靜水深漩 作者：守望者
來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
核心觀(guān)點(diǎn)：
購物娛樂(lè )方面西安正在逐漸成為西北各省的中心。
醫療康養方面西安較周邊省份具有明顯的比較優(yōu)勢，但體系建設不足可能會(huì )制約其進(jìn)一步發(fā)展。
一、評估邏輯
前三篇從教育，工作機會(huì )以及交通三個(gè)方面分析了西安較周邊城市的比較優(yōu)勢，這篇將從居住環(huán)境角度繼續分析西安較周邊城市的比較優(yōu)勢。
居住環(huán)境是個(gè)模糊且寬泛的話(huà)題，有人理解為自然環(huán)境，有人理解為人文環(huán)境，有人理解為娛樂(lè )氛圍，我傾向于從城市功能的角度評價(jià)居住環(huán)境。何為城市的功能呢？城市的功能體現在：為居民提供工作，教育，醫療及娛樂(lè )等需求，也就是我們常說(shuō)的衣食住行娛。城市向人群提供的功能的豐富程度決定了城市對人群的吸引力。下面是不同年齡階段人群需求粗分類(lèi)表：
年齡層 | 城市功能需求 | 具體功能需求 | 產(chǎn)品體現（粗略列舉） |
年輕人 | 潮都市 | 潮生活 | 流行品牌-商品（如鞋子鞋首發(fā)，衣服等） 流行品牌-交互（西西弗書(shū)店，網(wǎng)紅餐廳等） 流行活動(dòng)-交互（密室逃脫，電競館等） |
成家立業(yè)（結婚-退休） | 便利城市 | 生活和品質(zhì)需求 | 日常購物需求 品質(zhì)生活（更好的購物環(huán)境，交互空間，娛樂(lè )空間，運動(dòng)場(chǎng)所） 醫療（子女，父母） |
退休人口 | 康養城市 | 健康與興趣 | 醫療與保健 運動(dòng)場(chǎng)所（運動(dòng)公園） 興趣交互 |
備注：因為篇幅的原因，年齡層分層較粗，但不影響邏輯本身
從分類(lèi)表上我們看到不同年齡的人群對城市功能的訴求點(diǎn)有不同的側重點(diǎn)，城市功能的優(yōu)劣在于對不同年齡人群需求的滿(mǎn)足程度?；谝陨险J知，本篇對西安城市功能的評價(jià)將圍繞在娛樂(lè )和醫療兩個(gè)方向（教育，工作等功能札記的前三篇已討論過(guò)，不再重復）。運動(dòng)場(chǎng)所和綠化等放到本系列最后一篇討論，同時(shí)也是本系列的總結篇。
二、娛樂(lè )需求：
上表列示了不同年齡階段人群的生活需求，這些需求的存在是城市商業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。商業(yè)的發(fā)展隨著(zhù)消費人群經(jīng)濟條件和興趣改變不斷升級，從最早的小賣(mài)部，到百貨商場(chǎng)，到Shopping Mall，到后來(lái)的Block，主導商業(yè)不斷進(jìn)化變革的是城市人群的消費需求升級。隨著(zhù)商業(yè)的進(jìn)化，具體的服務(wù)提供商由個(gè)體逐漸向大型運營(yíng)商轉變。
下圖是商業(yè)進(jìn)化簡(jiǎn)易圖：
類(lèi)似西安這樣的核心二線(xiàn)或者說(shuō)1.5線(xiàn)城市商業(yè)的主要形式在過(guò)去幾年從百貨商場(chǎng)為主的結構逐漸進(jìn)入了Shopping Mall為主要形式的結構（老的百貨商場(chǎng)在逐漸的衰敗，徹底退出市場(chǎng)需要很長(cháng)一段時(shí)間），少量都市開(kāi)始出現以交互為主要內容的Block（如，西安的大華1935等項目）。
Shopping Mall投資規模大，運營(yíng)難度高，國內以大的運營(yíng)方為主，如：中糧（大悅城），華潤（萬(wàn)象城），安石（大融城），萬(wàn)達（萬(wàn)達中心）等。Block與Shopping Mall類(lèi)似，也是以大的運營(yíng)方為主，但較Shopping Mall而言Block的運營(yíng)難度更大，國內這片做的好的運營(yíng)方較Shopping Mall更少，知名Block運營(yíng)商例如：太古里（北京三里屯運營(yíng)商），瑞安地產(chǎn)（上海新天地運營(yíng)商）等。Shopping Mall和Block擁有更強的場(chǎng)景呈現能力（特指，可營(yíng)造出更好的購物環(huán)境，更多的主題活動(dòng)等）和招商能力（如，西西弗書(shū)店，Lady M，布哥東京等這類(lèi)網(wǎng)紅品牌及交互性強的品牌）。
無(wú)論是Shopping Mall還是Block的大型運營(yíng)商都具有相對嚴格的評估篩選體系（以商業(yè)地產(chǎn)為噱頭獲得土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除外，該模式下開(kāi)發(fā)商的目的在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)部分是談判籌碼），該評估篩選體系決定大型運營(yíng)商是否在一個(gè)城市投資商業(yè)以及在哪投資。
基于以上分析我們得到一個(gè)評估思路：考量目標區域大型運營(yíng)商開(kāi)店情況，即，選擇獲得大型運營(yíng)商集中進(jìn)入的城市。
1.進(jìn)駐西安的部分大型運營(yíng)商
商業(yè)體名稱(chēng) | 運營(yíng)商 | 簡(jiǎn)介 |
西安SKP | 北京華聯(lián) | 2018.5開(kāi)業(yè)，北京華聯(lián)全國第二家SKP旗艦店，定位西北奢侈品購物第一目的地。 20萬(wàn)平米體量（北京SKP面積為12萬(wàn)平米），1300個(gè)國際品牌，600多個(gè)首次進(jìn)入西安的品牌 |
西安大悅城 | 大悅城控股（更面前為中糧地產(chǎn)） | 2018年底開(kāi)業(yè)，15萬(wàn)平方米體量，定位千禧一代，精準服務(wù)都市新貴及年輕超人群體。 重運營(yíng)，主打街區，活動(dòng)和展出經(jīng)營(yíng)模式，比如，LINE FRIEND嘉年華，印象莫奈時(shí)光映跡藝術(shù)展等 未來(lái)將在西安開(kāi)設多個(gè)大悅城及引入大悅城春風(fēng)里系列 |
大融城 | 光大安石 | 2018.12開(kāi)業(yè)，定位80后新生代家庭，潮玩家。 10萬(wàn)平米體量，引入多家首次進(jìn)入西安的“明星主力店” |
熙地港 | 美國塔博曼/王府井百貨 | 2016年開(kāi)業(yè)，西安及西北區域性一站式購物中心， 9萬(wàn)平米體量， |
砂之船奧特萊斯 | 砂之船集團 | 2017.9開(kāi)業(yè)，以西安為中心輻射周邊城市。 37萬(wàn)平方米體量，引入600多品牌。 砂之船奧特萊斯實(shí)際持有人為砂之船房托（新加坡上市），房托主要股東包含，徐榮燦（砂之船創(chuàng )始人），L Catterton Asia（2016 年由Catterton、LVMH 集團、LVMH的控股股東Groupe Arnault共同投資組建，是全球最大的專(zhuān)注于消費品的私募股權投資公司），平安不動(dòng)產(chǎn) |
西咸萬(wàn)象城 | 華潤置業(yè) | 2017.4開(kāi)業(yè)，西部第一座萬(wàn)象城 23萬(wàn)平方米體量，定位西部做大商業(yè)體 后期將規劃并建設萬(wàn)象里 |
王府井奧特萊斯臨潼店 | 王府井 | 2016.8開(kāi)業(yè)，以西安為主要市場(chǎng) 8.5萬(wàn)平方米體量，200多個(gè)品牌 |
未來(lái)將進(jìn)入的部分運營(yíng)商 | ||
小雁塔太古里 | 太古地產(chǎn) | 可能落地小雁塔片區 |
宜家薈 | 宜家 | 預計2022年開(kāi)業(yè)，宜家巨型購物中心 總建筑面積約40萬(wàn)平米 位于雁塔區灃經(jīng)一路以東，西豐路皂河生態(tài)公園以南，子午大道以西，西部大道以北。 |
備注：未列示傳統百貨店
只列示進(jìn)入的大型商家情況，本表不對經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)進(jìn)行評價(jià)
大型商業(yè)運營(yíng)機構進(jìn)駐西安的時(shí)間主要在2017年下半年，在這之前在西安的運營(yíng)商以傳統百貨業(yè)和萬(wàn)達模式的Shopping Mall為主（餐街+部分娛樂(lè )+百貨，交互，娛樂(lè )和主題活動(dòng)較少）。2018年，西安商業(yè)開(kāi)業(yè)體量為183萬(wàn)平方米，僅次于上海的195萬(wàn)平方米，位列全國第二。
2.2018年西安銷(xiāo)量突破10億的商業(yè)體
商場(chǎng) | 面積（平方米） | 2018（億） | 2017（億） | 增長(cháng)率 | 備注 |
賽格國際 | 250,000 | 70.86 | 58.20 | 21% | 截止2018年，全館742個(gè)品牌： 71個(gè)，銷(xiāo)售額全國第一； 232個(gè)，銷(xiāo)售額中國前十 382個(gè)，銷(xiāo)售額西部十省第一 |
開(kāi)元商城鐘樓店 | 103,000 | 24.1 | 24 | 0% | |
西安SKP | 240,000 | 24 | - | - | 2018年5月開(kāi)業(yè) |
熙地港CITY ON | 209,600 | 15 | 12.5 | 20% | |
中大國際高新店 | 90,000 | 12.7 | 10 | 27% | |
萬(wàn)達廣場(chǎng)李家村 | 170,000 | 12.4 | 10 | 3% | |
陽(yáng)光天地 | 140,000 | 12 | 10 | 20% | |
萬(wàn)達廣場(chǎng)大明宮 | 180,000 | 11.6 | 10.1 | 15% | |
砂之船奧特萊斯 | 370,000 | 11.4 | - | - | 2017.9.30開(kāi)業(yè) |
世紀金花高新 | 30,000 | 10.9 | 12 | -9% | |
萬(wàn)達廣場(chǎng)高新 | 150,000 | 10.6 | - | 2017.11.18 | |
西咸萬(wàn)象城 | 236,000 | 10 | 7.15 | 40% | 2017.4.21開(kāi)業(yè) |
西市城 | 160,000 | 10 | 10 | 0% | |
金鷹高新店 | 30,000 | 10 | 10.5 | -5% |
從上表我們看到：
1)新開(kāi)商業(yè)體體量普遍較大，最小的為9萬(wàn)，如大融城，最大的為37萬(wàn)平米，如砂之船奧特拉斯。西安之前的商業(yè)體普遍規模較小，比如高新金花面積為3萬(wàn)平米。
2)大型運營(yíng)商新開(kāi)商業(yè)體普遍定位較高，西安潮中心或西北中心。以80后新生家庭和城市潮人為主要客群(即，本文開(kāi)篇表格中的年輕人和成家立業(yè)兩個(gè)粗分群體）。
3)大的運營(yíng)商開(kāi)設的商業(yè)體將大量外地潮品牌帶入西安，包含網(wǎng)紅品牌，輕奢品牌，隨著(zhù)大的運營(yíng)商的進(jìn)駐，一些一線(xiàn)城市才有的品牌陸續首次進(jìn)入西安市場(chǎng)。
4)老的商業(yè)體銷(xiāo)售額增速下滑，部分商業(yè)體出現負增長(cháng)，比如高新金花2018年增長(cháng)率為-9%。
5)新進(jìn)入商業(yè)體普遍開(kāi)業(yè)時(shí)間較為（2017年下半年-2018年）缺少完整的數據比較增長(cháng)率，但從當年銷(xiāo)售數字看銷(xiāo)售規模整體高于本土原有商業(yè)體銷(xiāo)售規模，預計2019年銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售增速都將大幅超過(guò)本地商業(yè)體（除賽格國際）。
6)大型運營(yíng)商投資的新的商業(yè)體帶來(lái)了大量新的品牌和產(chǎn)品，并提供了更大的交互空間，對原有商業(yè)體產(chǎn)生較強的壓力。
7)2018年，全國商業(yè)體銷(xiāo)售前70強的排名門(mén)檻為10億元銷(xiāo)售額，西安新開(kāi)的商業(yè)體開(kāi)業(yè)時(shí)間較晚，預計2019年西安將有多家商業(yè)體出現在銷(xiāo)售排行榜上。賽格國際以70億的年銷(xiāo)售額位列全國商業(yè)體銷(xiāo)售排行榜第五名（第一名為北京SKP，銷(xiāo)售額為135億元）。
8)全國商業(yè)體前70強所在區域主要為，北京，上海，深圳，成都，杭州，廣州等一線(xiàn)和1.5線(xiàn)城市，西安周邊的省會(huì )城市未上榜（鄭州除外，5個(gè)商業(yè)體上榜，其中銷(xiāo)售規模最大的鄭州丹尼斯大衛城以53億銷(xiāo)售額排列第10名）。
大型運營(yíng)商陸續進(jìn)駐西安市場(chǎng)反映出對西安市場(chǎng)潛力的看好。大型運營(yíng)商為西安帶來(lái)的先進(jìn)運營(yíng)理念，極大的增強了西安在娛樂(lè )，休閑交互等方面的功能，最終增強了西安相對周邊的城市在娛樂(lè )，休閑及交互方面的比較優(yōu)勢。
三、醫療康養
醫療康養資源由大型綜合性醫院（一級，二級，三級）（每一級又區分了甲等和乙等），專(zhuān)科醫院，中醫院，社區醫院，急救站，養老康養類(lèi)醫院等共同構成一個(gè)城市的醫療康養保障體系，考慮到篇幅等原因，我們不對整個(gè)體系進(jìn)行評級，只遵循大多數人的認識邏輯考量平面上的凸起點(diǎn)—即，大型綜合性醫院數量及著(zhù)名醫院數量（實(shí)際上，通過(guò)前期的觀(guān)察發(fā)現，除小病之外，大多數人一般會(huì )傾向于選擇該城市或該區域最好的綜合性醫院或專(zhuān)科醫院，這一現象是支持在醫療康養問(wèn)題上依舊采用平面凸起邏輯的關(guān)鍵。足夠的大醫院和知名醫院將對人流流入決策時(shí)產(chǎn)生影響）。
1.西安醫療資源全國排名
我國醫療資源的整體上看東強西弱，無(wú)論是東部還是西部醫療資源主要分布在省會(huì )城市。
根據復旦大學(xué)發(fā)布的2017年度全國醫院排行榜顯示，陜西上榜醫院一共5家，分別是，空軍軍醫大學(xué)西京醫院（5名），西安交通大學(xué)醫學(xué)院第一附屬醫院（51名），空軍軍醫大學(xué)唐都醫院（73名），西安交通大學(xué)醫學(xué)院第二附屬醫院（74名），空軍軍醫大學(xué)口腔醫院（94名）。西安醫療綜合實(shí)力全國排名為第九名，位于鄭州之后：
西安三甲醫院絕對數量全國排名第五，排名情況見(jiàn)下表：
西安綜合醫療實(shí)力排名和三甲醫院數量在全國前列，但西安執業(yè)醫生數量和醫療機構病床數量全國排名均為15名，體現出西安的醫院資源主要體現為大型醫院，醫院梯隊建設不足，考慮到西安市目前一千萬(wàn)的人口，西安人均床位數和人均醫生數相對較弱。
2.陜西省醫療資源分布
西安市在醫療資源上是陜西的中心也是西北的中心。西北30強醫院中有13席位于西安。西北30強名單如下：
數據來(lái)源：社科院醫院資源藍皮書(shū)
3.醫療資源建設規劃
根據西安市2015-2020年醫療機構設施規劃，至2020年新增三級綜合醫院21所（目前為41所），新增二級綜合醫院27所。每個(gè)街道設立一所社區衛生服務(wù)中心，對于人口超過(guò)10萬(wàn)的街道辦事處可設2所衛生服務(wù)中心。
從建設規劃上看西安市近期醫院建設的主要方向是大型三甲醫院數量，從西安市醫院類(lèi)招商引資的相關(guān)新聞上看也有這個(gè)趨勢。
從目前可獲得資料上顯示，西安的醫療資源在西北五省中處于優(yōu)勢地位，并且隨著(zhù)西安三級綜合醫院數量的進(jìn)一步提升，將擴大在群眾認知中西安醫療資源優(yōu)勢的地位（人均醫生數和人均床位數較緊張，后期會(huì )面臨壓力）。
四、總結
西安在商業(yè)體市場(chǎng)相較于西北五省具有明顯的比較優(yōu)勢，醫療康養方面在西北五省也具備明顯的比較優(yōu)勢。
西安在這兩方面的優(yōu)勢在持續擴大，尤其在商業(yè)體市場(chǎng)，大型運營(yíng)商的不斷進(jìn)駐使得西安在商業(yè)體市場(chǎng)逐漸成為西北省份的中心，而相較于商業(yè)，醫療康養方面西安仍需不斷加強其多方位的醫療體系建設，否則人均醫生數和人均床位數將逐漸成為突出的問(wèn)題，成為人口流入的負面因素。
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原標題： 西安住宅市場(chǎng)投資札記-4
