金率高于 5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)的基礎上，再額外多降0.25 個(gè)百分點(diǎn)。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。此次降準釋放長(cháng)期資金約5300億元。

對此，川財證券分析表示，是當前我國經(jīng)濟正遭受諸多國內外不確定事件的沖擊，實(shí)現5.5的目標還是有一定壓力的。此次降準能夠進(jìn)一步加大金融對實(shí)體經(jīng)濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)的支持力度，能夠明顯地起到助企紓困的效果。降準創(chuàng )造更加適宜的融資環(huán)境，穩定了中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)預期，最終幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。對銀行來(lái)說(shuō)，降準能夠為商業(yè)銀行釋放長(cháng)期、無(wú)成本的流動(dòng)性，進(jìn)而使得金融機構降低負債成本，提高信貸投放的積極性，降低實(shí)體經(jīng)濟的融資成本。此次降準共計釋放長(cháng)期資金約5300億元，提供了市場(chǎng)流動(dòng)性，后續寬松政策仍有可能繼續加碼加力，在寬松貨幣政策的預期下，債市將迎來(lái)結構性機會(huì )。東海證券分析表示，總的來(lái)看，降準有利于權益市場(chǎng)風(fēng)險偏好的提升，提振市場(chǎng)信心，銀行降低負債成本之后有利于實(shí)體經(jīng)濟融資成本的下降，釋放經(jīng)濟活力。對債市來(lái)講，寬松并未結束，但寬信用也正在路上，十年期國債收益率或維持低位震蕩。近期信號來(lái)看，“政策底”進(jìn)一步得到確認，但短期仍需關(guān)注國內疫情對實(shí)體經(jīng)濟的影響。

六、全國保障物流暢通促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩定電視電話(huà)會(huì )議部署十項重要舉措，要求努力實(shí)現“民生要托底、貨運要暢通、產(chǎn)業(yè)要循環(huán)”

2022年4月18日召開(kāi)了全國保障物流暢通促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩定電視電話(huà)會(huì )議，國務(wù)院副總理劉鶴出席并部署了十項重要舉措。重點(diǎn)是修復由于疫情防控帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈受損。會(huì )議要求對疫情期間的物流管理建立明確標準，改善物流從業(yè)人員工作生活條件，予以延期還貸等金融支持，保障物流暢通。通過(guò)2000億元科技創(chuàng )新再貸款和1000億元用于交通物流領(lǐng)域的再貸款撬動(dòng)1萬(wàn)億元資金，穩定產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈。建立重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和外貿企業(yè)白名單。

七、東莞2022年首批集中供地僅成交2宗，6宗地終止出讓?zhuān)惶K州、昆明調整限售政策穩定樓市

2022年4月18日晚，東莞原定于4月19-20日進(jìn)行集中出讓的8宗地塊，有6宗終止出讓?zhuān)瑑H剩2宗今日出讓。按照此前公告，東莞首批集中供地，分別位于道滘、長(cháng)安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個(gè)鎮街，共計出讓8宗地塊。此次集中供地有三大變動(dòng)，一是土拍取消建成后的限售價(jià)格；二是競買(mǎi)保證金大幅下調；三是部分取消配建要求。保利旗下公司以88529萬(wàn)元拿下橫瀝地塊；武漢地產(chǎn)集團有限責任公司以起始價(jià)501280萬(wàn)拿下長(cháng)安地塊。對此，根據我們財富中心的摸底，一些開(kāi)發(fā)商投拓人員表示，在今年市場(chǎng)不確定的情況下，現金為王，寧可不動(dòng)，切勿盲動(dòng)。整體采取“量入為出、精準布局”的投資策略。

蘇州調整限售政策。2022年4月11日起，蘇州市開(kāi)始調整限售政策，二手房限售由5年改為3年，簽約的二手房自取得不動(dòng)產(chǎn)之日起滿(mǎn)三年即可轉讓。

昆明市發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期工作意見(jiàn)。分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理使用商業(yè)商務(wù)用地，紓解疫情期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)困難等8個(gè)方面制定相關(guān)政策。

國銀證券分析表示，到地產(chǎn)政策由紓困逐步進(jìn)入到推動(dòng)需求改善階段，政策出臺的城市也逐步從三四線(xiàn)城市擴展至弱二線(xiàn)省會(huì )城市，且調整力度不斷加大，從信貸放松、購房補貼、公積金貸款優(yōu)惠等到“五限”的放松。但整體而言，從政策調整深度來(lái)看，低能級城市頻繁的“救市”對市場(chǎng)的提振作用較為有限；而高能級城市的跟進(jìn)略顯不足。除了市場(chǎng)景氣度仍然低迷外，房企仍然面臨較大的資金壓力，前期信貸支持并未到位，2022年上半年迎來(lái)海外債償債高峰期，壓力將集中在 4、6、7月，接下來(lái)幾個(gè)月部分資金壓力較大的公司仍然可能出現信用風(fēng)險事件。隨著(zhù)部分城市樓市下行壓力進(jìn)一步加大，部分房企信用風(fēng)險再度爆發(fā)，因此我們認為地方層面供需端、房企資金端仍有持續進(jìn)一步深化調整的空間。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：降準不及預期、降息落空、樓市繼續下行；央行發(fā)布23條救市措施；監管層要求金融支持實(shí)體經(jīng)濟；東莞土拍慘淡